Demolizione e ricostruzione edificio sul confine esistente, deroga condizionata DL 76/2020 • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
13/05/2025
Distanze legali

Possibile ristrutturazione ricostruttiva mantenendo sagoma e posizione sul confine esistente

Fino a pochi anni fa era di fatto impossibile demolire e ricostruire un edifici in maniera fedele, mantenendolo sul posto con la stessa forma, quando era situato a distanze dai confini inferiori a quelle previste dalla più recente normativa o quelle maggiorate dai regolamenti edilizi e strumenti urbanistici comunali.

Si arrivava a situazioni paradossali in cui l’edificio legittimamente costruito decenni fa non potesse essere ricostruito in maniera identica sul posto, perchè la ricostruzione di esso configurava nuova costruzione e pertanto (assurdamente) assoggettata al rispetto di distanze probabilmente maggiori. Per ovviare a questo problema si sono visti i più disparati interventi di ristrutturazione edilizia conservativa effettuati con “scuci e cuci” continui, arrivando di fatto alla sostituzione pressoché integrale di intere pareti, elementi o perfino la costruzione. Pertanto, arriviamo al quesito: oggi posso demolire un edificio e ricostruirlo sul posto esattamente come era e dove era, e quale normativa lo prevede? Risposta affermativa.

Restano invece assoggettate alle nuove vigenti distanze legali le nuove costruzioni e le porzioni aggiuntive costruite per la prima volta rispetto alla sagoma legittimamente preesistente (vedi approfondimento).

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L’intervento legislativo per ricostruire integralmente in loco

Oggi è possibile farlo grazie all’articolo 2-bis comma 1-ter del testo unico edilizia DPR 380/01, inserito con l’ultima modificata apportata dall’articolo 10 D.L. 76/2020 (L. 120/2020), che ha sostituito la previgente versione prevista dall’articolo 5 D.L. 32/2019 (che in effetti, la forma testuale lasciava un po’ a desiderare). Prima dell’entrata in vigore del D.L. 76/2020 la giurisprudenza si era già orientata a consentire la demolizione e ricostruzione del fabbricato, nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti, purché effettuata assicurando la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo; in caso diverso, le eventuali disposizioni derogatorie sulle distanze devono comunque essere previste dai Comuni nell’ambito degli strumenti urbanistici (Consiglio di Stato n. 6282/2020).

Detto ciò, Il legislatore è intervenuto sul Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01, sostituendo il comma 1-ter, dell’articolo 2-bis, tramite l’articolo 10 n. 76/2020 (L. 120/2020), allo scopo di semplificare l’ambito degli interventi di ristrutturazione e rigenerazione urbana, adeguamento sismico ed energetico, di edifici esistenti. Tale disposizione stabilisce che: «in ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione e’ comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti.».

Questa nuova disposizione ha introdotto, e in un certo senso confermato, il principio secondo cui ogni opera di demolizione e ricostruzione, nel contesto di un intervento unitario, può essere realizzato sulla linea di confine del fabbricato demolito, anche ove quest’ultimo risulti “legittimamente” posto ad una distanza da fabbricati e da confini inferiore da quelle attualmente previste, a prescindere da:

qualifica della categoria di intervento di ristrutturazione o nuova costruzione (“in ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici”);
tipologia di procedimento amministrativo (permesso di costruire, SCIA);

Presupposto: le distanze legittimamente preesistenti

Tutto quanto sopra ruota attorno ad un presupposto essenziale: la collocazione di un immobile a distanze legittimamente preesistenti, ovvero sia in luogo dello… Stato Legittimo conforme: questa impostazione porterebbe ad escludere i benefici verso l’immobile abusivo o le relative parti. Sulla questione esistono infatti due orientamenti contrapposti in quanto derivanti dalla giurisprudenza civile e amministrativa, meglio dettagliati di seguito.

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Incentivi volumetrici riconosciuti potrebbero derogare le distanze

La disposizione dell’anzidetto comma 1-ter prevede anche la possibilità che eventuali “incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti all’intervento” possano essere collocati sul filo dell’edificio preesistente, anche fuori della sagoma e con superamento dell’altezza del manufatto demolito (sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti). Questo punto merita rinvio ad apposito approfondimento, in quanti molti confondono il termine “incentivi” con “incrementi“: ammettere l’equivalenza tra queste nozioni vanificherebbe l’intento iniziale della fedele ricostruzione “distanziale”, in quanto verrebbero assorbite tutte le sostituzioni edilizie e ricostruzioni di organismi diversi. L’incremento di volumetria dovrebbe essere espressamente ammesso con norme aventi natura speciale e straordinaria, vedi norme regionali (Piano Casa o similari), oppure da strumenti urbanistici comunali. Gli incentivi volumetrici sono soltanto incrementi di volumetria “di scopo”, cioè finalizzati a ottenere un determinato obbiettivo dichiarato. Per esempio, mi è capitato un piano regolatore comunale che concedeva incremento volumetrico del 20% qualora la ricostruzione dell’edificio comportasse l’arretramento dal filo stradale esistente.

Lo scopo non è quello di sostituire un capannino agricolo sul confine con una palazzina di otto piani (Milano docet, ultimamente), bensì è di ammettere la ricostruzione fedele sul posto: il termine incentivo, invece, va circoscritto alla sottocategoria di incrementi volumetrici concessi per invogliare l’intervento verso precisi scopi (vedi rigenerazione urbana, essendo il movente animatore del D.L. 76/2020).