Confisca dell’immobile abusivo e area pertinenziale

Acquisizione gratuita, sanzione automatica e conseguente alla mancata rimozione dell’abuso secondo l’ordine di demolizione

La realizzazione di illeciti edilizi rilevanti può comportare la perdita del bene immobile.

Questo è il riassunto di quanto disposto dall’art. 31 del D.P.R. 380/01, noto meglio come Testo Unico per l’edilizia.

Per illeciti edilizi rilevanti intendo quelli indicati dallo stesso articolo, e tra l’altro sanzionabili penalmente, ovvero interventi eseguiti:

Il Comune, tramite il proprio dirigente o responsabile dell’ufficio tecnico, se accerta l’esecuzione di queste opere ingiunge al proprietario o responsabile dell’abuso la loro rimozione o demolizione (art. 31 c.2 DPR 380/01).

Per effettuare la demolizione o rimozione degli abusi edilizi sono concessi novanta giorni non prorogabili.

In caso di mancata ottemperanza, cioè nel caso in cui non si siano demolite tali opere, il Comune acquisisce gratuitamente alcune parti della proprietà privata dove sono stati compiuti gli interventi illeciti.

Non è necessario che il Comune debba effettuare un ulteriore apposito procedimento che dia titolo per effettuare l’acquisizione gratuita.

Il diritto all’acquisizione gratuita si concretizza con l’inottemperanza alla demolizione nei termini disposti (novanta giorni dalla notifica dell’ordinanza demolitoria).

In altre parole, la mancata demolizione e ripristino entri i termini costituisce titolo per:

  • provvedere alla trascrizione gratuita nei Registri Immobiliari nel patrimonio immobiliare del Comune;
  • immissione in possesso;

Tradotto, il proprietario perde proprietà e disponibilità dell’immobile/manufatto e relativa area individuata come segue.

La condizione per acquisire gratis scatta al novantesimo giorno: tuttavia il legislatore ha disposto un’ulteriore fase di controllo, di garanzia verso proprietario o responsabile dell’abuso. Infatti il D.P.R. 380/01 al comma 4 dell’art. 31 dispone l’accertamento dell’inottemperanza all’ordinanza di demolizione, che avviene con un ulteriore sopralluogo dei competenti organi di vigilanza competenti.

Obblighi motivazionali da parte del Comune. L’acquisizione gratuita, essendo una sanzione automatica e conseguente all’inottemperanza all’ordine di demolizione, non è soggetta a specifici obblighi motivazionali in ordine alle ragioni di pubblico interesse (TAR Lazio II n. 9223/2019).

Tuttavia, l’Amministrazione comunale deve assolvere all’obbligo di motivare in ordine alle modalità del calcolo con cui perviene all’individuazione di tale “area ulteriore” (in relazione ai parametri urbanistici in astratto applicabili per la realizzazione di opere analoghe a quelle abusivamente realizzate). In sostanza, l’Amministrazione procedente deve indicare la classificazione urbanistica e il relativo regime per l’area oggetto dell’abuso edilizio e quindi sviluppare (in base agli indici di fabbricabilità, territoriale o fondiaria, conseguentemente applicabili) il calcolo della superficie occorrente per la realizzazione di opere analoghe a quelle abusive. La dettagliata descrizione e precisa individuazione della superficie oggetto di acquisizione è richiesta laddove il Comune intenda acquisire non solo la res abusiva e la relativa area di sedime, ma anche la superficie ulteriore, non superiore al decuplo di quella occupata con l’immobile abusivo, necessaria a realizzare opere analoghe a quella abusivamente realizzata (TAR Lazio II n. 9223/2019).

Quali costruzioni e manufatti vengono acquisiti gratuitamente dal Comune?

In particolare avviene l’acquisizione gratuita del:

  1. manufatto abusivo (es. costruzione)
  2. l’area di sedime (secondo il Reg. Edilizio Tipo è l’impronta a terra dell’edificio o del fabbricato, corrispondente alla localizzazione dello stesso sull’area di pertinenza);
  3. ulteriore area circostante acquisibile di diritto (con limiti);

La quantità di area circostante confiscabile non è illimitata, ma soggetta ad alcuni limiti e condizioni, disposte dall’art. 31 comma 3 del D.P.R. 380/01, e sono i seguenti:

  • quella necessaria per realizzare opere analoghe a quelle abusive secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche;
  • comunque essa non può essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita.

L’area acquisibile gratuitamente quindi ha un limite superiore, che corrisponde al decuplo della superficie utile costruita abusivamente.

Occorre riflettere pure cosa intenda il TUE all’art. 31 c.3 quando fa riferimento alla “superficie utile”.

Infatti è da capire bene se il legislatore intende per superficie utile fare riferimento alla:

  • superficie calpestabile netta, di ogni piano edificato;
  • superficie utile lorda, di ogni piano edificato;
  • superficie area di sedime, cioè della “impronta” al suolo dell’edificio;

E’ molto importante questo passaggio perchè la loro scelta applicativa, moltiplicata per dieci volte nell’acquisizione gratuita, può significare enormi variazioni di risultato.

Non è detto che l’individuazione dell’area da acquisire sia automatica e fattibile in tutti i casi, esistono invece una serie di cause di esclusione.

La sanzione di acquisizione gratuita può avvenire a condizione che non incida sui diritti di terzi o sulle porzioni di manufatti legittimi.

Esistono casi in cui per motivi oggettivi non sia materialmente possibile acquisire l’area di sedime o l’area circostante al manufatto abusivo. CASI DI ESCLUSIONE.

Ad esempio, pensiamo alla sopraelevazione compiuta all’ultimo piano di un edificio di sette piani costruito con regolare concessione edilizia, e magari con gli appartamenti posseduti da diversi proprietari.

Esistono anche casi in cui la giurisprudenza non ritiene ammissibile l’acquisizione gratuita, per motivi più soggettivi:

  • quando il proprietario risulti inequivocabilmente estraneo all’abuso commesso, dimostrando la buona fede e le condizioni di non possibile conoscibilità della circostanza. Non può essere il caso di un immobile pervenuto da genitori, per cui l’estraneità dei fatti viene esclusa (Consiglio di Stato Sez. VI n.3795 del 28 luglio 2017).
  • quando il proprietario, dopo esserne venuto a conoscenza dell’abuso, si sia adoperato per impedirlo con gli strumenti offertigli dall’ordinamento (Consiglio di Stato Sez. VI n.3795 del 28 luglio 2017, C.d.S., sez. VI, 29 gennaio 2016, n. 358).

Come e quando viene individuata l’ulteriore area da acquisire?

Nella stessa ordinanza di demolizione o rimessa in pristino emessa dal Comune, deve essere indicata l’area che viene acquisita di diritto dal Comune stesso (comma 2 art. 31 DPR 380/01).

Al netto dei casi in cui non sia possibile per motivi oggettivi e soggettivi procedere all’acquisizione gratuita, nell’ordinanza di demolizione deve essere indicata l’ulteriore area da acquisire.

Il Testo Unico sottace sul dettaglio, ma per prassi applicativa nelle ordinanza di solito si limitano a indicare in termini quantitativi l’estensione di superficie che potrà essere acquisita gratuitamente.

Non viene cioè individuata o allegata una rappresentazione grafica (mappa catastale o simili) delle future porzioni di superficie passibili di acquisizione gratuita.

Infatti questo dettaglio, tutt’altro che trascurabile, può creare difficoltà applicativa nella trascrizione ai registri immobiliari: a tali fini occorrerà individuare con esattezza l’area, rendendo necessario il frazionamento catastale preliminare alla trascrizione stessa.

Tuttavia, vorrei concludere sconsigliando l’esecuzione di opere e manufatti illeciti perchè le procedure di regolarizzazione o loro rimessa in pristino comportano conseguenze lunghe e notevole, e ovviamente costose sotto molti aspetti.

Ti saluto condividendo i miei video YouTube:

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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