Condono, Sanatoria e Fiscalizzazione: perché non sono sinonimi e come influenzano il valore immobiliare

betoniera

Nel panorama normativo e giurisprudenziale italiano, la “regolarità edilizia” è un concetto che si sta evolvendo sempre più, con una rapidità senza precedenti. Spesso, nel linguaggio comune e talvolta persino in quello professionale, si tende a sovrapporre o confondere i concetti di condono, sanatoria e fiscalizzazione. Tuttavia, alla luce delle recenti sentenze della Cassazione e del Consiglio di Stato dell’anno 2025, confondere questi termini non è solo un errore formale, ma un rischio concreto che può compromettere compravendite e futuri interventi di ristrutturazione.

Indice

Definizioni e Distinzioni Giuridiche

Per comprendere l’impatto di un titolo edilizio sui profili di legittimità dell’immobile, occorre analizzare la natura del provvedimento che lo ha originato, in modo da poterlo valutare all’interno dello Stato Legittimo:

  • Condono Edilizio: si tratta di una misura eccezionale e limitata nel tempo (le tre grandi leggi del 1985, 1994 e 2003). Si tratta di un provvedimento “clemenziale”, in grado di estinguere i profili penali e amministrativi prodotti con l’illecito edilizio, dietro pagamento di un’oblazione, anche in assenza di conformità alla disciplina urbanistico-edilizia.
  • Sanatoria (Accertamento di Conformità): disciplinata dagli artt. 36 e 36-bis del D.P.R. 380/01 (Testo Unico Edilizia), è una procedura ordinaria o a regime. Essa presuppone che l’opera, seppur realizzata senza titolo abilitativo, sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia nel rispetto di determinati criteri (doppia conformità, suddivisa tra modalità rigida e asincrona post legge n. 105/2024 Salva Casa).
  • Fiscalizzazione dell’Abuso: ai sensi dell’art. 33, 34 e 37 del TUE, è ammissibile quando la demolizione di determinate opere difformi risulti non sanabile, e allo stesso tempo non è possibile demolirle senza pregiudizio della parte eseguita in conformità. In questo caso, la sanzione pecuniaria sostituisce la demolizione, e tale somma non estingue il profilo penale del reato edilizio.

Il “Peccato Originale”: la linea dura della Giurisprudenza 2025/2026

Recenti orientamenti della Corte di Cassazione e del Consiglio di Stato hanno scosso il nostro settore tecnico, affermando in maniera netta i seguenti principi: le opere condonate o fiscalizzate non sono pienamente equipollenti a quelle legittimate ab origine con titolo abilitativo preventivo o quelle regolarizzate soltanto con accertamento di conformità.

Il limite del Condono

La recente giurisprudenza penale e amministrativa hanno sottolineato che l’opera condonata nasce “non conforme” e pertanto non equiparabile ad una piena legittimazione, senza conseguenze. Sebbene la concessione edilizia in sanatoria legittimi l’esistenza del manufatto, esso rimane un’opera che non gode della “piena trasformabilità“. In termini pratici, se si intende procedere a una demolizione e ricostruzione, la porzione condonata potrebbe non essere considerata base di calcolo per premialità volumetriche, a meno di specifiche deroghe normative.

Nota tecnica: su tale problematica il legislatore ha posto rimedio approvando la Legge di Bilancio (L. 199/2026), modificante l’articolo 5, comma 10, del D.L. 70/2011, con cui consentire l’accesso agli incentivi volumetrici attribuibili a interventi di rigenerazione urbana anche per immobili che hanno ottenuto il rilascio di concessione in sanatoria ai sensi delle leggi n. 47/85, L. 724/94 e L. 326/03. Resta però il dubbio interpretativo: questa “apertura” vale per tutti gli immobili o solo per quelli inseriti in specifici programmi e aree assoggettate alla rigenerazione urbana, sul quale non resta che attendere le pronunce giudiziarie.

L’illusione della Fiscalizzazione

L’errore più comune è ritenere che il pagamento della sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione “sani” l’abuso, in particolare ci si riferisce alle tre tipologie di fiscalizzazioni edilizie disciplinate dagli articoli 33, 34 e 37 del D.P.R. 380/2001, mentre è riconosciuto valore sanante alla fiscalizzazione relativa all’annullamento del permesso di costruire ai sensi dell’articolo 38 D.P.R. 380/01. In base alla recente giurisprudenza formatasi anche alla luce della Legge Salva Casa (Cassazione penale e Consiglio di Stato), la fiscalizzazione in questi termini:

  1. Non equivale a una sanatoria edilizia, ottenuta con accertamento di conformità (con doppia conformità rigida);
  2. Non regolarizza l’illecito, ma si limita a inibire la demolizione per salvaguardare la restante parte legittimata dell’edificio.;
  3. Non autorizza il completamento o la trasformazione futura: l’opera resta in contrasto con la disciplina urbanistica, diventando un limite invalicabile in caso di ristrutturazioni pesanti, lasciando ammissibile soltanto le mere opere conservative.

Le novità legislative: Art. 36-bis e Legge di Bilancio 2026

Il legislatore ha tentato di mitigare il rigore del regime di doppia conformità con il cosiddetto Decreto Salva Casa (DL 69/2024), introducendo il regime di “doppia conformità semplificata” (asincrona) mediante l’art. 36-bis, con cui sanare opere effettuate in assenza o difformità dalla SCIA ordinaria, parziali difformità e variazioni essenziali dal permesso di costruire con requisiti meno stringenti. Tuttavia, il vero nodo resta lo Stato Legittimo (Art. 9-bis, comma 1-bis del TUE), in quanto nella formulazione vigente, manca un riferimento esplicito e inequivocabile ai titoli ottenuti tramite condono come pienamente legittimanti ai fini delle trasformazioni urbanistiche.

Da quanto generale quadro in continua evoluzione emerge un’altra contraddizione:

  • da una parte la giurisprudenza ha affermato finora che l’unica forma di regolarizzazione “piena” degli illeciti edilizi è l’accertamento di conformità (doppia e rigida), traducendosi in una sanatoria puramente formale;
  • dall’altra parte è stato introdotto un ulteriore regime semplificato di doppia conformità asincrona, cioè dimezzando il rispetto dei requisiti di conformità nei confronti della disciplina urbanistica ed edilizia, riferita all’epoca dell’abuso e al momento di regolarizzazione.

Appare contraddittorio ritenere insanabile, e praticamente vincolata, un opera fiscalizzazione per il solo fatto di non rispettare un solo requisito rispetto alla disciplina urbanistico-edilizia, quando invece si considererebbe pienamente regolarizzata un’opera col regime semplificato di sanatoria ex articolo 36-bis DPR 380/01.

Impatti sulla compravendita e trasformazioni future

In sede di rogito o di progettazione, conoscere la natura del titolo abilitativo e la relativa procedura di provenienza è rilevante perchè potrebbe incidere:

  • Interventi ammissibili: su un immobile condonato o fiscalizzato, la recente giurisprudenza ammette solo interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, nonché restauro e risanamento conservativo, ma pone veti su interventi sostanziali pari o superiori alle ristrutturazioni edilizie;
  • Responsabilità del Tecnico abilitato: è fondamentale che la relazione tecnica specifichi la provenienza di ogni singola porzione dell’immobile, evidenziando se derivi da un accertamento di conformità (piena regolarità) o da una fiscalizzazione (limite alla trasformazione). Ciò è importante per evidenziare anche all’acquirente le potenzialità di trasformazione, i limiti e il relativo valore.

Checklist dei Controlli Documentali

Alla luce di quanto sopra, prima di procedere al trasferimento dell’immobile o alla presentazione di una pratica edilizia, è necessario accertare per ciascun titolo abilitativo edilizio:

  1. Origine del Titolo abilitativo: l’immobile è legittimato da Licenza, Concessione edilizia, permesso di costruire, SCIA alternativa o DIA alternativa;
  2. Distinzione natura della sanatoria: distinguere tra la sanatoria a regime ordinario ex Art. 36 (doppia conformità rigida) o ex Art. 36-bis del D.P.R. 380/01, oppure sanatoria speciale cioè condono edilizio ai sensi delle leggi n. 47/85, L. 724/94 e L. 326/03;
  3. Presenza di fiscalizzazioni: esistono procedimenti conclusi o pendenti relativamente a porzioni non demolibili, comprensivo del pagamento della relativa sanzione pecuniaria;
  4. Corrispondenza tra stato di fatto e di progetto: verificare se le opere condonate, sanate e fiscalizzate sono state correttamente inserite graficamente nelle planimetrie catastali e pratiche edilizie.
  5. Vincoli e destinazioni: verificare se il titolo abilitativo ottenuto in sanatoria ha estinto anche gli illeciti inerenti ad altre discipline incidenti sulla materia urbanistica ed edilizia, come i vincoli e norme di settore.

In conclusione

La verifica della regolarità edilizia è un percorso molto complesso, e richiede la dettagliata conoscenza della gerarchia della legittimità immobiliare, che vede al vertice l’accertamento di conformità, seguito dal condono (frenato però da crescenti limitazioni giurisprudenziali) e, infine, dalla fiscalizzazione, che rappresenta poco più di una “tregua” o tolleranza con la pubblica amministrazione.

Titolo Edilizio legittimante ex postEstingue il reato?Rende l’opera pienamente legittima?Vietati interventi pari o superiori a ristrutturazione, salvo norme, regolamenti o strumenti urbanistici?
Sanatoria (Articoli 36 e 36-bis)SìSì (Piena)No
CondonoSìParzialmente (forse con L. 199/2025 restituisce piena legittimità)SI (Solo interventi conservativi, forse L. 199/2025 ha escluso il divieto)
FiscalizzazioneNoNo (inibita solo demolizione perchè pregiudizievole verso parte legittima)SI (Solo interventi conservativi)

Navigare in questa giungla richiede una profonda preparazione, non solo delle norme, ma anche dell’orientamento dei giudici, poiché oggi più che mai il professionista abilitato deve farsi interprete della giurisprudenza per tutelare l’investimento del cliente. Se hai un dubbio su una porzione di immobile fiscalizzata o condonata, potremmo svolgere consulenze tecniche e pareri specifici sul tuo caso, puoi contattarmi attraverso il mio blog o iscriverti ai canali Telegram e WhatsApp per restare aggiornato sulle ultime novità.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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