Condono, le diverse domande si valutano globalmente sul fabbricato • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Come presentare separate istanze di sanatoria per diverse unità immobiliari riferite ad un edificio o complesso immobiliare.

Proporre istanze separate di Condono ad un medesimo fabbricato è una tattica sconsigliata qualora si voglia aggirare i limiti volumetrici previsti a partire dal “Secondo Condono“.

Infatti non è ammissibile condonare una costruzione quando la richiesta di regolarizzazione sia presentata frazionando in più domande relative a diverse unità immobiliari o con interventi edilizi plurimi.

In particolare questo aspetto riguarda il limite volumetrico di cubatura massima di “750 metri cubi” per singola richiesta di concessione edilizia in sanatoria, prevista dall’art. 39 comma 1 della L. 724/1994 (secondo condono, ndr).

Lo stesso articolo prevedeva specifici limiti massimi di cubatura per illeciti:

ampliamento del manufatto: 30 per cento della volumetria della costruzione originari e comunque 750 metri cubi, indipendentemente dalla volumetria iniziale o assentita ;
nuove costruzioni: 750 metri cubi per singola richiesta;

In questo modo si avrebbe un espediente illecito di denunciare fittiziamente la realizzazione di plurime opere non collegate tra loro, quando invece le stesse risultano finalizzate a costituire una costruzione unica (Cass. Pen. n. 27302/2019, n. 20420/2015).

La possibilità non è esclusa a priori: infatti esistono alcune possibilità e casi in cui è comunque ammesso presentare istanze separate, ma nel rispetto di particolari condizioni.

Frazionare in più istanze di condono darebbe luogo a una surrettizia suddivisione finalizzata ad aggirare i limiti volumetrici di condonabilità (Cass. Pen. n. 27302/2019).

Tuttavia, la sentenza di Corte Costituzionale n. 302/1996 ha precisato i casi in cui sia legittimamente possibile proporre istanze separate relativo ad una medesima costruzione.

I casi possono essere molteplici:

proprietà di parte della costruzione a seguito di alienazione o di singole opere da sanare (art. 31, primo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47)
titolarità di diritto di usufrutto o di abitazione (ad es. limitata a singola porzione di immobile)
titolarità di diritto personale di godimento, quando la legge o il contratto abiliti a fare le opere (art. 31, terzo comma, della legge n. 47 del 1985, in relazione all’art. 4 della legge 28 gennaio 1977, n. 10)
ogni altro soggetto interessato al conseguimento della sanatoria (art. 31, terzo comma, della legge n. 47 del 1985), come l’istituto di credito mutuario, con ipoteca su singola porzione di immobile, il locatario o altri aventi titolo a godere della porzione di immobile.

Ciascuno dei soggetti sopra specificati può presentare la domanda di sanatoria per le porzioni di immobile per le quali è legittimato. Questa è l’unica possibilità, in quanto la concessione edilizia rilasciata in sanatoria deve essere necessariamente unica per tutte le opere riguardanti un edificio o un complesso unitario, quando si riferisce a nuova costruzione.

Di conseguenza uno stesso soggetto legittimato non può utilizzare separate domande di sanatoria per aggirare il limite volumetrico previsto dall’art. 39, primo comma, della legge n. 724 del 1994, dovendosi, in tal caso, necessariamente unificare le richieste quando si tratti della medesima nuova costruzione da considerarsi in senso unitario.

Invece potranno presentare una serie di istanze, tante quanti sono i proprietari o i soggetti aventi titolo al momento della domanda (e non ad oggi), relative per ciascun richiedente alle porzioni di appartenenza anche se comprese in una unica costruzione unitaria: la volumetria dovrà essere calcolata rispetto a ciascuna separata domanda di sanatoria, riunificando, tuttavia, le porzioni dello stesso titolare.

Terzo Condono edilizio, anch’esso ha confermato limiti volumetrici

Anche il terzo Condono edilizio, col comma 25 dell’art. 32 L. 326/2003, ha disposto alcuni limiti massimi di cubatura per evitare la parcellizzazione in più istanze per lo stesso fabbricato.

Riportiamo l’estratto della norma:

25. Le disposizioni di cui ai Capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n. 47 e successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dall’articolo 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724 e successive modificazioni e integrazioni, nonché dalla presente normativa, si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri cubi. Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria, a condizione che la nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 metri cubi.

Da come si evince, il terzo Condono aggiunge un ulteriore limite volumetrico complessivo per la nuove costruzioni, pari a tremila metri cubi.

Tuttavia, se fate caso, la suddetta norma sembra circoscrivere questa previsione alle nuove costruzioni residenziali, lasciando fuori le altre destinazioni d’uso. Tale limitazione invece non risulta nella omologa limitazione volumetrica del Secondo Condono edilizio L. 724/1994.

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