Condono Edilizio, Rettifica errori materiali su pratiche rilasciate

pianta condono

E’ consentito correggere le evidenti inesattezze contenute in concessioni in sanatoria entro certi limiti e condizioni

Più sono vecchie le istanze di condono edilizio, più è probabile che sia state presentate, esaminate e rilasciate sulla base di elaborati grafici, relazioni e rappresentazioni meno esaustivi agli occhi di noi “contemporanei”. Possiamo quindi rettificare pratiche edilizie già rilasciate o concluse, e a quali condizioni?

Infatti noi oggi ragioniamo nei canoni di tolleranza edilizia 2%, Stato Legittimo e rilievi laser scanner; nel 1985 si usavano china, rilievo a nastro e carta. Le domande di condono, visto i tempi stretti di presentazione, furono presentate in fretta e furia, in certi casi anche sulla base dei dati forniti “a occhio” dal committente, non c’era tempo per fare accesso agli atti e rilievi.

Non è poi difficile imbattersi in difformità edilizie dai rilievi e disegni tecnici approssimativi del passato: le vecchie pratiche edilizie possono contenere errori grafici e configurare abuso edilizio.

Questo è una parziale casistica delle pratiche presentate a seguito dell’entrata in vigore della L. 47/1985, la prima legge sul condono edilizio straordinario. Forse un po’ meglio è andata per i due successivi provvedimenti di condono, cioè L. 724/94 e D.L. 269/2003.

A prescindere dall’epoca della presentazione dell’istanza, è possibile che comunque l’istruttoria sia andata a buon fine col rilascio della concessione edilizia in sanatoria o dell’autorizzazione edilizia in sanatoria.

Oggi però andiamo a ricostruire e studiare lo Stato Legittimo degli immobili e siamo costretti doverosamente a riscontrare la correttezza di questi condoni edilizi rilasciati.

Come ci possiamo comportare se troviamo oggi incongruenze tra quanto condonato e l’effettivo stato dei luoghi, anche se (per davvero) l’immobile non è mai stato toccato e trasformato?

Le incongruenze risultanti tra lo stato effettivo odierno e quanto condonato si possono correggere perché consistenti in mero errore materiale, oppure bisogna fare una “sanatoria del condono” aventi per oggetto le irregolarità mai compiute perchè preesistenti al condono?

Ve lo spiego nelle prossime sezioni dell’articolo. Mi riservo in futuro di aggiungere qui oppure in altri articoli e video ulteriori dettagli e giurisprudenza utile agli operatori del settore.

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Rettifica condoni edilizi rilasciati è ammissibile, a condizione che…

Si premette che la procedura amministrativa di rettifica del condono edilizio non è tipizzata espressamente come procedura, piuttosto consiste in un riesame e rifacimento istruttoria di quanto già presentato, unito a quanto oggetto di rettifica. L’istanza di rettifica praticamente si configura come un procedimento amministrativo “di secondo grado”, passatemi il termine improprio. Intanto bisogna escludere che la rettifica dell’istanza di condono, o della C.E. rilasciata in sanatoria configuri una istanza presentata dolosamente infedele o per falsa rappresentazione, ossia in mancanza dei presupposti sostanziali per accedere ai benefici del condono: in tal caso si applica l’annullamento, ipotesi prevista per tutti e tre le norme di condono edilizio.

La rettifica di una domanda di condono ancora pendente o perfino rilasciata è finalizzata a correggere un errore materiale in senso tecnico-giuridico, ed è ammissibile ogni volta che sia riscontrata una discrasia oggettiva, cioè oggettivamente rilevabile dal titolo rilasciato in sanatoria e normalmente riconoscibile come errore palese, cioè senza svolgere particolari accertamenti e sforzi interpretativi.

Altra condizione per proporre istanza di rettifica è dimostrare l’oggettivo mero errore materiale nella rappresentazione dell’illecito edilizio oggetti di sanatoria, il rispetto di tutti i requisiti/presupposti comunque previsti per accedere al Condono (es. datazione certa, consistenza, preesistenza, ecc).

Inoltre sarà opportuno dimostrare inconfutabilmente che non vi siano stati errori compiuti dall’Amministrazione competente nelle istruttorie di condoni concluse o pendenti. Lo scopo evidente è quello di evitare tassativamente che dietro un’istanza di rettifica possa nascondersi l’intenzione di condonare irregolarità compiute posteriormente, cioè senza averne titolo e presupposti. Quindi, nei casi in cui la variazione di rettifica configurasse cambiamento sostanziale della domanda di condono, essa è inammissibile.

Ad esempio, se il soggetto interessato presenta a rettifica una condizione di fatto sostanzialmente diversa da quella dichiarata, non è possibile dare seguito: nell’ambito delle procedure di condono di abusi edilizi, avendo queste ultime natura eccezionale e dunque tassativa, la relativa istanza di rettifica non è suscettibile di estensioni, di integrazioni o modifiche sostanziali compiute successivamente alla scadenza del termine perentorio di presentazione.

Certamente, è possibile che le istanze di condono del passato possano contenere elaborati grafici, piante, sezioni e prospetti con errate quotature (quando va bene) oppure disegnate a china su carta con misure che risultano incongruenti a quelle ricavabili dalla scala di rappresentazione grafica o simili.

Rettifica condono nella giurisprudenza

Inquadramento generale delle rettifiche a istanze o concessioni rilasciate in sanatoria

Non ho riscontrato molta giurisprudenza amministrativa in merito, però devo sottolineare che esiste una consolidata prassi avviata da anni nei Comuni: spesso molti enti pubblici hanno perfino disposto procedure regolamentate per consentire la rettifica dei condoni, inquadrando i relativi oneri, tempistiche e condizioni. Generalmente queste condizioni di verifica e di accesso sono molto severe, e spesso ho l’iter di rettifica del condono viene suddiviso in due fasi consecutive:

  1. Pre-verifica delle condizioni di accesso
  2. Riesame e rettifica del Condono, in presenza delle condizioni favorevoli al punto n. 1

In materia di rettifica condono posso riportare uno stralcio utile ripreso dal TAR Lazio n. 7219/2023: in linea di principio, vale anche per la correzione di errori materiali contenuti nei provvedimenti amministrativi (e quindi, correlativamente, anche nelle istanze dei privati rivolte a sollecitare l’esercizio del potere) il principio secondo cui essa è consentita quando si versi in fattispecie di incongruenze o inesattezze rilevabili ictu oculi dall’esame stesso del documento o del suo corredo, senza necessità di compiere nuove o diverse valutazioni di merito (per diverse fattispecie, vedasi T.A.R. , Roma , sez. III , 14/10/2022 , n. 13100; T.A.R. , Roma , sez. II , 29/11/2021 , n. 12359), mentre, “laddove la modifica attenga ad elementi di fatto o presupposti motivazionali che costituiscano diversità di oggetto e di effetti sostanziali, il provvedimento “innovativo” avrà efficacia propria, costituendo una rinnovazione della volizione amministrativa, come tale suscettibile di produrre autonomamente gli effetti propri di quest’ultima (in sostituzione del provvedimento originario, che dunque perde la propria efficacia” (cfr. T.A.R. Roma, n. 12359/2021, sopra richiamata).

Sempre in giurisprudenza amministrativa, è stato affermato da ultimo (T.A.R. Campania n. 2051/2026) che «la dichiarazione fornita nell’istanza di rettifica non può considerarsi “errore materiale” in quanto l’errore materiale consiste in un’inesattezza o svista accidentale che provoca una discrepanza tra la situazione obiettiva del cespite e la sua corretta rappresentazione, chiaramente ricostruibile sì da non determinare alcuna incertezza in ordine alla individuazione di quanto effettivamente rappresentato e avvenuto» (Cons. di Stato n. 1960/2019; Tar Campania Napoli 2936/2018).

Tra refusi e mere discordanze di rappresentazione grafica

Il Consiglio di Stato, con sentenza n. 8234/2025, accoglie il ricorso di un cittadino che, tra i vari punti, verteva sulla richiesta di rettificare una concessione edilizia in sanatoria già rilasciata (ai sensi del Condono L. 724/1994), avente in origine la fusione i due cantinole poste al piano seminterrato con cambio di destinazione ad abitazione. Tuttavia, nell’istanza di condono, il richiedente indicò soltanto la superficie di 52,45 mq (corrispondente a una delle tue cantine) e inoltre indicò per una cantina (senza opere compiute) la tipologia di abuso n. 7 (manutenzione straordinaria) anziché la tipologia n. 1 (realizzato in assenza o in difformità dal titolo edilizio); in seguito il Comune ha rilasciato la concessione edilizia in sanatoria per opere effettuate senza aumento di superficie utile o volume con destinazione d’uso residenziale. Nell’anno 2012, è stata richiesta la rettifica della concessione in sanatoria, per regolarizzare la maggiore superficie (di ulteriori 54,16 mq, per un totale di superficie da condonare pari a mq. 106,61) non inserita nella domanda di condono per l’altra cantina, a suo dire per errore; nella domanda di rettifica è stato motivato che questi errori derivavano dalla distrazione del tecnico professionista che aveva predisposto la domanda, pur essendo dichiarato che la domanda si riferiva a due cantine, con modifiche di tramezzature interne e realizzazione di bagno e cucina. Il Comune, nell’esprimere diniego alla richiesta di rettifica, ha motivato che essa «modifica sostanzialmente la consistenza in termini di superficie dell’istanza di condono originaria, precisando che la predetta consistenza originaria è confermata dai pagamenti originariamente effettuati».

Il cittadino ha fatto ricorso al TAR del Lazio, lamentando che:

«A) ci si sarebbe trovati in presenza di un errore materiale commesso dal tecnico nella compilazione dell’istanza di condono, di carattere manifesto e riconoscibile, che in quanto tale avrebbe giustificato l’accoglimento dell’istanza di rettifica;
B) la citata istanza avrebbe in ogni caso potuto essere istruita ai sensi del condono di cui al d.l. n. 269/2003, conv. con l. n. 326/2003, siccome rientrante nei relativi termini di legge.»

Il T.A.R. del Lazio, con sentenza del 2023, ha respinto il ricorso e convalidato il diniego di rettifica del Comune, fondato sul principio di autoresponsabilità del cittadino su quanto rappresentato, e che egli non può dolersi, pertanto, in difetto di una volontà correttamente rappresentata e dichiarata, del mancato accertamento ad opera della P.A. di una volontà dispositiva rimasta inespressa.

Il cittadino fa appello vittorioso al Consiglio di Stato, con sentenza n. 8234/2025, ribadendo che:

«la presenza dell’errore materiale nella compilazione della domanda di condono si ricaverebbe dalla lettura della documentazione allegata, che riguarda il cambio di destinazione d’uso di due cantine (e non di una sola) ad abitazione e perché è stata indicata la tipologia di abuso n. 7, mentre la tipologia è la n. 1 per entrambi i locali in esame. L’oggetto della rettifica non avrebbe comportato un aumento della superficie da condonare rispetto a quanto chiesto nell’originaria domanda di sanatoria, tenuto conto che il documento catastale depositato al tempo dell’istanza di condono (e riportato nella concessione in sanatoria) riguarderebbe una planimetria in cui le due cantine sarebbero fuse con destinazione d’uso ad abitazione. Pertanto, l’errore materiale commesso dal tecnico sarebbe stato riconoscibile ex ante ed anzi ciò, secondo la giurisprudenza, avrebbe addirittura giustificato un intervento d’ufficio della P.A. (ammesso ove l’errore sia ictu oculi riconoscibile).».

Il Consiglio di Stato, nell’accogliere il ricorso del cittadino e nel riformare la sentenza del TAR Lazio, ha affermato che:

«Secondo la giurisprudenza espressasi in materia di emendabilità degli errori materiali contenuti nelle offerte presentate dai concorrenti alle gare pubbliche, l’errore materiale emendabile attraverso la rettifica è solo quello che può essere percepito e rilevato immediatamente ictu oculi dal contesto stesso dell’atto, senza bisogno di complesse indagini ricostruttive della volontà: questa deve risultare agevolmente individuabile e chiaramente riconoscibile da chiunque. Ne segue che il potere di rettifica di errori materiali e refusi è circoscritto alle sole ipotesi in cui l’effettiva volontà del soggetto sia stata comunque espressa nell’atto (cfr. C.d.S., Sez. V, 4 ottobre 2022, n. 8481; id., 5 aprile 2022, n. 2529; Sez. III, 24 febbraio 2020, n. 1347; Sez. VI, 2 marzo 2017, n. 978). Per poter identificare un errore materiale all’interno dell’atto (l’offerta nella gara) e, quindi, poter legittimamente procedere alla sua rettifica, si richiede che l’espressione erronea sia univocamente riconoscibile come tale, ovvero come frutto di un errore ostativo intervenuto nella fase di estrinsecazione formale della volontà (cfr. C.d.S., Sez. III, 30 settembre 2022, n. 8426; id., 9 dicembre 2020, n. 7758).
6.4. Tale insegnamento giurisprudenziale appare pianamente estensibile alla fattispecie in esame, in quanto – contrariamente a ciò che afferma la sentenza appellata – la domanda di condono presentata dal privato risulta affetta da errori materiali aventi le caratteristiche appena indicate, dell’immediata percepibilità e rilevabilità ictu oculi e senza complesse indagini ricostruttive della volontà della parte, che giustificano l’applicazione dell’istituto della rettifica.».
(omissis).
7. Non valgono in contrario gli elementi valorizzati dal T.A.R. nella sentenza appellata, né tantomeno quelli indicati da Roma Capitale nella memoria difensiva: in particolare, non vale la circostanza del mancato versamento ad opera del richiedente dell’oblazione in misura corrispondente alla superficie complessiva da condonare di ambedue le cantinole (mq. 106,61), poiché anche tale circostanza rientra tra i refusi commessi dal tecnico che ha compilato materialmente la domanda. Peraltro, nell’istanza di rettifica il privato ha espresso disponibilità alla regolarizzazione dei pagamenti dovuti, chiedendo alla P.A. il ricalcolo delle somme da pagare.

Revisione condono in presenza di vincoli

La rettifica dell’istanza di condono, qualora vi siano i presupposti di errori materiali e i requisiti per accedervi ora per allora, comprovato da un quadro probatorio oggettivo, potrebbe riguardare anche gli altri profili correlati, primo tra tutti i vincoli. Per cui, nelle fasi di riesame e rettifica delle domande di condono e concessioni edilizie già rilasciate, occorre ripetere le stesse operazioni di riesame anche verso gli enti preposti alla tutela del vincolo, e il problema potrebbe complicarsi quando i vincoli sono sopravvenuti posteriormente all’istanza, o peggio ancora al rilascio positivo.

Nella sentenza del Consiglio di Stato n. 3795/2024, viene accolto l’appello che conferma la domanda di annullamento relative ad un procedimento di condono. Infatti, nella fattispecie era stata svolta una puntuale verifica da parte del Comune sulla concreta situazione edilizia, e conseguente avvio del procedimento con cui l’ente aveva accertato la sussistenza di plurime e consistenti difformità, non in precedenza esaminate nel procedimento di condono. Il procedimento avviato nel 2015 si è, poi, concluso con l’atto di convalida/conferma del condono del 2017. Con questa determina il Comune ha ritenuto, in sostanza, non rilevante la traslazione dell’immobile e ha, inoltre, ritenuto di poter riqualificare l’istanza di condono riconducendola alla tipologia n. 1 di abuso, osservando come la categoria era assorbita dall’abuso principale. Ma questa ulteriore attività amministrativa del Comune si è svolta senza tener conto dell’impossibilità di operare una “integrazione” del condono e una sua convalida, senza, comunque, la previa acquisizione dei pareri necessari ai sensi della L. n. 47/1985. In sostanza, il deficit cognitivo e istruttorio che ha inficiato la valutazione paesaggistica all’epoca di esame della domanda di condono si è riservato anche sulla ulteriore attività procedimentale compiuta dal Comune in relazione ad aspetti edilizi (traslazione dell’immobile e difformità prospettiche) non oggetto del precedente accertamento.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.

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