Condono edilizio, rimedio opere postume senza bocciare la domanda

In pochi casi possiamo salvare il condono con interventi postumi al deposito dell’istanza

L’esecuzione di opere posteriormente alla domanda di condono edilizio può compromettere la relativa istruttoria ed esito positivo, soprattutto quando modifica aspetti sostanziali rispetto alla configurazione rappresentata o presente al momento dell’istanza. Un orientamento esaminato in questo post ritiene che le opere postume all’istanza non comportano necessariamente un rigetto automatico, indicando i (pochi) casi in cui l’iter potrebbe proseguire.

Punti chiave:

1. Durante la pendenza della domanda di condono è rischioso eseguire ulteriori opere edilizie, perché possono modificare il bene oggetto dell’istanza e impedire al Comune di verificarne i presupposti e consistenza originari.
2. Le opere postume non comportano automaticamente il rigetto del condono: occorre verificare se abbiano trasformato radicalmente l’immobile oppure se sia ancora possibile distinguere e valutare autonomamente quanto realizzato successivamente.
3. Quando le modifiche successive sono separabili e ripristinabili, il Comune può ordinarne la rimozione senza dichiarare improcedibile la domanda di condono, riportando l’immobile alla configurazione rilevante ai fini dell’istanza originaria.

In più occasioni ci si è soffermato sul rischio di effettuare opere edilizie posteriori al deposito della domanda di condono edilizio, di qualsiasi legge (n. 47/85, n. 724/94, 326/03). In giurispriudenza coesistono alcuni orientamenti, ma ultimamente sembra prevalere quello più rigido che vieta ogni opera: «in pendenza della domanda di condono è precluso all’interessato operare qualsiasi ulteriore modifica, a prescindere dalla tipologia delle opere, in quanto il condono edilizio non può essere utilizzato per legittimare attività edilizia nuova ed ulteriore rispetto a quella oggetto di richiesta di sanatoria» (tra le tante Cons. di Stato n. 9288/2024, n. 2171/2022, n. 4473/2021).

Tuttavia in pochi casi è possibile salvare il salvabile a fronte di interventi postumi al deposito dell’istanza e alla sua pendenza. In più pronunce il Consiglio di Stato ha indicato un possibile rimedio per situazioni parzialmente compromesse da interventi posteriori all’istanza, anche qualora effettuati con titolo abilitativo:

«la realizzazione di interventi dopo la presentazione della domanda non può da sola giustificare il diniego del condono, occorrendo verificare se essi hanno inciso in modo radicale sui beni oggetto del condono impedendo all’amministrazione di valutare, per la diversità degli immobili, la sussistenza dei presupposti per la concessione del condono» (Cons. Stato n. 9288/2024, n. 3943/2015).

La stessa giurisprudenza amministrativa ammette la possibilità (risicata) di poter effettuare una valutazione diversa:

«Ove invece non sia precluso di valutare l’autonoma abusività delle modificazioni sopravvenute, l’autorità pubblica dovrà limitarsi a ingiungere il ripristino delle opere ritenute non sanabili, senza che ciò comporti l’improcedibilità della pendente domanda di condono» (Consiglio di Stato n. 9288/2024, n. 8925/2023, n. 370/2022, n. 665/2018, n. 3943/2015).

In altre parole l’Amministrazione dovrà valutare caso per caso se la diversa configurazione dell’immobile, rispetto a quella rappresentata nell’istanza, derivata da interventi postumi alla stessa, costituisca una variazione sostanziale o se sia rimediabile facendo ripristinare lo stato originario del condono.

L’intervento postumo, effettuato senza titolo, sarà oggetto di ordinanza di ripristino per retrocedere la situazione allo stato precedente il deposito dell’istanza; la questione apparirà grottesca quando lo stesso intervento risulterà compiuto con titolo abilitativo (esempio una DIA), per il quale potrebbe perfino sussistere l’esigenza di rimuovere un’opera parziale comunque titolata, per il solo fatto che non avrebbe dovuto essere realizzata. Certamente, la realizzazione di un vano seminterrato oppure il mutamento di destinazione d’uso con opere saranno posizioni difficili da difendere a fronte di contestazione istruttoria.

A livello di prassi, devo però notare che, nella mia esperienza non ho riscontrato approcci così rigidi presso gli uffici tecnici. Ad esempio, si pensi alla realizzazione di nuove finestre, porte interne e di un tramezzo nel 2012, in pendenza di condono depositato nel 1985. Si conclude consigliando di non effettuare opere su immobili con domande di condono non ancora definite, e forse anche di ripristinare quelle già effettuate: al netto della possibilità di rientrare o meno in queste situazioni rimediabili, non è detto che l’istruttore comunale sia concorde con questo orientamento possibilista, sul quale si renderebbe necessario ricorrere al giudice amministrativo.

FAQ

Le opere realizzate dopo la domanda di condono fanno perdere automaticamente il condono?

Non sempre: la loro realizzazione può compromettere la domanda, ma occorre verificare se abbiano modificato radicalmente il bene oppure se possano essere valutate e rimosse autonomamente senza impedire l’esame dell’abuso originariamente condonato. Si consiglia però di evitare la loro esecuzione.

Si possono fare opere su un immobile con domanda di condono ancora pendente?

È una scelta molto rischiosa e si sconsiglia di farlo: la giurisprudenza richiamata considera generalmente preclusa la realizzazione di ulteriori modifiche durante la pendenza del condono, perché potrebbero alterare l’oggetto stesso della domanda.

Il Comune può ordinare la demolizione delle opere postume senza respingere il condono?

Sì, quando le modifiche successive possono essere considerate autonomamente e il loro ripristino consente di ricondurre l’immobile alla configurazione rilevante per la domanda di condono originaria. Di fatto, è una prassi assai rara.

Anche un’opera postuma realizzata con titolo edilizio può creare problemi al condono?

Sì, perchè il problema non riguarda soltanto l’abusività dell’opera originaria oggetto di istanza, ma anche l’alterazione dell’immobile mentre è ancora pendente la domanda di condono relativa alla configurazione precedente. Molti edifici con domande pendenti di condono sono stati trasformati con varie DIA, SCIA, CILA e perfino permessi di costruire.

Conviene ripristinare le opere eseguite dopo la domanda di condono?

Può essere una soluzione da valutare quando il ripristino consente di ricostituire lo stato dell’immobile oggetto della domanda originaria. Prima di intervenire è comunque necessario verificare con un Tecnico professionista la singola situazione.

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