Assenza del Piano Regolatore Generale • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Esiste una disciplina per Comuni sprovvisti di strumenti urbanistici generali, e vale anche per sopravvenuta decadenza di alcune tipologie di vincoli

La disciplina dell’attività edilizia in assenza di pianificazione urbanistica ha lontani origini e vige ancora oggi

L’attuale T.U. per l’edilizia DPR 380/01 all’articolo 9 disciplina l’attività edilizia nei comuni sprovvisti di strumenti urbanistici (escluso i regolamenti edilizi).

Lo stesso articolo consente alle legislazioni regionali di fissare limiti più restrittivi; inoltre gli eventuali interventi edificatori ammissibili nei limitati casi devono conformarsi alle normative di settore, in particolare quella paesaggistica.

Esistono le cosiddette zone bianche dei PRG, ovvero porzioni territoriali prive di qualunque disciplina: per esse si applica il presente regime per i comuni sprovvisti di strumenti urbanistici.

Disciplina vigente a partire dal DPR 380/01

Primo caso: Comuni sprovvisti di strumenti urbanistici generali.

L’art. 9 comma 1 prescrive i seguenti limiti e condizioni edificatorie in senso restrittivo:

In tutto il territorio e per tutte le costruzioni esistenti o loro porzioni: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo;
Nuove edificazioni fuori dai centri abitati: limite massimo di densità edificatoria pari a 0,03 mc per metro quadrato; se comportante destinazione produttiva la superficie coperta non può superare un decimo dell’area di proprietà;

Secondo caso: aree nelle quali non siano stati approvati gli strumenti urbanistici attuativi previsti dagli strumenti urbanistici generalii

L’art. 9 comma 2 riguarda le aree in cui non siano stati approvati strumenti urbanistici attuativi previsti dagli strumenti urbanistici generali come presupposto per l’edificazione; esso prescrive i seguenti limiti e condizioni edificatorie in senso restrittivo:

In tutto il territorio e per tutte le costruzioni esistenti o loro porzioni:

interventi conservativi quali: manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo;
ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3 c.1 lettera d) DPR 380/01, che riguardino singole unita’ immobiliari o loro porzioni. Tali ultimi interventi sono consentiti anche se riguardino globalmente uno o più edifici e modifichino fino al 25 per cento delle destinazioni preesistenti, purché il titolare del permesso di costruire si impegni, con atto trascritto a favore del comune, a praticare prezzi di vendita e canoni di locazione concordati con il comune ed a concorrere negli oneri di urbanizzazione limitatamente alla percentuale mantenuta ad uso residenziale.

Le “zone bianche” in passato, tra Legge “Ponte” n. 765/1967 e 2001

La L. 765/67 modificò l’allora vigente Legge Fondamentale n. 1150/42 introducendo limiti edificatori più “generosi” per i comuni sprovvisti di piano regolatore o di programma di fabbricazione, limiti a cui si riferì anche la Legge Bucalossi n. 10/77 sull’edificabilità dei suoli, ed essi furono abrogato e sostituiti con quelli del DPR 380/01 menzionati al paragrafo precedente.

Edificazione a scopo residenziale:

edifici ricadenti in centri abitati: il volume complessivo costruito di ciascun fabbricato non può superare la misura di un metro cubo e mezzo per ogni metro quadrato di area edificabile;
edifici ricadenti nelle altre parti del territorio: il volume complessivo costruito di ciascun fabbricato non può superare la misura di un decimo di metro cubo per ogni metro quadrato di area edificabile;
gli edifici non possono comprendere più di tre piani;
l’altezza di ogni edificio non può essere superiore alla larghezza degli spazi pubblici o privati su cui esso prospetta e la distanza dagli edifici vicini non può essere inferiore all’altezza di ciascun fronte dell’edificio da costruire;

Edificazione a scopo produttivo: