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La normativa non configura una sanatoria propria, intende sanzionare soltanto la mancata presentazione della CILA

Gli strumenti di regolarizzazione urbanistico edilizia degli immobili non prevedono espressamente la verifica della doppia conformità per le opere rientranti in CILA, qualora siano realizzate senza la dovuta presentazione di essa.

Da una parte troviamo espressamente previsto il severo regime di doppia conformità urbanistico edilizia all’epoca dell’abuso e al deposito di SCIA in Sanatoria o istanza di Accertamento di conformità.

Dall’altra parte l’articolo 6-bis del Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/01 non prevede espressamente il rispetto di questa condizione per le opere compiute senza il deposito preventivo della CILA.

A questo punto nasce l’interrogativo: per le opere rientranti in CILA ed eseguite senza di essa, quale regime applicare per la loro regolarizzazione? Vediamo come orientarsi.

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Requisiti essenziali per rientrare nelle opere soggette a CILA (ordinaria o tardiva)

E’ assai chiaro che l’art. 6 bis, comma 5 del DPR 380/2001 contempla i casi di mancato deposito preventivo della comunicazione asseverata dell’inizio dei lavori, cioè prima di avviare i relativi i lavori. Il mancato deposito comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro, ridotta di due terzi (cioè si paga 333,33 euro) se la comunicazione viene effettuata spontaneamente con l’intervento in corso di esecuzione.

Clausola di residualità per individuare le opere ammissibili

Occorre rammentare i principali presupposti affinché le opere oggetto di regolarizzazione di cui si discute rientrino oggi (davvero) in quelle ammissibili in CILA ex articolo 6-bis comma 1 TUE, cioè:

  1. Gli interventi non riconducibili all’elenco di cui agli articoli 6, 10 e 22, (omissis).

Esso prevede che rientrino in CILA soltanto le opere escluse dalle restanti procedure e categorie, attuando un meccanismo di residualità:

Per esempio, la CILA non si presenta se riguarda parti strutturali degli edifici.

Conformità alla vigente disciplina e normativa urbanistico edilizia

L’altro requisito essenziale previsto per le opere rientranti in CILA è il rispetto della conformità delle opere all’intera normativa urbanistica ed edilizia, compreso le norme speciali e di settore, nonchè le discipline e regolamenti locali (norme regionali, Piano Regolatore, Regolamenti edilizi, eccetera).

Diciamo pure che il comma 1 dell’articolo 6-bis DPR 380/01 impone di rispettare l’intero quadro normativo e regolamentare vigente, come avviene nei Permessi di costruire e SCIA in versione ordinaria.

La regolarizzazione formale della CILA

In caso di opere astrattamente rientranti oggi in CILA, già compiute in assenza di deposito preventivo, occorre ricordarsi che l’articolo 6-bis ultimo comma DPR 380/01 prevede la sola sanzione pecuniaria.

Infatti la giurisprudenza amministrativa ha più volte confermato che:

l’attività edilizia assoggettata a CILA non solo è libera, come nei casi di SCIA, ma, a differenza di quest’ultima, non è sottoposta a un controllo sistematico, da espletare sulla base di procedimenti formali e di tempistiche perentorie, ma deve essere soltanto conosciuta dall’amministrazione, affinché essa possa verificare che, effettivamente, le opere progettate importino un impatto modesto sul territorio; con la conseguenza che si è di fronte a un confronto tra un potere meramente sanzionatorio (in caso di c.i.l.a.) con un potere repressivo, inibitorio e conformativo (TAR Roma n. 16980/2022, TAR Salerno n. 3081/2022, T.A.R. Venezia n. 1101/2021).

Ricordiamoci però che a differenza di quanto si prevede per la SCIA e il permesso di costruire, la CILA è un istituto di semplificazione che esclude l’assoggettamento degli interventi comunicati al controllo sistematico da parte dell’amministrazione, ma non deroga al potere-dovere del Comune di vigilare sul rispetto della normativa urbanistico-edilizia e di inibirne le violazioni.

Ciò significa che nel caso in cui l’amministrazione rilevi, autonomamente o perché sollecitata da soggetti terzi, che l’attività oggetto di CILA è in contrasto con la disciplina urbanistico-edilizia vigente ha il dovere di porre in essere i provvedimenti inibitori e demolitori ex art. 27 DPR 380/01, previsti nell’ambito della propria attività di vigilanza (TAR Bari n. 543/2023, TAR Venezia n.1368/2019, TAR Calabria n. 2052/2018, TAR Catania n. 1497/2018).

Anche se chiamata impropriamente “CILA in sanatoria”, la CILA tardiva non consiste appunto in una vera sanatoria: il pagamento di mille euro per le opere compiute e inquadrabili come CILA, intende sanzionare la violazione di mancata presentazione formale, e non per l’avvenuta esecuzione delle opere.

CILA tardiva con singola conformità sufficiente

La doppia conformità per le CILA tardiva o “in sanatoria” non è prevista, e si capisce bene dal comma 5 dell’art. 6-bis DPR 380/01:

La mancata comunicazione asseverata dell’inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Tale sanzione e’ ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.

La disposizione prevede che l’esecuzione di opere (già rientranti in CILA) effettuate senza il deposito preventivo della stessa comunicazione, abbia la sola conseguenza di sanzione pecuniaria di 1.000 €, senza che siano rapportate all’importo o entità dei lavori compiuti.

La norma prevede la possibilità di presentare la stessa CILA a posteriori dell’esecuzione di esse (qualora rientranti in CILA) con sanzione di 1.000 euro, oppure di presentarla in misura ridotta a 333,33 € per opere iniziate ma non ancora concluse.

Da questa disposizione emerge chiaramente la possibilità di presentare tardivamente la CILA, pagando la sanzione pecuniaria, nei soli casi di opere rientranti in quella categoria di intervento (art. 6-bis TUE) senza dover dimostrare la doppia conformità delle opere.

Singola conformità al momento dell’esecuzione delle opere o deposito CILA tardiva?

Non ho trovato giurisprudenza amministrativa sulla questione; resta il dubbio se la verifica di singola conformità per le opere compiute e rientranti in CILA, debba risultare rispondente al momento di esecuzione delle opere o al momento di deposito della CILA tardiva.

Tra le due opzioni propendo per il momento ultimo, cioè il deposito della CILA, scegliendo il senso logico di sanzionare il mancato deposito preventivo della Comunicazione e in luogo del momento di deposito tardivo.

E’ un caso in cui lo stato di violazione edilizia cessa nell’istante stesso del deposito della CILA tardiva, per cui si ritiene che il momento di verifica di singola conformità sia traslato in avanti rispetto a quello effettivo di realizzazione.

Vedremo poi se qualcuno solleverà questioni in giurisprudenza.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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