Aperture nuove porte e finestre sulla facciata, occorre Permesso di Costruire

La modifica di prospetto va sempre qualificata come ristrutturazione edilizia “pesante” assoggettata al regime concessorio


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
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Apparentemente potrebbe essere un piccolo intervento che modifica la facciata, ma dal versante amministrativo occorre il più alto titolo abilitativo

Il principio è ribadito dalla sentenza n. 7818 del 17 giugno 2019 del TAR Lazio II, ripreso sia dal versante penale (Cass. Pen. 30575/2014) e da quello amministrativo (Cons. di Stato n. 3173/2016).

In questa sentenza il TAR respinge la tesi che la realizzazione di una porta sul prospetto posteriore del fabbricato possa inquadrarsi come manutenzione straordinaria.

Infatti, tale categoria di intervento ai sensi dell’art. 3 c.1 lettera B del D.P.R. 380/01 riguarda le sole << opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso>>.

L’oggetto della manutenzione straordinaria, è appunto la manutenzione, e non deve sconfinare nella innovazione.

L’esclusione della modifica di prospetto, quale apertura porta o finestra sulla facciata, l’ho già affrontata in questo articolo, e a tale principio perviene la Cassazione Penale con sentenza n. 44319/2016.

A questo punto nasce l’interrogativo: escludendo la manutenzione straordinaria, si sale di gradino approdando alla ristrutturazione edilizia.

Ma sappiamo bene che il Testo Unico per l’edilizia ad oggi prevede due versioni di ristrutturazione edilizia:

  • leggera“, soggetta a SCIA (una volta a DIA);
  • pesante“, soggetta a Permesso di Costruire ex art 10 TUE;

Questo nodo è già stato sciolto, ed è stato escluso che la modifica di prospetto possa rientrare nella ristrutturazione edilizia “leggera”, cioè assoggettata a Segnalazione Certificata Inizio Attività (e una volta, la Denuncia Inizio Attività).

Le recenti innovazioni normative non hanno cambiato la qualificazione edilizia

Neppure le modifiche alle definizioni di “ristrutturazione edilizia” operate dal decreto “Sblocca Italia”, convertito in L. 164/2014, hanno influito la qualificazione dell’intervento.

Il motivo? Lo dice lo stesso Testo Unico.

All’interno dell’art. 3 primo comma lett. b) del d.P.R. 6 Giugno 2001 n° 380, si può evincere che nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione di uso.

In sostanza: questa ricomprensione segna il massimo limite superiore di opere che possono essere compiute in manutenzione straordinaria.

Apertura di porta finestra e di finestre sulla facciata vanno qualificate come ristrutturazione edilizia soggetta al Permesso di Costruire.

La recente sentenza del TAR del Lazio n. 7818/2019 richiama espressamente la consolidata giurisprudenza (Cons. di Stato n. 3173/2016, n. 380/2012, Cass Pen. III n. 30575/2014).

Nel richiamo è evidenziato che opere di realizzazione aperture sul prospetto va qualificato sempre come intervento di ristrutturazione edilizia comportante modifica di prospetto.

E in quanto tale, assoggettata alla disciplina dell’art. 10 comma 1 del D.P.R. 380/01, cioè al Permesso di Costruire.

E’ mia opinione aggiungere che l’argomento vale, e sopratutto supera la categoria di restauro e risanamento conservativo.

Difficile spiegare alla gente che la semplice modifica di facciata equivalga ad un opera complessa come la ristrutturazione “pesante“, al pari di una demolizione con diversa ricostruzione di sagoma e planivolumetria.

In questo video faccio una rapida sintesi: