Veranda soggetta a permesso di costruire, Salva Casa non ha semplificato • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
26/05/2025
Abusi edilizi

Indice

Costruzione di verande fisse non è stata liberalizzata, comporta aumento di volume e rispetto distanze legali
Definizione normativa nazionale di veranda
Categoria intervento e permesso di costruire
Norme edilizie di settore e speciali
Distanze dai confini e tra costruzioni anche per verande
Regime pertinenzialità escluso
Profili illuminotecnici, risparmio energetico e acustica

Costruzione di verande fisse non è stata liberalizzata, comporta aumento di volume e rispetto distanze legali

Molte persone avevano aspettative elevate circa la possibile sanabilità di verande realizzate su balconi, terrazzi, lastrici solari, ma anche su porticati, logge o perfino come manufatti autonomi: purtroppo non si possono considerare liberalizzate, nè tanto meno di facile regolarizzazione con sanatorie, a seguito dell’entrata in vigore del D.L. 69/2024 (L. 105/2024).

Non è dato sapere se il legislatore, nelle fasi prepatorie della legge Salva Casa, avesse scambiato la nozione di veranda con un manufatto ottenibile sommando le VEPA alle pergotende/pergole bioclimatiche; sta di fatto che la giurisprudenza amministrativa, anche a seguito dell’entrata in vigore del DL 69/2024, continua ad affermare che la veranda determini la formazione di una superficie e di un volume additivi, per la cui realizzazione resta comunque necessario un titolo autorizzativo del permesso di costruire. Anche se la legge n. 105/2024 Salva Casa ha introdotto semplificazioni meramente procedurali, la sanabilità del profilo sostanziale non è stata agevolata; infatti, nella gran parte dei casi, la veranda abusiva viene realizzata posteriormente alla costruzione dell’edificio, come opera senza titolo abilitativo, e pertanto non potendo accedere alla doppia conformità “asincrona” ammessa agli illeciti rientranti in variazioni essenziali e parziali difformità dal permesso di costruire.

Per veranda si deve intendere quell’opera spesso realizzata con infissi vetro/metallo, coperta superiormente, apribile o aperta, ancorata alle relative parti dell’edificio o al suolo: la sua principale utilizzazione è di lavanderia o ripostiglio, cioè ad uso accessorio dell’appartamento. Ci sono anche altre casistiche in cui la veranda viene utilizzata come spazio ad uso primario come salotto, pranzo o cucina, ma anche ad uso palestra o tempo libero. Certamente occorre porsi il problema della climatizzazione interna invernale ed estiva, volendo evitare di farci la sauna o congelare.

Definizione normativa nazionale di veranda

Il Regolamento Edilizio Tipo nazionale, alla voce n. 42, contiene la seguente definizione:

Locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili.

La sua realizzazione può essere ottenuta sia come manufatto autonomo o tramite chiusura di spazi esistenti, ad esempio loggiato, balcone, terrazza o portico, installando infissi; intanto la nozione di veranda riguarda uno spazio chiuso (interamente), dotato di elementi vetrati o trasparenti anche apribili totalmente. E’ chiaro che bisogna far attenzione alla sopravvenuta definizione normativa di Vetrate Panoramiche Amovibili (VEPA), che porta confondere con infissi veri e propri (intesi come vetrate fisse e dotate di telaio).

La veranda non può essere neppure “travestita” o intesa come serra solare, in quanto questo manufatto, oltre ad avere ridotte dimensioni, deve avere esclusiva funzione di captazione del calore solare per un risparmio energetico passivo.

Categoria intervento e permesso di costruire

La veranda realizzata a ridosso di un appartamento determina una variazione planivolumetrica ed architettonica dell’edificio, e senza dubbio sono soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire (quale ristrutturazione edilizia “pesante” prevista dall’art. 10, comma 1, lett. c) del DPR 380/01), comportando anche modifica del prospetto (Vedi anche TAR Salerno n. 894/2025). Anche il Consiglio di Stato in più occasioni ha affermato che la realizzazione di piccole verande sul balcone qualifica intervento di ristrutturazione edilizia pesante (tra le tante, Cons. di Stato sentenze n. 6627/2024, n. 6301/2023, n. 469/2022, n. 5774/2021).

E’ sostenibile anche la tesi per cui la veranda possa configurare ampliamento edilizio “puro”, dovendo sottostare al regime di nuova costruzione e permesso di costruire.

Veranda abusiva in condominio: regolarizzazione, una missione impossibile

La sanatoria di piccolo ampliamento in edificio plurifamiliare richiede verifica volumetrica generale e di altri parametri, e regolarizzare una piccola veranda in condominio può diventare difficile. La veranda configura aumento di volume, e pertanto ai fini della verifica di doppia conformità in sanatoria richiede il rispetto degli indici e parametri urbanistico-edilizi relativi al condominio. La volumetria residuale e ammissibile sull’edificio è a disposizione del condominio o dell’edificio nel suo insieme, e non può essere appannaggio dei singoli condomini con separate istanze, in quanto si porrebbe anche la duplicazione di volumetrie e vincoli di asservimento sul lotto stesso.

Norme edilizie di settore e speciali

Ovviamente, anche per le verande, vale la stessa riserva di quanto previsto dalle altre disposizione normative tecniche e di settore: infatti potrebbero rendersi necessari anche i vari nulla osta, pareri e atti di assenso previsti dalla disciplina paesaggistica, strutturali, antisismici, vincoli idrogeologici e così via.

Distanze dai confini e tra costruzioni anche per verande

Si è detto finora che la veranda costituisce manufatto edilizio “proprio”, cioè una costruzione, e in quanto tale è soggetta al rispetto delle distanze legali come se fosse fatta di mattoni e cemento. Anche se a qualcuno potrebbe apparire come un manufatto precario per il suo teorico smontaggio con quattro viti, le caratteristiche costruttive, funzionali e strutturali la equiparano ad un vero ampliamento. E in quanto elemento costruttivo vero e proprio, è soggetto al rispetto delle distanze legali, come quelle dai confini e tra costruzioni, compreso la più nota dei dieci metri.

Regime pertinenzialità escluso

Non è possibile sostere che la trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda possa costituire una pertinenza opppure interventi pertinenziale in senso urbanistico, caso mai la veranda integra un nuovo locale autonomamente utilizzabile, il quale viene ad aggregarsi ad un preesistente organismo edilizio, trasformandolo in termini di sagoma, volume e superficie. Si tratta di un’opera non precaria, in quanto comporta la perimetrazione dello spazio interno abitabile, oltre ad una modifica prospettica, un ampliamento plano-volumetrico urbanisticamente rilevante, siccome arrecante un impatto significativo sull’assetto del territorio” (vedi anche T.A.R. Salerno n. 2150/2025, n. 865/2024).

Profili illuminotecnici, risparmio energetico e acustica

Il semplice fatto di averle adibite a spazi di permanenza umana è sufficiente per porsi il problema delle normative di settore come isolamento acustico DPCM 5 dicembre 1997, di risparmio energetico e di rapporti aeroilluminanti. Pensiamo soprattutto alle verande abusive costruite sui balconi come veri ampliamenti direttamente comunicanti con le stanze interne dell’appartamento. Probabilmente la maggiore criticità potrebbe provenire dalla verifica di conformità dei rapporti aero-illuminanti prevista dal DM 5 luglio 1975: infatti diventa arduo pensare che la realizzazione di una veranda sul balcone, addossata alle porte e finestre di un appartamento esistente, possa mantenere invariate le caratteristiche e requisiti di illuminazione interna delle stanze “schermate” dalla veranda. In particolare la verifica del Fattore Luce Diurno Medio (FLDm) 2% non perdonerà, rispetto al tradizionale rapporto aeroilluminante di 1/8 della superficie pavimentata della stanza interna.