Impresa edile responsabile della conformità dell'immobile al progetto approvato • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
05/05/2025
Conformità urbanistica

L’esecuzione di un’opera edilizia supportata da opportuni titoli abilitativi, previsti dalle rispettive normative, rende necessaria la presenza di una impresa edile, salvo soltanto quei pochi casi di lavori in economia; quest’ultima modalità è da ritenere una ipotesi nettamente residuale, in quanto potrebbero avvenire soltanto quando il soggetto committente sia davvero in grado di effettuare tutti i lavori oggetto della pratica edilizia, anche nel rispetto della normativa della sicurezza dei cantieri. Un esempio, potrebbe essere il muratore che intende rifare una piccola ristrutturazione in casa propria.

In tutti gli altri casi, l’impresa edile che intende effettuare i lavori è tenuta a rispettare le stesse regole valevoli per il committente, progettisti e direttore dei lavori. Anche l’assuntore dei lavori, indicato come costruttore, è responsabile della conformità delle opere alla normativa urbanistica, alle previsioni di piano nonché, unitamente al direttore dei lavori, a quelle del permesso e alle modalità esecutive stabilite dal medesimo, in base all’art. 29 d.P.R. n. 380/2001. Ecco perchè anche l’imprenditore edile deve essere ben consapevole della situazione di Stato Legittimo dell’immobile in partenza, e dei rischi che corre in caso di esecuzione opere irregolari e abusi edilizi; lo stesso dicasi quando intende proporre e apportare varianti al progetto approvato, sia sostanziali che di lieve entità. Infine, anche l’articolo 24 del DPR 380/01, in materia di Segnalazione Certificata di Agibilità, presuppone la conformità dell’opera al progetto presentato, ancorché asseverata soltanto dal Tecnico abilitato.

Tale norma intende specificare che il costruttore o impresa edile, quale diretto soggetto responsabile dell’opera, prima di iniziare i lavori, ha il dovere di controllare che siano state richieste e rilasciate le prescritte autorizzazioni, con la conseguenza che risponderà a titolo di dolo, se darà inizio alle opere nonostante l’accertamento negativo ed a titolo di colpa, nell’ipotesi in cui ometta tale accertamento, perché la responsabilità del costruttore trova il suo fondamento nella violazione dell’obbligo, imposto dalla legge, di osservare le norme in materia urbanistica-edilizia (Cass. Pen. n. 47801/2022, n. 16802/2015, n. 860/2004).

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La stessa giurisprudenza menzionata sopra ha anche precisato che l’impresa edile è responsabile del reato di costruzione abusiva non solo l’esecutore dei lavori che collabori all’edificazione delle opere principali, ma anche quello che si limiti a svolgere lavori di completamento dell’immobile (quali la pavimentazione, l’intonacatura, gli infissi), sempre che sia ravvisabile un profilo di colpa collegato alla mancata conoscenza del carattere abusivo dei lavori (Vedi anche Cass. Pen. n. 25987/2021, n. 48025/2008).

Tali responsabilità, per esempio, sono state ravvisate nella fattispecie di cui alla Cass. Pen. 47801/2022, in cui l’impresa esecutrice stava svolgendo lavori di realizzazione ex novo di un intero piano intermedio in cemento armato, tra il piano terra ed il primo piano con incremento della volumetria dell’immobile, in assenza di permesso e in zona con vincolo paesaggistico, e contestuale realizzazione di nuovi pilastri in cemento armato nella parte terminale del piano terra, demolizione e ricostruzione in cemento armato, con pilastri travi e cordoli del corpo di fabbrica posto a chiusura del cortile. In realtà l’impresa esecutrice aveva sottoscritto la SCIA per effettuare opere di sola messa in sicurezza dell’immobile, quali il ripristino dei solai in c.a intermedi e di copertura, dichiarando di aver preso visione del progetto depositato presso il Comune e impegnandosi a realizzare le opere in conformità al progetto depositato. Per questi motivi, anche all’impresa sono stati contestati reati edilizi e le relative conseguenze sul versante penale.