Verifiche Stato Legittimo immobiliare con foto aeree • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
24/05/2023
Aerofotogrammetria

Aerofoto consigliate per dimostrare la preesistenza di costruzioni in epoca e zona non soggetta all’obbligo di licenza edilizia

Nel percorso di ricerca e ricostruzione della storia edilizia di un immobile si rende necessario non solo verificare la sua esistenza a certe epoche, ma anche quantificare con un certo grado di precisione la sua consistenza anche in senso planivolumetrico. Negli ultimi anni anche i sistemi fotografici satellitari o veicolari sono entrati a far parte di quegli elementi ammissibili a ricostruire la legittimità e conformità urbanistica dell’immobile, vedi Google Maps, Google Earth e Streetview.

L’entrata in vigore della definizione di Stato Legittimo dell’immobile (art. 9-bis c.1-bis DPR 380/01) ha confermato quanto già consolidato in giurisprudenza: è lecita, e soprattutto necessaria l’acquisizione di foto aeree.

In particolare, seguendo attentamente la definizione, l’uso dell’aerofotogrammetria può essere utile sia per dimostrare la legittimità della consistenza nei casi in cui sia:

realizzata in epoca e in zona non ancora soggetta ad obbligo di titolo abilitativo (esempio l’Ante ’67);
smarrito il titolo abilitativo quando sussista un principio di prova di esso;

Si rammenta infatti che le prove testimoniali non sono ammesse, mentre le dichiarazioni sostitutive rese dagli aventi titolo devono essere corredate da documentazione a supporto della tesi.

In questo ambito l’acquisizione delle riprese fotografiche scattate nelle varie epoche non è affatto facile e bisogna avvalersi di professionisti tecnici specializzati: l’aerofotogrammetria è una materia molto complessa, soprattutto quando applicata alle verifiche di conformità urbanistico edilizia.

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Punti deboli e criticità applicative dell’aerofotogrammetria

Ci sono diversi punti deboli in questo tipo di ricerche, soprattutto quando hanno l’obbiettivo di dimostrare la preesistente consistenza ad una certa data o soglia temporale, la più conosciuta è la data del 1 settembre 1967 (entrata in vigore della legge ponte n. 765/67).

Per esempio possono capitare immagini aerofotogrammetriche non adeguate per dimostrare quanto sopra e per incertezza interpretativa:

lo scatto è avvenuto a notevole quota, e dopo vari ingrandimenti si perde qualità;
la qualità dell’obbiettivo non era sufficiente adeguata;
la copertura delle strisciate sull’area è carente
ombre portate o schermature verdi sull’edificio
eccetera

Per sopperire a questo tipo di problematiche, se l’edificio risulta presente in più fotogrammi scattati da posizioni diverse di volo, è opportuno acquisirle tutte o comunque da più angolazioni: è possibile infatti che l’edificio interessato o relative porzioni siano meglio individuate in altre fotogrammi dello stesso volo o strisciata.

Foto aeree come elementi probanti per lo Stato Legittimo

I rilievi aerofotogrammetrici costituiscono prova privilegiata sia per la precisione, sia per l’obiettività dei soggetti rilevatori che può essere confutata solo fornendo prove concrete e rilevanti (Cons. di Stato n. 2529/2023, n. 3844/2013).

Il principio si era già consolidato già prima della definizione dello Stato Legittimo degli immobili introdotta col DL 76/2020; anzi, si può dire che sia confluito nella definizione stessa.

L’acquisizione della foto aerea deve essere seguita dalla sua valutazione critica e comparata rispetto al restante quadro degli elementi probanti acquisiti per ricostruire la legittimazione immobiliare.

Proprio perchè si tratta di rimettere insieme i tasselli (e i mattoni, direi) in senso cronologico, occorre riscontrare la coerenza e le eventuali contraddizioni tra tutti gli elementi raccolti.

La foto aerea fornisce una rappresentazione di tipo istantaneo, e per questo va posta attenzione ad impostare una lettura comparativa e coordinata verso tutte le altre aerofotogrammetrie raccolte in epoche diverse, e tutti gli altri elementi probanti.

Per concludere, non confidare sulla raccolta di una foto aerea isolata senza aver ben chiaro l’intero quadro di ricerca generale.