Aerofoto consigliate per dimostrare la preesistenza di costruzioni in epoca e zona non soggetta all’obbligo di licenza edilizia

Nel percorso di ricerca e ricostruzione della storia edilizia di un immobile si rende necessario non solo verificare la sua esistenza a certe epoche, ma anche quantificare con un certo grado di precisione la sua consistenza anche in senso planivolumetrico. Negli ultimi anni anche i sistemi fotografici satellitari o veicolari sono entrati a far parte di quegli elementi ammissibili a ricostruire la legittimità e conformità urbanistica dell’immobile, vedi Google Maps, Google Earth e Streetview.

L’entrata in vigore della definizione di Stato Legittimo dell’immobile (art. 9-bis c.1-bis DPR 380/01) ha confermato quanto già consolidato in giurisprudenza: è lecita, e soprattutto necessaria l’acquisizione di foto aeree.

In particolare, seguendo attentamente la definizione, l’uso dell’aerofotogrammetria può essere utile sia per dimostrare la legittimità della consistenza nei casi in cui sia:

Si rammenta infatti che le prove testimoniali non sono ammesse, mentre le dichiarazioni sostitutive rese dagli aventi titolo devono essere corredate da documentazione a supporto della tesi.

In questo ambito l’acquisizione delle riprese fotografiche scattate nelle varie epoche non è affatto facile e bisogna avvalersi di professionisti tecnici specializzati: l’aerofotogrammetria è una materia molto complessa, soprattutto quando applicata alle verifiche di conformità urbanistico edilzia.

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Punti deboli e criticità applicative dell’aerofotogrammetria

Ci sono diversi punti deboli in questo tipo di ricerche, soprattutto quando hanno l’obbiettivo di dimostrare la preesistente consistenza ad una certa data o soglia temporale, la più conosciuta è la data del 1 settembre 1967 (entrata in vigore della legge ponte n. 765/67).

Per esempio possono capitare immagini aerofotogrammetriche non adeguate per dimostrare quanto sopra e per incertezza interpretativa:

Per sopperire a questo tipo di problematiche, se l’edificio risulta presente in più fotogrammi scattati da posizioni diverse di volo, è opportuno acquisirle tutte o comunque da più angolazioni: è possibile infatti che l’edificio interessato o relative porzioni siano meglio individuate in altre fotogrammi dello stesso volo o strisciata.

Foto aeree come elementi probanti per lo Stato Legittimo

I rilievi aerofotogrammetrici costituiscono prova privilegiata sia per la precisione, sia per l’obiettività dei soggetti rilevatori che può essere confutata solo fornendo prove concrete e rilevanti (Cons. di Stato n. 2529/2023).

Il principio si era già consolidato già prima della definizione dello Stato Legittimo degli immobili introdotta col DL 76/2020; anzi, si può dire che sia confluito nella definizione stessa.

L’acquisizione della foto aerea deve essere seguita dalla sua valutazione critica e comparata rispetto al restante quadro degli elementi probanti acquisiti per ricostruire la legittimazione immobiliare.

Proprio perchè si tratta di rimettere insieme i tasselli (e i mattoni, direi) in senso cronologico, occorre riscontrare la coerenza e le eventuali contraddizioni tra tutti gli elementi raccolti.

La foto aerea fornisce una rappresentazione di tipo istantaneo, e per questo va posta attenzione ad impostare una lettura comparativa e coordinata verso tutte le altre aerofotogrammetrie raccolte in epoche diverse, e tutti gli altri elementi probanti.

Per concludere, non confidare sulla raccolta di una foto aerea isolata senza aver ben chiaro l’intero quadro di ricerca generale.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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