Varianti in corso d'opera, tra nuovo intervento e continuità con quello autorizzato • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Distinzione tra varianti in senso proprio e variazioni essenziali sottoposte a nuovo autonomo permesso di costruire

Il tema delle varianti in corso d’opera e varianti finali è ricorrente per chi realizza costruzioni o effettua trasformazioni edilizie; ultimamente il tema è diventato rilevante anche per le materie di agevolazioni fiscali come Superbonus, oltre che per l’inquadramento delle pratiche o illeciti edilizi.

Lo scopo della variante in corso d’opera è quella di adeguare e aggiornare un progetto preventivamente alla sua realizzazione; essa costituisce una modalità per adeguare un progetto in itinere prima della chiusura dei lavori ad esigenze pratiche riscontrate in corso di esecuzione (Cons. di Stato n. 5288/2020).

Intanto si può introdurre una prima distinzione generale tra le due ipotesi di variante accennate prima:

Variante in corso d’opera: da effettuarsi durante l’esecuzione del cantiere, e può comportare la sospensione dei lavori;
Variante finale: si comunica lo stato finale e relative modifiche apportate, al momento di ultimazione lavori, descrivendo l’opera già compiuta. E’ l’unica ipotesi di legittimazione ex post dell’opera già realizzata, senza sanzionamento o azione repressiva della P.A.

Faccio presente che le norme regionali potrebbero aver disciplinato ulteriormente questi aspetti, ad esempio la LR Toscana n. 65/2014, e non solo.

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Distinzione delle varianti sul criterio sostanziale al progetto approvato

Non tutte le varianti in corso d’opera o finali possono comportare o meno la sospensione dei lavori, in particolare se richiedono l’ottenimento preventivo del permesso di costruire.

E’ chiaro che ottenere un altro permesso può comportare:

la sospensione del cantiere;
attesa indefinita di tempo;
necessità di pareri, nulla osta o atti di assenso comunque denominati, vedi l’autorizzazione paesaggistica.

Infatti la variante sostanziale al progetto potrebbe riverberarsi anche su altri aspetti progettuali o normativi di settore. Già in passato ho analizzato i vari livelli di varianti in corso d’opera, in particolare sulle caratteristiche sostanziali ed essenziali del progetto precedentemente approvato con titolo abilitativo.

Bisogna anche distinguere tra variante sostanziale al progetto, dalla variazione essenziale prevista dall’art. 32 DPR 380/01 e relative norme regionali.

Variante in corso d’opera e Variazioni essenziali: le differenze

Per dare una risposta chiara si riprende il concetto affermato in giurisprudenza amministrativa.

Il principio mette in evidenza la distinzione sostanziale tra varianti in corso d’opera “continue” rispetto a quelle che invece configurano un intervento diverso, nuovo e disgiunto da quello autorizzato col permesso di costruire.

Nell’ambito dei permessi la linea di spartiacque è la definizione di variazioni essenziali, che troviamo all’articolo 32 DPR 380/01 e relative norme regionali.

Dalla sentenza di Consiglio di Stato n. 3596/2023 (ma anche n. 104/2020 e n. 1484/2017) emerge la distinzione tra varianti “proprie” e le variazioni essenziali, basate su criteri di compatibilità/continuità o meno con l’intervento autorizzato col titolo abilitativo originario:

“il concetto di variazione essenziale, che attiene alla modalità di esecuzione delle opere, va ulteriormente distinto dalle “varianti”, che riguardano la richiesta (nel caso di specie neppure inoltrata) di una variazione del titolo autorizzativo.
Mentre le varianti in senso proprio, ovvero le modificazioni qualitative o quantitative di non rilevante consistenza rispetto al progetto approvato, tali da non comportare un sostanziale e radicale mutamento del nuovo elaborato rispetto a quello oggetto di approvazione, sono soggette al rilascio di permesso in variante (rectius, a d.i.a.), complementare ed accessorio, anche sotto il profilo temporale della normativa operante, rispetto all’originario permesso a costruire; le varianti essenziali, ovvero quelle caratterizzate da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dall’art. 32 del d. P.R. n. 380 del 2001, sono soggette al rilascio di permesso di costruire del tutto nuovo ed autonomo rispetto a quello originario e per il quale valgono le disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante (cfr. Cassazione penale, sez. III, 27 febbraio 2014, n. 34099). In base alla norma si è in presenza di difformità totale del manufatto o di variazioni essenziali, sanzionabili con la demolizione, quando i lavori riguardino un’opera diversa da quella prevista dall’atto di concessione per conformazione, strutturazione, destinazione, ubicazione; si configura invece la difformità parziale quando le ridette modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera” (Cons. Stato, sez. VI, n. 104/2022).

Per capire meglio la distinzione, raccomando la consultazione delle norme regionali, per controllare l’eventuale definizione di variazioni essenziali al permesso di costruire. Anche perchè tale aspetto ha incidenza pure sulla rilevanza e qualificazione di abusi edilizi in corso d’opera.