Carlo Pagliai
Ingegnere urbanista
Autore di “Ante ’67

La detrazione massima introdotta col D.L. 34/2020 per opere di efficientamento energetico trova limiti anche per alcune tipologie edilizie.

In attesa della conversione in legge e dell’esame di molti emendamenti, il decreto “Rilancio” prevede una serie di condizioni per accedere alla maxi detrazione. Siamo sempre in attesa anche dei famigerati provvedimenti attuativi, che molto avranno da incidere sull’argomento.

INDICE POST:

# Quali interventi sono ammessi per edifici unifamiliari, ed esclusioni

# DEFINIZIONE DI EDIFICIO UNIFAMILIARE AI FINI DEL D.L. 34/2020


Ricordiamo che si tratta della ormai nota possibilità di fare interventi di ristrutturazione edilizia con possibilità di fare una detrazione in misura pari al 110 per cento. In aggiunta, per certe categorie di intervento è possibile effettuare trasferire questa detrazione sotto forma di cessione del credito alle imprese esecutrici, potendo coinvolgere gli istituti di credito e intermediari finanziari “monetizzandolo” anticipatamente.

E da qui è passato il messaggio che sia possibile “astrattamente” fare ristrutturazioni a costo zero, e suggerisco prudenza in questa direzione.

Per approfondimenti specifici ti offro la consultazione dei miei contenuti:

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Interventi ammessi e condizioni specifiche per edifici unifamiliari

Bene, entriamo nell’argomento. In questo Decreto Legge 34/2020 sono citati gli “edifici unifamiliari”, vediamo nel dettaglio dove e perchè:

n. 1: Riqualificazione impiantistica in quanto categoria di intervento espressamente ammessa

L’art. 119 comma 1 lettera C) prevede espressamente una casistica dedicata agli edifici unifamiliari, finalizzata alla sola riqualificazione prevalentemente impiantistica:

c) interventi sugli edifici unifamiliari per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici di cui al comma 5 e relativi sistemi di accumulo di cui al comma 6, ovvero con impianti di microcogenerazione. La detrazione di cui alla presente lettera e’ calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 30.000 ed e’ riconosciuta anche per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dell’impianto sostituito.

Leggendo bene il passaggio, si possono notare diversi aspetti:

  • l’oggetto principale riguarda gli impianti di climatizzazione invernale;
  • è ammesso soltanto per edifici unifamiliari, il riferimento al numero delle unità immobiliari ovviamente è mancante, rispetto alle altre tipologie di intervento.
  • limite massimo spesa detraibile: 30.000 euro, per intero edificio (unifamiliare);

Lo scopo dell’intervento è sostituire un impianto termico di riscaldamento invernale con un altro di nuova generazione e omnicomprensivo: infatti il beneficio ammette la nuova installazione di impianto termico di riscaldamento, di raffrescamento estivo (climatizzazione) e produzione di acqua calda sanitaria.

In sintesi: togliere un vecchio impianto obsoleto e inefficiente con un altro di nuova concezione e ad alta efficienza, secondo le nuove tecnologie (e normative), integrandolo con energie rinnovabili.

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n. 2: Coibentazione dell’edificio unifamiliare, diversi da quelli adibiti ad abitazione principale

La posa in opera di isolanti termici sull’involucro è ammessa sugli edifici in generale, nel rispetto di certe condizioni e limiti, in base all’art. 119 comma 1 lettera A):

a) interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo. La detrazione di cui alla presente lettera e’ calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 60.000 moltiplicato per il numero delle unita’ immobiliari che compongono l’edificio. I materiali isolanti utilizzati devono rispettare i criteri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro dell’ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 ottobre 2017, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 259 del 6 novembre 2017.

Leggendo bene il passaggio, emergono alcune condizioni e aspetti:

  • intervento consiste nella sola coibentazione dell’involucro per superfici opache verticali (facciate) e orizzontali (tetti piani o solaio del soffitto all’ultimo piano?), mentre appare menzionato il termine di superfici opache inclinate. Rammento che la distinzione delle superfici opache inclinate è indicata nell’allegato A del D.Lgs. 192/2005.
  • limite massimo spese: 60.000 euro, per ciascuna unità immobiliare;

Questo tipo di intervento è ammesso a tutti gli edifici, ma non per tutti gli edifici unifamiliari. Infatti l’art. 119 comma 10 del D.L. 34/2020 prevede per i suddetti interventi una limitazione per edifici unifamiliari:

10. Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 3 non si applicano agli interventi effettuati dalle persone fisiche, al di fuori di attività di impresa, arti e professioni, su edifici unifamiliari diversi da quello adibito ad abitazione principale.

Pertanto gli edifici unifamiliari adibiti ad abitazione principale sono ammessi agli interventi di efficientamento energetico

La riserva agli edifici unifamiliari per abitazione principale si applica per alcuni interventi ammessi al beneficio del 110%, ovvero quelli previsti dai commi 1-2-3 dell’art. 119 D.L. 34/2020.

Ciò non significa l’esclusione totale, ma parziale e relativa agli interventi sopra descritti.

Altri interventi ammissibili per tutti gli edifici unifamiliari

Per gli edifici unifamiliari rimangono comunque altri interventi possibili:

Definizione di edificio unifamiliare

Nella prima versione del D.L. 34/2020 non esiste un richiamo espresso o rinvio ad altre norme a cui riferire la definizione di edificio unifamiliare, lasciando quindi (per ora) una situazione di principio.

Nell’attesa della conversione in legge, delle modifiche e dei provvedimenti attuativi trovo utile riportare i riferimenti e le definizioni applicate in campo urbanistico edilizio, partendo da quella che trovo attinente e contenuta dal Regolamento Edilizio Tipo nazionale, emanato con D.P.C.M. del 20 ottobre 2016 (APPROFONDIMENTO).

Prima di proseguire è meglio fare alcune premesse sul Reg. Edilizio Tipo nazionale:

  • molte Regioni (ma non tutte) hanno recepito questo regolamento di uniformazione, possiamo affermare che la corretta definizione di edificio unifamiliare;
  • il Comune nel proprio regolamento edilizio, recependo il Regolamento edilizio tipo (regionale), potrebbero aver integrato la definizione;
  • il Comune potrebbe non aver ancora recepito tale regolamento regionale, riportando una versione assai particolare;

Quindi presta particolare attenzione alla specifica definizione di “edificio unifamiliare” che troverai nei diversi Piani Regolatori Comunali. Infatti ai fini urbanistico edilizi è possibile affermare che si possa fare riferimento a quella lanciata dal Regolamento Edilizio Tipo nazionale.

Ciò non significa che la definizione del R.E.T. nazionale sia automaticamente valida ai fini fiscali e delle relative detrazioni, ecobonus o sismabonus.

Fatte queste opportune premesse, ti presento la definizione di Edificio Unifamiliare, estratta dalla voce n. 33 dell’Allegato A del D.P.C.M. 20 ottobre 2016:

Per edificio unifamiliare si intende quello riferito ad un’unica unità immobiliare urbana di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.

Analisi di questa definizione di “edificio unifamiliare”.

Per prima cosa occorre prima spiegare il significato della principale parola che compone la definizione: “Edificio“.

Per fare questo, riporto semplicemente la definizione di cui alla voce n. 32 dell’Allegato A del predetto Regolamento Edilizio Tipo nazionale:

Costruzione stabile, dotata di copertura e comunque appoggiata o infissa al suolo, isolata da strade o da aree libere, oppure separata da altre costruzioni mediante strutture verticali che si elevano senza soluzione di continuità dalle fondamenta al tetto, funzionalmente indipendente, accessibile alle persone e destinata alla soddisfazione di esigenze perduranti nel tempo.

Detto ciò, emerge come l’edificio unifamiliare debba avere una sua chiara connotazione, distinguibile dalle altre costruzioni. In tal senso aiuta l’indipendenza anche strutturale di esso, senza continuità.

La definizione di edificio unifamiliare, ai fini urbanistici, sembra quindi fondarsi su questi elementi essenziali:

  • (unica) unità immobiliare urbana: ponete attenzione perchè questa definizione trova piena corrispondenza con quella della normativa Catastale. Infatti la u.i.u. nella disciplina di accertamento delle consistenze catastali ha un’altra definizione e scopo. Quindi si rende necessario fare (doppio) riferimento anche a questa normativa?
  • destinazione abitativa: unica destinazione d’uso ammessa;
  • proprietà esclusiva: l’edificio inteso come intero, deve essere di proprietà esclusiva del nucleo familiare. In caso contrario se esistono porzioni di proprietà di soggetti terzi o esterni al nucleo familiare, decade l’uni-familiarità;
  • indipendenza funzionale: l’edificio, considerato nel suo insieme, deve essere funzionalmente indipendente, e ciò è dimostrabile con la sua configurazione e i relativi accessi.

Consigli per individuare l’edificio unifamiliare?

E’ molto importante far valutare ad un tecnico professionista la configurazione dell’organismo edilizio, e se si presentano tutti i presupposti e requisiti comprovanti l’Edificio unifamiliare.



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