L’aumento di unità immobiliare avviene spesso durante le ristrutturazioni edilizie leggere o le demolizioni e ricostruzioni.

Carlo Pagliai
Ingegnere urbanista
Autore di “Ante ’67

Il D.L. 34/2020 è stato convertito con modifiche in L. 77/2020, e nel momento in cui scrivo i provvedimenti attuativi tardano ad arrivare.

Pertanto mi limito a commentare un quesito che ho ricevuto da più parti, in particolare sui miei video YouTube: è possibile accedere ai benefici del SuperBonus 110 per cento quando si effettuano contestualmente i frazionamenti immobiliari?

[ TUTTO SUL SUPERBONUS 110% ]

Il D.L. 34/2020 non contempla l’esistenza delle unità immobiliari ad una certa data (tipo l’entrata in vigore della norma).

La domanda è interessante perché spesso gli interventi di ristrutturazione edilizia possono portare all’aumento di unità immobiliari, anche con poche opere edilizie; è il caso del frazionamento immobiliare, che può avvenire senza effettuare demolizione e ricostruzione integrale della costruzione (ristrutturazione conservativa).

Il frazionamento dell’appartamento è una trasformazione che aumenta il valore dell’immobile, e consiste nella divisione in due o più unità derivate dell’alloggio iniziale. Questa trasformazione edilizia non si limita alla divisione soltanto sul piano formale urbanistico edilizio tramite nuovi tramezzi o tamponature porte, occorre infatti frazionare:

  • Impianti termici e raffrescamento
  • Impianti elettrici e tecnologici
  • Scarichi acque reflue
  • Antenne TV
  • Spazi pertinenziali e accessori come cantine, garage, box, giardini e resedi;
  • Accesso, spazi e parti a comune/condominiali;
  • Parcheggi e posti auto;
  • Ecc.

L’entrata in vigore definitiva del provvedimento ha suscitato in parecchi proprietari l’idea di ottenere il consistente beneficio fiscale, contestualmente alla ristrutturazione con frazionamento.

Per prima cosa occorre rammentare che il SuperBonus 110% consiste nella maggiorazione di certi benefici relativi a bonus edilizi già esistenti (Ecobonus e Sismabonus), accompagnata anche da molte ulteriori condizioni e limiti (Approfondimento).

Se andiamo a leggere le rispettive discipline e norme, queste nascono con finalità diverse:

  • Ecobonus 50% o 65%: punta all’efficientamento energetico degli edifici
  • Sismabonus: migliorare le caratteristiche antisismiche degli edifici, riducendo soprattutto la classe di rischio e vulnerabilità sismica.

Se andiamo a consultare la rispettiva normativa di questi bonus fiscali, non emerge la questione del frazionamento di immobili.

Detto questo, in attesa di eventuali precisazioni derivanti dai provvedimenti attuativi, interpelli e circolari fiscali, condivido un ragionamento da applicare in casi simili mantenendo sempre separati le due sottocategorie di bonus edilizi.

E prima di proseguire aggiungo che entrambi le tipologie di Superbonus potrebbero essere raggiungibili tramite Demolizione e ricostruzione (video)

Interventi del SuperBonus, rientranti nella categoria “Ecobonus”

Le tre tipologie di intervento di efficientamento energetico sono individuati dalle lettere A-B-C del comma 1 articolo 119 del D.L. 34/2020, nella versione modificata con legge 77/2020 (Interventi soggetti al superbonus).

Leggendo con attenzione, i loro massimali (massimo importo detraibile) sono proporzionati così:

  1. in regime condominiale: numero di unità immobiliari
  2. unità immobiliare autonome: soltanto se situate all’interno di edifici plurifamiliari, che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno;

Detto ciò emerge chiaramente come l’unità elementare da cui iniziare l’impostazione sia appunto l’unità immobiliare; bisogna pure dire che ad oggi non è ben definita la nozione di unità immobiliare relativa al Superbonus 110% (anche un garage per il Catasto è una unità immobiliare).

Ritengo piuttosto che tale definizione di unità immobiliare, in attesa dei provvedimenti futuri, debba essere circoscritta alle unità immobiliari abitative. Poi bisognerà interrogarsi anche sulle porzioni accessorie o pertinenziali (es. il box auto) delle abitazioni.

Interventi del SuperBonus, rientranti nella categoria “SismaBonus”

Anche per questa categoria di intervento occorre fare gli stessi ragionamenti che seguiranno: gli interventi “sismabonus” sono individuati dai commi 1-bis a 1-septies compresi dell’art. 16 D.L. 63/2013, e sono richiamati espressamente dall’art. 119 comma 4 del D.L. 34/2020.

Senza doversi addentrare molto nello specifico, i vari commi fanno espresso riferimento agli edifici esistenti, condizionando i massimali e le possibilità di beneficio al numero delle unità immobiliari.

In sostanza, si ripetono gli stessi riferimenti e definizioni normative presenti nei vari bonus.

Frazionare l’immobile assieme al SuperBonus: consigli e opinione

L’aumento di immobiliare per qualcuno potrebbe significare l’aumento delle unità su cui calcolare i massimali. Come già detto in uno webinar pubblico, ho ipotizzato che ci sarà davvero qualcuno che svolgerà il frazionamento dell’immobile, anche con poche opere, prima di fare una successiva trasformazione col Superbonus 110%.

Non credo sia la strada giusta per poter usufruire del Superbonus, in questo modo si verrebbe ad alterarne lo scopo primario: migliorare e riqualificare il patrimonio esistente, senza però creare o consentire plusvalenze eccessive. Mi spiego meglio: la materia fiscale non concede poi tante “maglie larghe” alle trasformazioni immobiliari sul patrimonio esistente.

Infatti, il dubbio nasce perché il Decreto Rilancio n. 34/2020, non contempla o condiziona al numero di unità immobiliari esistenti ad una certa data.
In questo modo esisterebbe la possibilità che si possa frazionare gli immobili anticipatamente, “frazionando” l’intera operazione immobiliare in due fasi:

  1. Frazionamento immobiliare con la minima entità di opere necessarie, dichiarando fine lavori e Agibilità (diversamente si configura come variante artificiosa in continuità);
  2. Effettuare lo specifico intervento ammesso al superbonus, nei limiti e requisiti previsti dalla norma;

Questa ipotesi di suddivisione interventi non è contemplata dalla normativa del D.L. 34/2020, però trovo calzante fare riferimento a quanto avviene per le agevolazioni fiscali con ristrutturazioni edilizie (quelle del 50% in dieci rate annuali, ndr).

L’ENEA ha emanato un chiarimento in data 26 marzo 2020, rispondendo allo stesso quesito e che riporto integralmente:

domanda: Nel caso di un intervento di riqualificazione su un certo numero di unità immobiliari che comporta il frazionamento, creando quindi più unità immobiliari e senza ampliamenti volumetrici, come si procede per le detrazioni fiscali? Quante unità immobiliari si devono inserire? E come si calcolano gli importi massimi detraibili?

Risposta ENEA: Il calcolo dell’importo massimo detraibile si ottiene considerando il numero delle unità immobiliari presenti prima dell’intervento ovvero prima dell’inizio dei lavori. La documentazione finale da inviare ad ENEA dovrà rispecchiare la situazione catastale postintervento.
Si deve compilare e trasmettere, in generale, una scheda per ciascuna unità immobiliare per gli interventi che riguardano le singole unità immobiliari. Si compilerà una sola scheda, per gli interventi che riguardano le parti comuni di un edificio.

Facciamo un ragionamento conclusivo: se fosse confermata la stessa linea dell’ENEA, l’accesso alla agevolazione scatta in funzione dell’unità immobiliari presenti all’inizio dell’intervento.
In questa linea, si potrebbe concludere che:

  • frazionamento immobiliare compiuto contestualmente all’intervento soggetto a SuperBonus, può riguardare soltanto le unità immobiliari originarie, restando escluse quelle derivate (cioè quelle aumentate in più rispetto al numero originario di partenza);
  • frazionamento immobiliare compiuto anticipatamente rispetto all’intervento di Superbonus, consentirebbe la creazione di maggiori unità su cui calcolare massimali;

Controindicazioni: ammesso che quanto sarà dichiarato ammissibile dai provvedimenti attuativi, dalle circolari e interpelli, occorrerà porre attenzione a questo operazioni compiute su edifici unifamiliari.

Infine, occorre tenere a mente che il comma 10 dell’art. 119 D.L. 34/2020 pone l’ulteriore limite del Superbonus di due unità immobiliari per le sole opere “Ecobonus” di cui alle lettere A-B-C del comma 1 medesimo articolo. Tale limite tuttavia non è indicato per gli interventi della categoria “Sismabonus”.

L’ultima parola spetterà tuttavia ai provvedimenti attuativi e circolari interpretative.

La zona grigia è ufficialmente aperta.



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