Stato Legittimo immobili e domande di titoli edilizi non rilasciati

Interessante puntualizzazione del TAR di considerare soltanto gli elaborati per i soli interventi autorizzati con titolo richiesto e approvato

Anch’io durante gli accessi agli atti ho trovato richieste di licenze, concessioni edilizie e permessi di costruire che non hanno avuto esito positivo, senza cioè ottenerne il rilascio da parte del Comune.

Sono casi in cui la domanda di titolo edilizio abilitativo non arriva a buon fine per diversi motivi quali il diniego per contrasto a normative, piano regolatore o regolamento edilizio, ma anche una richiesta di integrazioni non esaudita, oppure rinuncia da parte del richiedente.

Certamente queste richieste di permessi edilizi si rivelano utili per avere una rappresentazione grafica, una sorta di “cristallizzazione” dello stato dei luoghi a certe epoche anche risalenti. Infatti possono contenere fotografie, rilievo dell’allora stato di fatto, planimetrie generali, eccetera.

Tuttavia, essendo domande di titolo autorizzativo senza esito positivo, non si possono considerare titoli edilizi rilasciati veri e propri.

Riflettiamo se queste pratiche edilizie incomplete possono assumere valore probante ed essere inserite nella ricostruzione dello Stato Legittimo degli immobili (art. 9-bis c.1-bis DPR 380/01). Una risposta interessante proviene dalla sentenza del TAR Veneto n. 11/2023.

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In questa fattispecie è interessante la contestazione riguardante un piccolo manufatto ad uso ripostiglio addossato ad un edificio, il quale risulta:

  • contemplato in una precedente licenza rilasciata nel 1966
  • assente nella documentazione fotografica della richiesta di concessione edilizia presentata nel 1995 e poi abbandonata.
  • contemplato in una DIA del 2010

In sostanza esso risultava presente nel primo e ultimo titolo, e mancante in quello intermedio. Senza dilungarsi in particolari, il Comune in seguito ha ritenuto illegittimo questo manufatto provvedendo ad emanare un’ordinanza di demolizione; il TAR invece accoglie il motivo di difetto di istruttoria avanzato dal proprietario, che merita approfondimento.

L’art. 9-bis comma 1-bis del D.P.R. 380/2001 nel primo periodo definisce lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare, come “quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.

Il TAR Veneto afferma che la verifica dello stato legittimo di un immobile impone di comparare lo stato di fatto con gli interventi autorizzati dai titoli edilizi che hanno legittimato la costruzione dell’edificio ed eventuali modifiche parziali, con l’avvertenza che tale verifica andrà effettuata ritenendo come autorizzati i soli interventi per i quali il titolo edilizio è stato richiesto ed approvato (con esclusione, dunque, di quelli rappresentati che, pur se rappresentati nelle planimetrie allegate alle istanze di rilascio dei titoli edilizi, non hanno costituito oggetto di specifica richiesta).

La sentenza accoglie un motivo tra gli altri riguardante il difetto di istruttoria, perché in tale fattispecie non risulta escluso che abbiano demolito il manufatto e ripristinato successivamente quanto autorizzato, e che l’opera sia legittimata dalla Licenza del 1966.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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