Stato Legittimo, condono edilizio e compravendita immobiliare, intreccio complesso da gestire • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
25/07/2025
Condono Edilizio

La possibilità di trasferire l’immobile oggetto di condono richiede valutazione tecnica e di commerciabilità

In Italia, il mercato immobiliare si intreccia spesso con le problematiche di regolarità edilizia e urbanistica. Tre concetti sono fondamentali per comprendere le implicazioni tecniche e giuridiche che incidono sulla circolazione degli immobili:

Stato Legittimo
Condono Edilizio
Regime giuridico di Commerciabilità

Occorre analizzare in quale modo si rapportano tra loro questi aspetti e quali effetti producono, anche alla luce delle recenti novità normative introdotte con il D.L. 69/2024 (“Salva Casa”) convertito in L. 105/2024. Quanto segue serve per prevenire imprevisti e difficoltà legate a irregolarità edilizie presenti sull’immobile e scoperte dopo la stipula di preliminari di vendita, di proposte di acquisto o di atto di trasferimento definitivo dell’immobile: la più classica è la scoperta della veranda abusiva.

Stato Legittimo dell’immobile, l’essenza della regolarità edilizia

Lo Stato Legittimo è il presupposto di ogni intervento edilizio e della commerciabilità dell’immobile: è definito come la configurazione legittima dell’immobile desunta dai titoli edilizi abilitativi (permessi, licenze, concessioni) e dalle loro eventuali varianti, ma anche da pratiche pregresse e da condoni edilizi eventualmente ottenuti. In assenza di tale legittimazione, l’immobile è considerato irregolare e può essere soggetto a sanzioni, nullità degli atti di trasferimento, limitazioni alla vendibilità e difficoltà nelle operazioni di finanziamento (mutui, leasing, ecc.). Se lo Stato Legittimo rappresenta il profilo formale della regolarità dell’immobile, questo va comparato col profilo sostanziale, ossia l’effettivo stato dei luoghi: ciò significa che devi comparare il rilievo architettonico svolto con lo Stato Legittimo, e verificare che rientri nelle tolleranze costruttive ed esecutive.

Condono Edilizio, strumento di regolarizzazione straordinari

Il Condono Edilizio è una misura straordinaria di sanatoria introdotta dallo Stato in tre principali occasioni (Legge 47/1985, Legge 724/1994, Legge 326/2003) per permettere la regolarizzazione di opere abusive eseguite entro specifiche date (ne ho parlato a lungo in questo mio libro). Il condono, se concluso con rilascio della concessione edilizia in sanatoria, entra a pieno titolo nella composizione dello Stato Legittimo dell’immobile, ma in base ad una recente giurisprudenza, ha limiti oggettivi legati alle possibili trasformazioni successive e all’applicazione delle tolleranze rispetto alle misure progettuali ivi indicate. Molti immobili, tuttavia, sono tuttora pendenti di condono, con domande presentate ma non ancora definite. Questa situazione può generare difficoltà nei trasferimenti e nelle pratiche edilizie successive, poiché lo Stato Legittimo risulta parziale o incerto.

Compravendita immobiliare e Stato Legittimo

Nella compravendita e nei trasferimenti degli immobili la verifica dello Stato Legittimo è diventata prassi irrinunciabile, oltre che obbligo normativo (dal D.L. 76/2020), al punto che si è reso necessario inserire clausole sospensive nei preliminari di vendita in attesa della conferma tecnica della conformità edilizia. Nasce un duplice rischio:

Per il venditore, l’assenza delle informazioni desumibili dallo Stato Legittimo (estremi titoli abilitativi) può comportare la nullità dell’atto, oppure azioni di risoluzione e richiesta danni da parte dell’acquirente;
Per l’acquirente, l’acquisto di un immobile irregolare può comportare difficoltà nell’uso, nella rivendita futura, nel rilascio di agibilità o autorizzazioni edilizie. Infatti, il nuovo proprietario risponde anche degli abusi commessi precedentemente all’acquisto, sarà sua cura chiedere conto al venditore.

Inoltre, banche e istituti di credito limitano l’erogazione dei mutui in presenza di abusi non sanati.

Il ruolo del condono nella compravendita

Un immobile oggetto di condono non è automaticamente regolare, occorre che il procedimento di condono sia stato effettivamente concluso positivamente con il rilascio della concessione edilizia in sanatoria, non essendo sufficiente la sola presentazione a suo tempo. Laddove la domanda di condono sia ancora pendente, anche se a decenni di distanza, si applica un severo regime di commerciabilità provvisoria (L. 662/1996), ma con forti limiti: l’acquirente, oltre ad assumersi un rischio rilevante, deve esserne pienamente consapevole che l’esito positivo dell’iter di condono non sia scontato. Per esempio, la sopravvenienza di un vincolo potrebbe complicare e perfino impedirne il rilascio favorevole. Va inoltre sottolineato che il condono non sana tutte le violazioni e non legittima interventi successivi all’abuso, salvo casi particolari. Alcune difformità restano insanabili, specialmente in presenza di vincoli paesaggistici o urbanistici particolari.

Decreto “Salva Casa”, una piccola svolta

Con il D.L. 69/2024, convertito in L. 105/2024, è stato introdotto un regime semplificato di sanatoria edilizia (“sanatoria minore”), ma tale regime non è un condono, consentendo piuttosto la regolarizzazione di abusi edilizi meno rilevanti con criteri meno rigidi, superando in parte la “doppia conformità” (vedasi articolo 36-bis testo unico edilizia D.P.R. 380/01) e la limitata possibilità di effettuare opere condizionali alla sanatoria stessa. Tuttavia, anche la procedura di sanatoria edilizia richiede come presupposto uno Stato Legittimo di partenza nei limiti delle tolleranze, nonchè la dimostrazione della data o epoca di realizzazione dell’abuso.

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Conclusioni operative

Volendo tirare le fila e fornire indicazioni utili a chi intende alienare e acquistare immobili coinvolti da istanze di condono pendenti o concluse, si può riassumere che:

Chi vende deve far verificare e attestare lo Stato Legittimo dell’immobile da un Tecnico abilitato, e in base all’esistenza o meno di irregolarità edilizia, provvedere a rimuoverle (ripristino dello Stato Legittimo) e a sanarle, ove possibile;
Chi acquista deve pretendere una relazione tecnica sullo Stato Legittimo, evitando clausole che lo pongano in posizione di svantaggio, e a maggior ragione farsi affiancare da un proprio Tecnico abilitato di fiducia affinchè lo possa tutelare e gestire i rapporti col professionista incaricato dal venditore.
I Tecnici professionisti hanno un ruolo determinante nella ricostruzione storica dell’immobile e nella definizione della sua legittimità urbanistico-edilizia, è consigliato incaricarli fin da subito affinchè possa svolgere bene il loro ruolo di “tutoraggio” e prevenzione della parte committente.
In caso di condono pendente, la cautela è d’obbligo, poiché la commerciabilità resta incerta: in questo caso l’unico consiglio da dare è evitare il trasferimento dell’immobile con domande di condono non ancora esitate, cioè dove non sia stato ancora ottenuto il rilascio della concessione edilizia in sanatoria o dell’autorizzazione edilizia in sanatoria.