Verifica obbligatoria della conformità immobiliare introdotta nel 2020 era comunque vigente alla sua introduzione nella normativa
La natura permanente dell’abuso edilizio è legittimamente comminata in capo all’attuale proprietario dell’opera abusiva
L’illegittimità degli abusi edilizi commessi da precedenti proprietari grava in primis sugli attuali proprietari, salvo eventuale rivalsa
Ecco perchè conviene sempre far effettuare verifiche di conformità urbanistiche da ambo le parti della compravendita immobiliare, in particolare da parte dell’acquirente.
A posteriori potrebbe emergere la scoperta di un abuso edilizio esistente sul proprio immobile, magari perfino insanabile.
In tal caso potrebbe anche verificarsi il caso in cui la scoperta postuma alla compravendita sia effettuata dagli organi di controllo comunali, i quali altro non possono fare che comminare i relativi provvedimenti sanzionatori, di messa in pristino e di demolizione nei confronti dell’attuale proprietario.
Poco importa se sono stati effettuati dal precedente proprietario, o addirittura da ulteriori terzi proprietari antecedenti a quello attuale.
Il reato edilizio ha natura e caratteristiche permanente, pertanto non esiste alcuna forma di prescrizione che possa legittimarlo.
La predetta natura reale conferisce alle sanzioni di tipo amministrativa e demolitoria la prerogativa di seguire l’immobile in tutti i suoi successivi trasferimenti di proprietà, sicché essa è legittimamente comminata in capo all’attuale proprietario dell’opera abusiva. (TAR Puglia (BA) Sez. III n.1290 del 16 novembre 2016, TAR Toscana n. 361 del 2012.)
A nulla vale la buona fede dell’acquirente dimostrabile dal contratto di compravendita dell’immobile, nel quale appare espressamente citata la tipica formula che “ai sensi della vigente normativa urbanistica ed edilizia, la parte venditrice come sopra rappresentata dichiara che il fabbricato di cui il compendio immobiliare predetto è porzione, è stato realizzato in virtù delle concessioni e provvedimenti amministrativi in premessa citati”, nonché dalla circostanza che dal predetto contratto non era dato in alcun modo evincere alcuna eventuale pendenza di contenziosi in atto.
La buona fede non è sufficiente per evitare le sanzioni amministrative per reati edilizi
Le sanzioni amministrative (es. demolitoria) hanno sì funzione afflittivo-retributiva diretta a punire il solo autore dell’illecito per la violazione commessa, allo scopo di prevenzione generale e speciale; tuttavia nel caso degli abusi edilizi (reati di natura permanente) anche in presenza di effettiva totale estraneità alla commissione dell’abuso, l’attuale proprietario ne risponde in prima persona.
Resta fatta salva la possibilità di avviare azione di rivalsa e chiamata in causa del diretto interessato venditore, prescrizione e casistiche permettendo.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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