Sanatoria parziale vietata, ammessa sanatoria condizionata per abusi minori

Cassazione penale esclude la parziale regolarizzazione perchè non possono permanere parti abusive

L’istutito della sanatori edilizia parziale non è contemplato dal nostro ordinamento, quale forma di regolarizzazione intermedia tra sanatoria edilizia completa e situazione interamente abusiva. Con la sanatoria parziale si intenderebbe sanare il sanabile, e non coinvolgere le parti abusive insanabili.

Per fare un esempio, una villetta unifamiliare è stata costruita con una serie di variazioni al permesso di costruire rilasciato, e soltanto la metà degli illeciti edilizi risulta sanabile coi regimi di sanatoria edilizia vigenti (in particolare con articoli 36 e 36-bis DPR 380/01), ipotizzando di lasciare sul posto i restanti illeciti insanabili. A dire il vero sono capitatai casi paradossali costituiti da opere parzialmente sanabili e altre opere fiscalizzabili (ossia con pagamento sanzione pecuniaria sostitutiva della oggettiva indemolibilità).

Quindi: è possibile regolarizzare un immobile effettuando opere correttive e di adeguamento in corso di procedimento di sanatoria? In alcuni casi è possibile, secondo gli scenari ammessi dal vigente Testo Unico Edilizia DPR 380/01.

Sanatoria edilizia ordinaria art. 36 TUE per abusi primari e doppia conformità rigida

Lo storico regime di sanatoria edilizia risale all’a’articolo 13 L. 47/85, e prevedeva già un requisito di doppia conformità, il quale viene ulteriormente irrigidito nella trasfusione all’articolo 36 DPR 380/01 (nel mio libro sullo Stato Legittimo troverai dettagli). La rigidezza procedurale dell’accertamento di conformità ex articolo 36 TUE in tutti questi anni non ha mai ammesso la possibilità di fare opere e interventi di adeguamento rispetto alla situazione denunciata e rappresentata nella domanda di sanatoria edilizia, per due ragioni:

1. essa concepiva una sanatoria formale, per abusi formali, in quanto rispettosi della doppia conformità a tutta la disciplina urbanistico-edilizia;
2. riguardava, e riguarda ancora oggi dopo la legge Salva Casa, la famiglia degli abusi edilizi più rilevanti;

Per circa quarant’anni la giurisprudenza penale e amministrativa si sono assestate sul vincolo di immutabilità dello stato dei luoghi oggetti di sanatoria edilizia, contrapponendosi anche alle eventuali aperture effettuate da alcune legislazioni regionali. Sul punto va altrettanto ribadito che le predette considerazioni, mutatis mutandis, valgono anche in rapporto alle opere abusive che si vogliano sanare ex art. 36 del DPR 380/01, nel senso che il requisito di doppia conformità va verificato rispetto all’opera come realizzata e accertata, senza che si possa condizionare la sanatoria ad interventi postumi, attraverso cui far rientrare attualmente l’opera nei parametri urbanistici attuali. Tanto più che rilevando per tale ultimo istituto il requisito della “doppia conformità“, nel senso che l’immobile abusivo delle essere rispettoso delle regole urbanistiche ed edilizie sia al momento della sua realizzazione che al momento della domanda di sanatoria, l’intervento correttivo, siccome realizzato ex post rispetto alla domanda, non renderebbe mai comunque l’immobile conforme, al momento della sua realizzazione, ai parametri urbanistici vigenti (Cass. Pen. n. 20655/2025).

In sostanza, la regola generale ammette soltanto la sanatoria edilizia a mattoni fermi.

Sanatoria con opere condizionate per abusi minori e doppia conformità moderata con Salva Casa

Sul regime di regolarizzazione edilizia in sanatoria è intervenuto il decreto-legge n. 69/2024 “Salva Casa”, convertito in L. 105/2024, affiancando alla procedura di Accertamento di conformità (art. 36 TUE), basata sul requisito di doppia conformità, un ulteriore regime più attenuato di Accertamento di conformità (art. 36-bis TUE), con doppia conformità “asincrona” (qui trovi un approfondimento).

Inoltre, per la prima volta a livello nazionale lo stesso decreto Salva Casa ha istituito una limitata forma di sanatoria edilizia condizionata a opere postume all’istanza (articolo 36-bis, comma 2, DPR 380/01), rispetto a varie legislazioni regionali che ne hanno anticipato l’istituto. Questa nuova procedura prevede il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, o il deposito della SCIA in sanatoria, per i quali l’esito positivo è condizionato all’esecuzione di due tipologie di opere, anche congiuntamente, la cui esecuzione è requisito essenziale per concludere positivamente la sanatoria ed è ordinata dallo sportello unico edilizia entro il termine assegnato:

1. interventi e opere, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza;
2. rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del medesimo articolo 36-bis;

Nel primo caso, serviranno sicuramente i relativi atti di assenso previsti dalle rispettive norme tecniche di settore, pensiamo alle opere strutturali e antisismiche, per le quali servirà il deposito o autorizzazione sismica presso i competenti uffici tecnici regionali (ex Genio Civile).

Nel secondo caso invece servirà operare la demolizione e rimozione di quelle opere che si pongono in contrasto anche nel regime semplificato di “doppia conformità asincrona”, in quanto il legislatore non ammette in nessuna ipotesi la permanenza di illeciti edilizi impuniti e contrastanti le regole di pianificazione, assetto del territorio e regolamentazione edilizia, ad ogni livello. Soltanto in un caso è ammissibile ciò, ovvero con la fiscalizzazione per illeciti oggettivamente indemolibili, ed è costoso.

È comprensibile che queste opere ammissibili in sanatoria condizionata ex articolo 36-bis TUE debbano configurare un intervento complessivamente “parziale”, e non totale, senza cioè sconvolgere l’assetto dello stato dei luoghi: trattandosi di rimedio per situazione insanabile ma tuttavia recuperabili, esse dovranno assicurare appunto un adeguamento dell’immobile e relative parti, senza configurare un portare ad un organismo sostanzialmente diverso dal precedente.

Sanatoria edilizia parziale rimane vietata

Non è possibile mantenere in opera situazione immobiliari parzialmente regolari, o parzialmente irregolari, tranne nei casi di irregolarità di:

• fiscalizzazione, ovvero pagamento sanzione pecuniaria sostitutiva alla demolizione (vedasi le particolari ipotesi previste negli articoli 33, 34, 37 e 38 DPR 380/01)
• modesta rilevanza qualificabili “tolleranze costruttive” e “tolleranze edilizie” (articolo 34-bis e 34-ter, c.4, DPR 380/01);

In tutti i restanti casi, la configurazione dell’immobile deve essere interamente regolarizzata, anche con le possibili opere di adeguamento e condizionali, nei casi previsti dall’articolo 36-bis TUE. Secondo l’attuale ordinamento non è concepibile alcuna possibilità di effettuare una sanatoria edilizia parziale, lasciando sul posto illeciti edilizi “impuniti”. Il quadro trova applicazione anche di fronte a situazioni di illeciti accertati, a qui è seguita ordinanza di rimessa in pristino, per la quale non è ammessa una parziale ottemperanza.

Sull’ammissibilità sanatoria edilizia parziale è intervenuta nuovamente la Cassazione Penale, con sentenza n. 20655/2025, affermando che:

«Va comunque precisato che la predetta disciplina, da ultimo richiamata, se da una parte, alle date condizioni, consente interventi edilizi successivi, specificamente impartiti, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo, comunque non consente una sanatoria parziale, ossia relativa solo ad una parte dell’opera abusiva, lasciando intatta altra parte della stessa».

Non è possibile scindere la sanatoria per illeciti di singole porzioni della costruzione contestuali alla demolizione di altre. Sullo stesso orientamento si è allineato il Consiglio di Stato, affermando che: «tutta la legislazione urbanistica e la giurisprudenza formatasi in materia di condono edilizio escludono la possibilità di una sanatoria parziale, sul presupposto che il concetto di costruzione deve essere inteso in senso unitario e non in relazione a singole parti autonomamente considerate, per cui non è possibile scindere la costruzione tra i vari elementi che la compongono ai fini della sanatoria di singole porzioni di essa (cfr. Cons. di Stato n. 2173/2025, n. 10864/2023, n. 7840/2021, n. 4572/2018)».

E se tale criterio è pacifico sui condoni, figurarsi sul regime ordinario di sanatoria edilizia. Ergo, o si sana tutto, o niente.

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