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Non è possibile scindere la sanatoria per illeciti di singole porzioni della costruzione contestuali alla demolizione di altre

Il Consiglio di Stato continua a confermare la giurisprudenza formata anche in Cassazione: la legislazione urbanistico edilizia in materia di condono edilizio e sanatoria edilizia non ammette soluzioni intermedie tra la regolarizzazione totale dello stato dei luoghi.

Le sanatorie edilizie si fanno a mattoni fermi.

La regolarizzazione degli immobili nel vigente regime amministrativo instaurato dal D.P.R. 380/01 non concede in alcuna ipotesi la possibilità di rimuovere o adeguare quelle porzioni dell’immobile che risultano insanabili.

Un vero peccato, perchè in certi casi sarebbe “buon senso” poter accedere a questa possibilità, e per certi aspetti sarebbe anche vantaggioso per la Pubblica Amministrazione: si potrebbero evitare quei dispendiosi e interminabili contenziosi/abbattimenti, con cui salvare almeno quelle parti costruite meritevoli di rimanere in situ.

Il problema si appalesa soprattutto quando anche una porzione irrilevante risulti realizzata in contrasto alle norme, strumenti urbanistici o regolamenti edilizi comunali. E soprattutto tale criticità emerge frequentemente con le verifiche di doppia conformità prevista dal DPR 380/01 nelle procedure di:

  • Accertamento di conformità (Permesso di costruire in sanatoria, ex art. 36)
  • SCIA in sanatoria (art. 37 c.4).

La valutazione unitaria dell’intervento edilizio, della conseguente categoria e procedura amministrativa è un criterio inderogabile: ecco perchè non sussiste l’obbligo del Comune di valutare e motivare analiticamente il diniego della regolarizzazione per ogni singolo illecito edilizio.

Non infatti prevista la possibilità di scomporne una parte per affermarne la sanabilità: il pregiudizio arrecato all’assetto del territorio non è pregiudicato tanto dal singolo intervento a sé stante, quanto dall’insieme di opere considerate nel loro insieme. Motivo per cui, l’opera abusiva deve essere identificata con l’intero complesso immobiliare, essendo irrilevante il frazionamento dei singoli interventi ed estrapolarli dal contesto immobiliare unitario.

In presenza di una domanda di sanatoria parziale, accompagnata da interventi di demolizione e adeguamento, l’impossibilità di regolarizzare le opere determina, quale conseguenza necessaria e vincolata, l’adozione di un provvedimento di rigetto (Cons. di Stato n. 37/2024).

La Cassazione Penale permane sul principio già espresso da tempo secondo cui, in tema di reati
urbanistici, non è ammissibile il rilascio di una concessione in sanatoria parziale
, dovendo l’atto abilitativo postumo contemplare tutti gli interventi eseguiti nella loro integrità (Cass. Pen. n. 17412/2023, n. 25331/2019, n. 41105/2018, n. 22256/2016, n. 47402/2014).

Il Consiglio di Stato ha ribadito lo stesso concetto perfino in ambito di condono edilizio parziale:

…tutta la legislazione urbanistica e la giurisprudenza formatasi in materia di condono edilizio escludono la possibilità di una sanatoria parziale, sul presupposto che il concetto di costruzione deve essere inteso in senso unitario e non in relazione a singole parti autonomamente considerate, per cui non è possibile scindere la costruzione tra i vari elementi che la compongono ai fini della sanatoria di singole porzioni di essa (cfr. Cons. di Stato n. 10864/2023, VI, 25 ottobre 2023, n. 9220; Cons. Stato, VI, 30 agosto 2023, n. 8067; Cons. St., Sez. VI, 10 luglio 2023, n. 6726, che richiama Cons. Stato, VI, 2 luglio 2018, n. 4033; Cass. III,30 gennaio 2018, n. 4572).

Ergo restano escluse le sanatoria edilizie e condoni condizionati a:

Restano peraltro escluse quelle forme di sanatoria edilizia diverse da quelle esigenti la doppia conformità, vedi la cosiddetta sanatoria giurisprudenziale.

Al netto di alcune possibili previsioni normative regionali diverse, su cui restano ampie riserve di coerenza costituzionale, occorre vedere se la Riforma avviata del Testo Unico Edilizia DPR 380/01 aggiungerà questa procedura.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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