Il professionista produce una relazione di accompagnamento alle pratiche edilizie, rappresentando fatti e luoghi, rischiando di fare anche false attestazioni.

Il problema è proprio questo: capire quali sono le dichiarazioni di nostra competenza, e quali invece vanno rimesse integralmente alla responsabilità della committenza.

In altre parole, la spiegazione che segue riguarda la differenza dei contenuti per cui il professionista è chiamato a dichiarare, rispetto a quelli in carico al proprietario o avente titolo.

Molto spesso al tecnico viene richiesto di preparare la pratica edilizie, e di predisporre tutti i documenti richiesti dalla legge, norme regionali e settoriali.

Tuttavia il tecnico deve capire bene entro quali limiti si svolge il suo lavoro, e le dichiarazioni che sono di sua esclusiva competenza.

Ad esempio, come ho detto più volte nei miei Webinar e corsi di formazione, NON COMPETE ASSOLUTAMENTE al tecnico di asseverare in prima persona l’epoca dell’abuso commesso dal proprietario, o dai suoi precedessori.
Tale dichiarazione spetta interamente in capo all’avente titolo. Che gli piaccia o no; al tecnico compete l’onere di verificare l’epoca attraverso documenti e opportune ricerche.

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Quali sono esattamente i contenuti oggetto di asseverazione da riportare in relazione tecnica?

La risposta proviene da una lettura sistematica e coordinata degli articoli 23, commi 1 e 6, e art. 29, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001): da essi emerge un «sostanziale affidamento» riposto dall’ordinamento sulla relazione tecnica che accompagna il progetto e sulla sua veridicità, atteso che la relazione si sostituisce, in via ordinaria, ai controlli dell’ente territoriale ed offre le garanzie di legalità e correttezza dell’intervento.

Occorre chiarire il ruolo e il valore della relazione tecnica asseverata, usando le parole estrapolate dalla sentenza di Cass. Pen. 26/2020:

La relazione del tecnico abilitato costituisce un atto non solo idoneo ad integrare la dichiarazione di inizio dell’attività, ma anche dotato di piena autonomia e di valore pubblicistico, assumendo valore sostitutivo del titolo edilizio abilitante e quindi certificativo.

In passato la Cassazione aveva già affermato anche alcuni aspetti connessi alle false attestazioni contenute nelle relazioni asseverate che accompagnano la Denuncia di Inizio Attività (DIA), costituenti reato di falsità ideologica ex art. 481 Cod. Penale:
La relazione ha natura di certificato in ordine alla descrizione dello stato dei luoghi, alla ricognizione degli eventuali vincoli esistenti sull’area o sull’immobile interessati dall’intervento, alla rappresentazione delle opere che si intende realizzare e all’attestazione della loro conformità agli strumenti urbanistici ed al regolamento edilizio» (Cass. Pen. n. 21159 del 30/11/2016; n. 50621/2014)

Al professionista è richiesto un particolare adempimento e serie contenuti da produrre nella relazione asseverata.

La versione per la SCIA

Vediamo in parallelo quello previsto ai giorni nostri per la SCIA secondo l’art. 23 comma 1 del D.P.R. 380/01 relativamente alla Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA):

1. Il proprietario dell’immobile o chi abbia titolo per presentare la segnalazione certificata di inizio attività, almeno trenta giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori, presenta allo sportello unico la segnalazione, accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato e dagli opportuni elaborati progettuali, che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati e non in contrasto con quelli adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie.

E’ vero che l’articolo 23 riguarda la “Super-SCIA”, cioè la SCIA alternativa al Permesso di Costruire. Tuttavia, la SCIA ordinaria (art. 22 del TUE) richiama quella versione disciplinata espressamente dall’art. 19 della L. 241/90. Questa a sua volta non dispone espressamente i contenuti che i professionisti devono asseverare, ma si limita a fare richiami di stile:
<<ove espressamente previsto dalla normativa vigente, dalle attestazioni e asseverazioni di tecnici abilitati>>.

Di conseguenza, la questione di collegamento con l’art. 23 del TUE rientra dalla finestra.

La versione per la DIA – Denuncia Inizio attività

Il contenuto della relazione asseverata non è diverso da quello allora vigente, sempre secondo l’art. 23 comma 1 del T.U.E:

1. Il proprietario dell’immobile o chi abbia titolo per presentare la denuncia di inizio attività, almeno trenta giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori, presenta allo sportello unico la denuncia, accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato e dagli opportuni elaborati progettuali, che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati e non in contrasto con quelli adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie.

Il potere asseverativo del professionista è limitato a certi aspetti

Il potere di asseverare certi contenuti è indicato nel comma 1 art. 23 del D.P.R. 380/01, e non si estende a quello in possesso al soggetto legittimato a presentare la pratica.

Premesso che sono necessari gli opportuni elaborati progettuali, la famigerata relazione tecnica deve essere prodotta asseverando:

  1. la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati e non in contrasto con quelli adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti;
  2. il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie.

Pertanto, il professionista non può attestare ad esempio la sussistenza del possesso di certi diritti e requisiti di legittimazione, ad esempio:

  • il diritto di possesso e proprietà dell’immobile (mica siete la Conservatoria, eh);
  • l’epoca di ultimazione dell’illecito edilizio;
  • il diritto a edificare a certe condizioni sul confine;

Per queste cose è quindi necessario raccogliere in separata documentazione una dichiarazione espressa da parte della committenza.

Qualcosa di analogo succede anche nel Permesso di Costruire secondo l’art. 20 del T.U.E:

La distinzione tra i due aspetti è più chiara nell’art. 20, comma 1, del d.P.R.
n. 380 del 2001, relativo al permesso di costruire, laddove si distingue tra

l’attestazione concernente il titolo di legittimazione, che compete al proprietario o a chi abbia titolo per richiedere il permesso, e la dichiarazione del progettista abilitato al quale è affidata l’asseverazione della conformità del progetto agli strumenti urbanistici ed in genere alla normativa urbanistica ed edilizia ed alle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (Cass. Pen. 26/2020).

Attenzione alla Modulistica unificata nazionale e regionale

Resta da sottolineare che le modulistiche relative a SCIA e CILA, approvate con norma nazionale, hanno comunque integrato i contenuti oggetto di espressa asseverazione da parte del professionista tecnico.

Detto questo, siate consapevoli dei limiti oltre i quali non sono richieste asseverazioni per certi contenuti al tecnico.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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