Rappresentazione dei luoghi difforme e illegittimità del titolo edilizio • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
09/09/2020
Conformità urbanistica

Divergenza tra realtà e disegnato costituisce condizione sufficiente per provvedimenti sanzionatori e di annullamento d’ufficio

A molti non piacerà leggere questo mio articolo con cui torno a martellare sullo stato legittimo degli immobili. Peraltro la nuova versione dell’articolo 9-bis del D.P.R. 380/01, modificata dal Decreto Semplificazioni D.L. 76/2020, introduce appunto la definizione di stato legittimo degli immobili.

Mettiamola così: ogni pratica edilizia contiene, o dovrebbe contenere, una chiara rappresentazione dello stato dei luoghi di partenza, quella che i regolamenti edilizi e i professionisti definiscono “stato attuale”.

Questo stadio di partenza, perdonate l’ovvietà, deve essere legittimo in tutto e per tutto. In caso contrario, omissioni o false rappresentazioni dell’effettivo stato dei luoghi può creare problemi di legittimità sia formali che sostanziali.

Un esempio potrebbe essere l’omessa rappresentazione di porzioni di edifici, magari per ottenere una sanatoria, un condono o un qualunque titolo edilizio che altrimenti non si potrebbero ottenere; il primo pensiero va al rispetto delle distanze legali, un ever green direi.

La rappresentazione difforme dello stato dei luoghi può avvenire in una vasta gamma di tipologie che possono partire da quelle meramente modeste e riconducibili a meri errori formali.
Mi viene in mente il caso di quando mi capitò una domanda di Condono edilizio dove la finestra era presente nella fotografia ma non raffigurata negli elaborati: in quel caso fu accettata istanza di rettifica, ma perché la documentazione fotografica con data certa presentata inizialmente è stata considerata documento probante.

Al netto degli errori modesti che possono capitare nelle rappresentazioni e negli elaborati grafici progettuali, si possono presentare anche divergenze o irregolarità crescenti che sconfinano facilmente anche in difformità di rappresentazione sostanziale.

Uno stato dei luoghi potrebbe definirsi difforme in diversi casi.

Ad esempio quando vi sono omissioni grafiche negli elaborati, oppure quando nelle relazioni tecniche di accompagnamento per i vari aspetti progettuali vengono omesse o non menzionati certi aspetti descrittivi che una rappresentazione grafica non può definire (es. caratteristiche materiche o strutturali del manufatto).

La difformità di rappresentazione dell’effettivo stato dei luoghi, colposa o dolosa che sia, può avvenire per fondare la presentazione di titoli autorizzativi e abilitativi edilizi. E spesso tra i principali problemi vi rientra quello della dimostrazione della preesistenza e della legittimità urbanistica.

Esiste un costante principio consolidatosi nella giurisprudenza amministrativa, il quale chiarisce che l’ente pubblico può adottare gli opportuni provvedimenti repressivi e sanzionatori nei casi di rappresentazione dei luoghi difforme dalla realtà, tra cui l’annullamento d’ufficio del titolo abilitativo edilizio:

<<se è stata rappresentata una situazione dei luoghi difforme da quanto in realtà esistente e tale difformità costituisce un vizio di legittimità del titolo edilizio, determinato dallo stesso soggetto richiedente, tale circostanza costituisce ex se ragione idonea e sufficiente per l’adozione del provvedimento di annullamento di ufficio del titolo medesimo, tanto che in tale situazione si può prescindere, ai fini dell’autotutela, dal contemperamento con un interesse pubblico attuale e concreto (Cons. di Stato n. 8410/2019, n. 4619/2012, n. 6554/2008, n. 6554/2004).>>

Tra l’altro la stessa sentenza del Consiglio di Stato n. 4619/2012 ha sottolineato che l’errata o insufficiente rappresentazione delle circostanze e documenti fondanti il rilascio del titolo edilizio (altrimenti non rilasciabile) costituisce da sola motivazione sufficiente per annullamento d’ufficio del titolo edilizio.
Nella stessa ipotesi, la P.A. non deve effettuare contemperamento tra interesse pubblico (ripristino legittimità violata) e quello del privato interessato (mantenimento dell’opera).

Questo aspetto diventa ancora più rilevante per coloro che intendono effettuare interventi di ristrutturazione edilizia coi vari SuperBonus del 110 per cento. Perché in caso di annullamento postumo del titolo abilitativo, salta anche ogni tipo di agevolazione fiscale previsto dalle leggi, in base all’art. 49 del D.P.R. 380/01.

Ovvero: prudenza sulla conformità urbanistica per il SuperBonus 110%.

E di questo aspetto ne parlo in un interessante video YouTube sullo stato legittimo urbanistico per accedere al SuperBonus 110%: