Ammissibile in aree non ancora edificate ancorché integralmente dotate di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standards urbanistici minimi prescritti da rendere superflui gli strumenti attuativi

Il Consiglio di Stato ribadisce il legittimo rilascio di un permesso a costruire in assenza di piani attuativi ad alcune condizioni

Il caso trattato nella sentenza n. 3997/2016 della VI sezione del Consiglio di Stato riguarda il rilascio di un permesso di costruire avvenuto nel 2006, afferente ad un’area non edificata, non oggetto di piano attuativo particolareggiato dello strumento urbanistico, finalizzato alla definizione dell’organizzazione planivolumetrica, della viabilità e delle tipologie edilizie.

A distanza di oltre sette anni dal rilascio del permesso (nel 2013), quando i lavori di edificazione erano oramai ultimati da anni e molti immobili venduti a terzi, il Comune disponeva l’annullamento in autotutela del permesso, rilevando che l’edificazione di iniziativa privata in quell’area è consentita previa stipula di apposita convenzione; attraverso questa, si doveva approvare apposito piano particolareggiato di esecuzione, di iniziativa comunale, esteso alla intera zona e finalizzato alla definizione dell’organizzazione planovolumetrica, della viabilità e delle tipologie edilizie. 

A tale procedura di annullamento la società immobiliare si opponeva facendo ricorso, risultando vittoriosa in Consiglio di Stato.

La società rilevava che al momento del rilascio del permesso il comparto territoriale era caratterizzato da un sufficiente livello di urbanizzazione primaria e secondaria, oltre che ad essere attiguo ad aree destinate a standards urbanistici e dotate di infrastrutture; per la società ciò non avrebbe comportato la necessità dell’approvazione preventiva di un piano particolareggiato di esecuzione rispetto al rilascio del permesso di costruire.

Il Consiglio di Stato per questo caso specifico, ha ritenuto opportuno rammentare che la giurisprudenza amministrativa (vedi anche Cons. Stato, sez. IV, n. 5471 del 2008 e sez. V, n. 5251 del 2013) ha individuato situazioni nelle quali il permesso di costruire può essere legittimamente rilasciato anche in assenza del piano attuativo richiesto dallo strumento urbanistico sovra ordinato.

In particolare, quando l’area del richiedente sia l’unica a non essere stata ancora edificata pur trovandosi in una zona che, oltre che integralmente interessata da costruzioni, è anche integralmente dotata delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, si può ottenere il permesso di costruire anche senza piano attuativo.

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La presenza di una oggettiva dotazione di standard e infrastrutture attigue all’area può consentire l’intervento diretto in assenza del piano attuativo

Più precisamente, il permesso può essere rilasciato ovviando al piano attuativo se nel comprensorio interessato sussiste una situazione di fatto corrispondente a quella derivante dall’attuazione del piano esecutivo richiesto dallo strumento urbanistico generale, oppure quando siano presenti opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standards urbanistici minimi prescritti, in modo tale da rendere superflui gli strumenti attuativi.

In sostanza, nella fattispecie, il Consiglio di Stato ha validato la tesi della società immobiliare che riteneva possibile superare la prescrizione del PRG sulla previa necessaria approvazione dei piani particolareggiati, poiché la necessità dello strumento attuativo dipende dalla situazione concreta in cui lo stesso è destinato ad operare, e quindi dal grado effettivo di edificazione e di completezza delle opere di urbanizzazione in relazione al peso insediativo della cui realizzazione si tratta.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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