Mutamento d'uso tra locali accessori e vani ad uso residenziale richiede Permesso di Costruire • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
14/11/2023
Cambio Destinazione d'uso

Ennesima conferma sulla rilevanza urbanistica dei passaggi funzionali di spazi ad uso accessori verso quelli primari

Per quello che se ne crede, non esiste automatica equivalenza tra spazi abitabili e quelli accessori ad essi: al contrario sono due tipologie di superfici diversi, sulle quale si applicano generalmente criteri diversi per dimensionare il carico urbanistico.

Per dirla più semplicemente, utilizzare diversamente gli spazi autorizzati o legittimati come accessori verso un uso “primario” vero e proprio, come quella abitabile, significa aumentare l’insediamento di utenti. E ciò significa aumentare o trasformare il carico urbanistico insediativo del territorio, e di conseguenza modificare/aggravare l’uso degli standard urbanistici e dotazioni territoriali.

E come reazione a catena, anche il più banale (apparentemente) cambio d’uso funzionale senza opere potrebbe portare all’obbligo di richiedere il permesso di costruire; poi esistono anche i mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti tali da non comportare incremento di carico urbanistico, previsti e ammessi col D.L. 76/2020 nella categoria di manutenzione straordinaria dell’articolo 3 comma 1 lettera d) DPR 380/01.

Come riferimento normativo per i cambi d’uso bisogna rifarsi alla disciplina su cambi d’uso che troviamo “sparsa” nel D.P.R. 380/01 tra i vari articoli, in particolare nell’articolo 10 e 23-ter.

Approfondimento: Mutamento d’uso rilevante

Iscriviti al mio canale WhatsApp

In linea generale il Consiglio di Stato ha nuovamente confermato che non può essere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage o di una soffitta in un locale abitabile (vedi approfondimento). A differenza dell’ipotesi in cui il garage venga trasformato – con o senza opere – in magazzino o deposito, rimanendo quindi spazio accessorio, senza permanenza di persone, “la trasformazione in vano destinato alla residenza, anche a tralasciare i profili igienico-sanitari di abitabilità, si configura come un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire” (Cons. Stato n. 9416/2023, n. 835/2023).

Una migliore spiegazione sul rapporto del cambio d’uso da accessorio ad abitabile è fornita dall’interessante sentenza T.A.R. Lazio n. 16323/2023: essa ha ricordato per gli spazi “accessori non vengono considerati come superficie per il dimensionamento urbanistico della costruzione. In caso contrario si arriverebbero ad eludere e aggirare i limiti dimensionali di carico urbanistico autorizzando inizialmente spazi ad uso accessorio, senza far pagare gli oneri di urbanizzazione, e vederli poi come destinazione d’uso primaria (vedi categorie funzionali omogenee):

Nell’ambito di una unità immobiliare ad uso residenziale, devono distinguersi i locali abitabili in senso stretto dagli spazi « accessori » che, secondo lo strumento urbanistico vigente, non hanno valore di superficie edificabile e non sono presi in considerazione come superficie residenziale all’atto del rilascio del permesso di costruire: autorimesse, cantine e locali di servizio rientrano, di norma, in questa categoria. Perciò non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile; senza considerare i profili igienico-sanitari di abitabilità del vano, in ogni caso si configura, infatti, un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire. Quindi, deve ritenersi che il cambio di destinazione d’uso tra locali accessori e vani ad uso residenziale integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, con conseguente assoggettamento al regime del permesso di costruire e ciò indipendentemente dall’esecuzione di opere” (ex multis T.A.R. Lazio n. 16323/2023).

Un’altra chiave di lettura in senso conforme proviene dalla Cassazione Penale n. 37628/2020, la quale tiene conto della definizione di manutenzione straordinaria art. 3 c.1 T.U.E. modificata dal D.L. 76/2020: la versione da essa novellata dispone:
“interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico”. Sono, dunque, consentite le modifiche di destinazione d’uso all’unica condizione che non comportino modifiche urbanisticamente rilevanti che implichino un incremento del carico urbanistico, mentre per le modifiche di destinazione d’uso con opere che comportino un aggravio del carico urbanistico, come nel caso di passaggio da garage ad abitazione, rimane necessario il titolo autorizzativo.