Area Lottizzata

L’accertamento dell’area edificata in contrasto al Piano Regolatore va effettuata in maniera complessiva, non potendosi valutare in maniera isolata

Partiamo da un esempio semplice: la costruzione di dieci edifici in territorio inedificato, contestuale alle necessarie opere di urbanizzazione, non può essere considerata come un insieme di distinti interventi. Infatti l’intera area interessata dalla trasformazione va a incidere non solo sui rispettivi lotti di pertinenza delle singole unità o costruzioni, bensì va a interessare le restanti porzioni di suolo e che non possono essere trattate separatamente o con scorpori.

Ancora una volta il Consiglio di Stato ci ricorda che esiste un limite tra costruzione edificata in assenza di titolo e lottizzazione abusiva, tramite la sentenza n. 882/2022.

Tuttavia questo limite non trova esatta definizione, proprio perchè gli abusi edilizi rilevanti potrebbero aver inciso o trasformato anche le aree circostanti, mediante opere di urbanizzazione primaria: fognature, strade, acquedotti, energia elettrica, eccetera.

E allora, qualcuno potrebbe anche obbiettare che ogni costruzione abusiva in territorio aperto, inedificato o persino parzialmente inedificato, potrebbe avere aggravato i carichi urbanistici o effettuato interventi di urbanizzazione. E l’obbiezione non è da considerarsi proprio campata per aria.

Resta il fatto che fin dalla L. 47/1985, non è prevista la sanatoria a regime della lottizzazione abusiva, e ancora oggi non è contemplata dal DPR 380/01. E d’ora in avanti si parlerà dell’autorizzazione dei suoli a scopo edilizio secondo l‘art. 28 della L. 1150/42 (modificato dalla L. 765/67).

Se vuoi sapere la definizione di Lottizzazione abusiva, ti offro un elenco di articoli utili.

Come condonare una lottizzazione abusiva

L’unica possibilità per regolarizza o autorizzare a posteriori una lottizzazione abusiva è inserita al commi 12 dell’art. 35 della L. 47/85, cioè tramite il Condono edilizio e a certe condizioni:

12. Per le costruzioni ed altre opere di cui al primo comma dell’art. 31, realizzate in comprensori la cui lottizzazione sarebbe dovuta avvenire a norma dell’art. 8 della legge 6 agosto 1967, n. 765, il versamento dovuto per l’oblazione di cui all’art. 31 non costituisce titolo per ottenere il rilascio della concessione edilizia in sanatoria, che resta subordinata anche all’impegno di partecipare pro quota agli oneri di urbanizzazione dell’intero comprensorio in sede di stipula della convenzione.

In altre parole, con la legge sul condono edilizio L. 47/85 è stata introdotta la possibilità di condonare la mancanza dell’autorizzazione a lottizzare i suoli, a condizione che sia adeguata o realizzata l’urbanizzazione altrimenti dovuta. La motivazione di questa regola è impedire il condono per gruppi di edifici sparsi in aree prive di urbanizzazione o inadeguate; inoltre intende prevenire che i relativi costi e interventi di urbanizzazione debbano essere gestiti e accollati dalla Pubblica Amministrazione.

Lo scopo evidente è di responsabilizzare i cittadini che hanno edificato in contrasto allo strumento urbanistico comunale (Piano Regolatore), evitando le ricadute dei costi e problemi sulla collettività.

Infatti prendendo spunto dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 882/2022, si evince che:

L’accertamento della lottizzazione abusiva – fattispecie posta a tutela del potere comunale di pianificazione in funzione dell’ordinato assetto del territorio – costituisce un procedimento autonomo e distinto dall’eventuale rilascio anche postumo del titolo edilizio, pertanto alcun rilievo sanante può rivestire il rilascio di una eventuale concessione edilizia, sia ex ante, in presenza di concessioni edilizie già rilasciate, sia successivamente, in presenza di concessioni rilasciate in via di sanatoria  e, pertanto, su queste basi, non è possibile la sanatoria della lottizzazione abusiva tramite il condono delle singole unità immobiliari realizzate abusivamente, non potendo le singole porzioni di suolo ricomprese nell’area abusivamente lottizzata essere valutate in modo isolato e atomistico, ma in relazione allo stravolgimento della destinazione di zona che ne deriva nel suo complesso.

Sempre dalla predetta sentenza, ritengo utile estrapolare anche questo secondo passaggio:

Deve sul punto essere ribadito che l’opera edilizia abusivamente eseguita va identificata con riferimento all’unitarietà dell’immobile o del complesso immobiliare, ove realizzato in esecuzione di un disegno unitario, essendo irrilevante la suddivisione del complesso in più unità abitative e la presentazione di istanze separate tuttavia tutte imputabili ad un unico centro sostanziale di interesse, poiché tale condotta integra un espediente finalizzato ad aggirare i limiti di volume ammessi ai fini del condono (Cons. di Stato n. 2995/2014).

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Il rilascio dei condoni edilizi “parcellizzati” non regolarizza il reato di lottizzazione abusiva

Da quanto si legge sopra, l’autorizzazione a lottizzare il suolo a scopo edificatorio segue un profilo distinto e indipendente da quello tradizionale del titolo abilitativo edilizio (licenza, concessione o permesso di costruire).

Di fatto consiste autorizza contestualmente ad attuare (e modificare) il Piano Regolatore Comunale rispetto a quanto già pianificato; in altre parole si autorizza un diverso assetto del territorio rispetto a quanto previsto.

Tale procedura prevista dall’art. 28 L. 1150/42 non comprendeva automaticamente il rilascio o assorbimento della licenza edilizia, con la quale si riconosceva la conformità del progetto edilizio nei confronti dei parametri e aspetti di natura pianificatoria urbanistica.

Motivo per cui, con le domande di condono L. 47/85 qualcuno ha potuto regolarizzare la lottizzazione abusiva sia per il contrasto al Piano Regolatore, sia per l’esecuzione delle costruzioni.

Lo stesso ragionamento di “insanabilità” della lottizzazione abusiva vale anche in caso di sanatorie edilizie presentate e ottenute su distinti edifici, come riportato dalla sentenza riportata nel paragrafo precedente.

Ergo, non conviene mai lottizzare abusivamente.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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