Per la Cassazione qualifica ristrutturazione se mantiene caratteristiche identitarie con edifici anche dopo DL 76/2020
Certi interventi edilizi richiederebbero provvedimenti rilasciati in deroga alle norme vigenti
Altezze interne, rapporti illuminanti e aerazione sono i requisiti più coinvolti da esigenze di deroga
Operare sul patrimonio edilizio esistente comporta spesso la necessità di intervenire rispettando norme più severe sopravvenute nel tempo.
La ristrutturazione di unità immobiliari realizzate anche prima dell’emanazione del famigerato D.M. 15/07/1975 può presentare criticità in questo senso.
Parliamo anche di opere edilizie apparentemente poco invasive e compiute “entro sagoma”, cioè non comportanti modifiche di volumi e di prospetto.
Le classiche modifiche interne entro l’immobile, tanto per capirsi.
Aggiunte e modifiche sostanziali all’interno dell’immobile possono scontrarsi con norme aggiornate
Prendiamo ad esempio un caso frequente come può essere l’aggiunta di un soppalco all’interno di una antica abitazione. Il suo inserimento comporta la divisione del vano preesistente e relativa altezza, in due porzioni.
In questi casi sarà necessario accertarsi che le altezze sottostanti e soprastanti il soppalco siano rispettose dei regolamenti locali (regolamenti edilizi comunali e regolamenti sanitari ASL, in primis).
Ciò però non è sufficiente: occorre infatti verificare il rispetto anche (e sopratutto) verso le norme di rango superiore, come leggi regionali e norme nazionali.
Tra quest’ultime vi rientra il D.M. 15 luglio 1975, cioè una norma di carattere regolamentare che costituisce diretta attuazione degli articoli 218, 344 e 345 del testo unico delle leggi sanitarie del 27 luglio 1934 n. 1265 (Cons. di Stato n. 1997/2014).
Se e quanto possono derogare i regolamenti locali in tema di altezza e agibilità in deroga
Il regolamento locale (come quello edilizio, appunto) è una norma di livello secondario.
Il carattere secondario della fonte regolamentare non toglie che esse attengano direttamente alla salubrità e vivibilità degli ambienti, ossia a condizioni tutelate direttamente da norme primarie e costituzionali. In questi casi, cioè, la norma secondaria concretizza il generico imperativo della norma primaria sostanziandone il contenuto minimo inderogabile in direzione di una tutela della salute e sicurezza degli ambienti. La verifica dell’abitabilità non può prescinderne (Cons. di Stato n. 1997/2014).
Del resto, una diversa interpretazione che giungesse a sostenere la derogabilità dei requisiti minimi di salubrità, per il solo fatto di essere fissati con norma regolamentare si porrebbe sicuramente in contrasto con il principio di ragionevolezza di cui all’art. 3 della Costituzione, oltre che con l’art. 32 della stessa (Cons. di Stato n. 1997/2014).
Più volte nel blog ho riportato la linea consolidata dalla giurisprudenza sul punto: scopri in questo elenco.
In tema di rilascio di Abitabilità in deroga si è perfino espressa più volte la Corte Costituzionale (sent. 18 luglio 1996 n. 256).
Anche il Consiglio di Stato ha mantenuto la stessa impostazione, specificando che le norme regolamentari, cioè di rango secondario, non possono derogare quelle previste da fonti normative di livello primario.
Questa rigida impostazione ha prevalso perfino sulla disciplina straordinaria del Condono edilizio, in quanto essa non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute, con evidenti riflessi sul piano della legittimità costituzionale (Cons. di Stato n. 2620/2011; Cons. Stato n. 2140/2004; n. 414/1999).
Se l’applicazione severa vale sul condono, sarà da figurarsi anche per i procedimenti ordinari a regime? (sanatorie e pratiche edilizie).
Problema: come comportarsi nel caso in cui si debba intervenire su immobili esistenti, anteriori e/o posteriori al D.M. 15 luglio 1975 ?
La prudenza è d’obbligo: molti sostengono di chiedere pareri scritti alle competenti ASL, ma a prescindere da quanto stabilito da norme regionali, locali e quant’altro, potrebbe non essere sufficiente.
Chiudo l’articolo consigliando questo video contenente consigli utili:
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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