Demolizione e ricostruzione: quando sono dovuti gli oneri di urbanizzazione rispetto a volumi e destinazioni d’uso

Demolire e ricostruire un edificio può comportare il pagamento integrale, parziale o, limitatamente ad alcune componenti, l’assenza del contributo di costruzione. La risposta dipende dalla qualificazione dell’intervento, dall’eventuale incremento del carico urbanistico e dalla continuità tra l’organismo edilizio demolito e quello ricostruito. Occorre inoltre distinguere gli oneri di urbanizzazione dalla quota commisurata al costo di costruzione, perché presentano presupposti applicativi non perfettamente coincidenti. Gran parte del problema si concentra sul confine tra ristrutturazione edilizia ricostruttiva e nuova costruzione, ma la categoria di intervento non esaurisce ogni questione contributiva. Volumetria, superficie, destinazione d’uso e caratteristiche funzionali devono essere valutate nel caso concreto, tenendo conto soprattutto della disciplina regionale e comunale. Nel prosieguo, il concetto di continuità deve essere distinto su tre piani: continuità edilizia dell’intervento, continuità oggettiva tra le volumetrie demolite e ricostruite e continuità del carico urbanistico. I tre profili possono concorrere nella medesima fattispecie, ma non sono necessariamente coincidenti.

Rapporto tra carico urbanistico e oneri di urbanizzazione

Come è noto, il Consiglio di Stato ha avuto modo di ribadire più volte (cfr. Cons. di Stato, n. 5059/2026, n. 3326/2025) che «il carico urbanistico deve essere strettamente correlato alle opere e ai servizi effettivamente realizzati. In particolare, l’onere non può superare i costi effettivi sostenuti dall’ente per la realizzazione delle infrastrutture e dei servizi, in ossequio al principio di proporzionalità, evitando situazioni di onere eccessivo. La giurisprudenza ha altresì chiarito che l’accertamento del maggior carico urbanistico, che giustifica la necessità del permesso di costruire e la corresponsione dei relativi oneri di urbanizzazione, “assolve alla prioritaria funzione di compensare (…) la collettività per il nuovo ulteriore carico urbanistico che si riversa sulla zona, con la precisazione che per aumento del carico urbanistico deve intendersi tanto la necessità di dotare l’area di nuove opere di urbanizzazione, quanto l’esigenza di utilizzare più intensamente quelle già esistenti» (vedi anche Cons. di Stato n. 9823/2024, n. 5297/2022, n. 5964/2019, n. 2694/2018, n. 2294/2015).

La nozione del carico urbanistico presenta quindi carattere relazionale e differenziale: «l’incremento del carico urbanistico si accerta infatti in relazione a un supposto aumento di esternalità negative sull’area considerata, quando le opere progettate e le trasformazioni da apportare all’immobile determineranno con ragionevole prevedibilità un’attrazione per un maggior numero di persone, con la conseguente necessità di un utilizzo più intenso delle urbanizzazioni esistenti» (Cons. di Stato n. 314/2024).

Gli indicatori del maggior carico urbanistico

Sullo stesso argomento si è espressa anche l’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato, nella decisione n. 22/2021, in cui ha espressamente indicato alcuni indici di mutamento del carico urbanistico in elementi non presuntivi, ma differenziali, richiedendo che
«l’aumentato carico urbanistico» si manifesti «in termini di riduzione dei servizi pubblici, sovraffollamento, aumento del traffico», mentre in altre pronunce il Consiglio di Stato ha precisato che «per aumento del carico urbanistico deve intendersi tanto la necessità di dotare l’area di nuove opere di urbanizzazione, quanto l’esigenza di utilizzare più intensamente quelli esistenti» (Cons. di Stato n. 7261/2023, n. 235/2022), ponendo l’accento sulla necessaria verifica di elementi oggettivi di riscontro del carico urbanistico.

D’altra parte la ratio degli oneri di urbanizzazione è di contemperare l’esercizio delle facoltà edificatorie connesse al diritto dominicale, costituzionalmente tutelato, con la tutela degli interessi pubblici ad un armonico sviluppo territoriale, che nel disegno costituzionale costituisce un limite al ridetto esercizio, proporzionato al corrispondente sacrificio. Il punto di equilibrio di tale delicato bilanciamento risiede proprio nella valutazione dell’impatto urbanistico della funzione: ove si rimuovesse tale elemento, si finirebbe con il comprimere il diritto di proprietà edilizia in assenza di una giustificata e proporzionale tutela di interessi urbanistici.

Valutazione concreta dell’incidenza sull’urbanizzazione esistente

In questo complesso ragionamento si inserisce anche un altro principio laterale sul pagamento oneroso, consolidato in giurisprudenza: gli oneri di urbanizzazione son dovuti a fronte di un accertato aumento del carico urbanistico, per il quale occorre una necessaria valutazione. Ad esempio, in una casistica comprensiva del mutamento d’uso, il Consiglio di Stato ha affermato che:

«Gli oneri di urbanizzazione si caratterizzano per avere natura compensativa rispetto alle spese di cui l’Amministrazione si fa carico per rendere accessibile e pienamente utilizzabile un nuovo o rinnovato edificio, purché vi sia una nuova destinazione, dato che non può essere chiesto due volte il pagamento per gli stessi interventi di sistemazione e adeguamento del contesto urbanistico» (Consiglio di Stato n. 5791/2023, n. 7191/2022).

Debenza oneri di urbanizzazione prescinde dalla tipologia di titolo abilitativo

La previsione comunale che differenzia gli importi dovuti a titolo di urbanizzazione non deriva, principalmente, dal titolo edilizio richiesto dalla legge per l’intervento, bensì dall’incidenza delle differenti opere sul territorio e dalla mancanza di continuità che caratterizza la prima delle due tipologie di lavori rispetto all’edificato pregresso.

In definitiva, la debenza degli oneri non dipende formalmente dalla denominazione del titolo edilizio utilizzato, ma dai caratteri sostanziali dell’intervento e dalla sua incidenza urbanistica. Tali caratteri possono, tuttavia, determinare contemporaneamente sia il regime contributivo sia il titolo abilitativo richiesto, senza che tra i due profili vi sia una necessaria e automatica coincidenza.

Si giunge quindi alla conclusione che tra intervento edilizio sostanzialmente incrementale (e quindi oneroso) e la relativa procedura, c’è un rapporto complicato. Infine, la debenza del contributo di costruzione non coincide necessariamente con il momento del rilascio del permesso. Occorre distinguere l’adozione del titolo dalla successiva corresponsione delle somme, secondo le scadenze e le modalità previste dalla disciplina applicabile. L’eventuale mancato pagamento determina un credito dell’amministrazione, senza trasformare automaticamente il contributo in una condizione di efficacia del titolo. Tuttavia è prassi diffusa rilasciare il permesso di costruire soltanto dopo la riscossione degli oneri di urbanizzazione, per prevenire azioni di recupero da parte dell’ente pubblico.

Nesso di continuità tra vecchio e nuovo edificio: il fronte rovente della giurisprudenza

La distinzione tra ristrutturazione edilizia (suddivisa a sua volta tra leggera e pesante) e nuova costruzione, rappresenta un punto costantemente oggetto di discussione nel dibattito immobiliare, che si è acuito ulteriormente con le inchieste urbanistiche di Milano.

Il discrimine della continuità o meno con la costruzione precedente è stato dettagliatamente esaminato nella sentenza n. 8542/2025 del Consiglio di Stato, in cui ha ritenuto ormai superata l’antica nozione di continuità tra fabbricato demolito e fabbricato ricostruito sancendo che nella “demoricostruzione” non può pretendersi una “continuità” tra il nuovo edificio e quello precedente, se non nella misura in cui per essa s’intenda il doveroso rispetto dei seguenti requisiti congiuntamente:

1. dell’unicità dell’immobile interessato dall’intervento;
2. della contestualità tra demolizione e ricostruzione;
3. del mero utilizzo della volumetria preesistente senza ulteriori trasformazioni della morfologia del territorio.

Il rispetto contestuale di queste tre condizioni dimostra il rapporto di continuità tra i due organismi edilizi ante e post opera. A titolo esemplificativo, una lettura particolarmente rigida del requisito dell’unicità potrebbe incidere sulla qualificazione della demolizione di più manufatti, ricostruiti in un unico organismo edilizio. Resta tuttavia distinta la successiva verifica contributiva, nella quale occorre accertare se la volumetria preesistente conservi una relazione funzionale e urbanistica con il nuovo intervento.

La continuità non coinciderebbe con la perfetta identità materiale dei due edifici, ma richiederebbe comunque un collegamento unitario, temporale e volumetrico tra l’organismo demolito e quello ricostruito.

Una lettura potenzialmente troppo rigida

L’applicazione congiunta di tali requisiti può determinare conseguenze particolarmente restrittive: una lettura rigorosa del requisito dell’unicità potrebbe ridurre o impedire la fattibilità di ricondurre l’operazione alla ristrutturazione ricostruttiva. Questa conclusione merita prudenza, perché rischia di sovrapporre i diversi piani di:

• qualificazione edilizia dell’intervento;
• continuità del carico urbanistico;
• riconoscimento della volumetria preesistente ai fini contributivi.

I tre profili sono collegati, ma non necessariamente coincidono in ogni fattispecie.

Demolizione e ricostruzione con stessa volumetria e senza cambio destinazione d’uso

La prassi e la giurisprudenza hanno progressivamente affinato i criteri relativi alla debenza degli oneri concessori. Categoria di intervento edilizia e regime contributivo possono essere rappresentati come due percorsi paralleli, strettamente connessi ma non perfettamente sovrapponibili. Ogni ampliamento legislativo della nozione di ristrutturazione edilizia sposta anche il limite della relativa zona grigia: per questo, anche ai fini del versamento oneri concessori negli interventi di demolizione e ricostruzione, occorre verificare se l’operazione sia rimasta nell’ambito della ristrutturazione edilizia oppure abbia assunto i caratteri di una trasformazione assimilabile alla nuova costruzione. Teniamo conto pure che in alcune discipline regionali la sostituzione edilizia è stata definita autonomamente, nel bene e nel male. Non è facile individuare il confine tra questa categoria e la ristrutturazione edilizia.

Quando la demolizione e ricostruzione riguarda il medesimo immobile e non comporta variazioni di volumetria, superficie, sagoma o destinazione d’uso, il carico urbanistico potrebbe restare sostanzialmente invariato. In tali casi può presumersi, in linea generale, la permanenza di un carico urbanistico sostanzialmente analogo, salvo che le caratteristiche concrete dell’intervento, le modalità di utilizzo o la disciplina locale dimostrino una maggiore incidenza sulle urbanizzazioni esistenti, anche perché gli oneri potrebbero non essere mai stati materialmente versati, soprattutto per costruzioni anteriori alla loro introduzione. Ciò non significa, tuttavia, che tutte le componenti del contributo di costruzione debbano essere necessariamente escluse.

Demolizione e ricostruzione, con aumento di volume e cambio destinazione (Cons. di Stato n. 5703/2022)

La fattispecie trattata dal Consiglio di Stato n. 5703/2022 verteva sull’intervento demolitorio di due edifici con destinazione produttiva e terziaria, per ricostruire a loro posto quattro torri residenziali, mediante mutamento di destinazione d’uso, modifiche planivolumetriche e aumento di volumetria. Per tale intervento il committente aveva richiesto la rideterminazione e liquidazione postuma di oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) e del contributo commisurato al costo di costruzione; tuttavia l’appello è stato respinto, confermando la legittimità delle somme richieste dal Comune per oneri concessori commisurati alla nuova costruzione, respingendo la detrazione dei volumi preesistenti. Più dettagliatamente:

«Quando il volume edilizio ricostruito non si pone in relazione di continuità con il volume demolito (aumento cubatura, cambio destinazione d’uso), con sostanziale rinnovo ed aumento carico urbanistico, che non presenta più alcuna correlazione con la precedente configurazione del comparto l’esonero non è ammesso» (Cons. di Stato n. 5703/2022, n. 5964/2019, n. 2694/2018, n. 2294/2015).

Il Consiglio di Stato, nel riprendere principi già consolidati e affermati in giurisprudenza amministrativa, ha confermato che le profonde trasformazioni planivolumetriche e funzionali hanno comportato la qualificazione dell’intervento come nuova costruzione. L’aumento del carico urbanistico e l’assenza di continuità con gli organismi demoliti giustificavano, sul distinto piano contributivo, il calcolo integrale degli oneri senza detrazione delle volumetrie preesistenti. Di conseguenza, nel caso esaminato, sia gli oneri di urbanizzazione sia la quota commisurata al costo di costruzione sono stati determinati con riferimento all’intero nuovo intervento, senza detrazione delle volumetrie demolite e senza poter invocare una sorta di “assolvimento virtuale” parziale degli oneri.

Sul punto, è opportuno rammentare la distinzione importante della parola “scomputo”, in quanto nell’articolo 16 del testo unico edilizia D.P.R. 380/2001 essa prevede la realizzazione diretta dell’urbanizzazione dal soggetto interessato, mentre in questa sede è più consono usare il termine “detrazione”, in quanto riferito alla cubatura preesistente.

Certamente, la disciplina introdotta dalla L. 105/2024 “Salva Casa” ha previsto, a determinate condizioni, regimi semplificati per alcuni mutamenti tra categorie funzionali. Ciò non comporta, tuttavia, una generale equiparazione sotto il profilo del carico urbanistico né un’automatica neutralità contributiva.

Mancanza di continuità tra edifici, e contributo concessorio per nuova costruzione (C.d.S. n. 7261/2023)

Nella fattispecie trattata nella sentenza del Consiglio di Stato n. 7261/2023 (demolizione e ricostruzione con cambio d’uso da terziario a dodici appartamenti a schiera, con aumento di volume, superficie e altezza) è stato confermato un limite rigido: se l’intervento si qualifica come nuova costruzione, il conteggio degli oneri di urbanizzazione, nonché la quota sul contributo di costruzione, si effettuano come aver costruito l’immobile per la prima volta. Il semplice fatto che il terreno fosse già urbanizzato o precedentemente edificato non era sufficiente per ottenere la detrazione delle volumetrie demolite.

Al contrario, in base al tenore letterale del D.P.R. 380/2001, «va rigettata la tesi che non si debba considerare l’edificio e/o la sua tipologia ma il fondo urbanizzato, atteso che la norma – come da consolidata giurisprudenza amministrativa (ex plurimis Cons. Stato, sez. VI, n. 3298/2015) – è sempre stata interpretata nel senso che lo scomputo del carico urbanistico generato dei preesistenti volumi va rapportata unicamente a ciò che prevede letteralmente la disciplina: l’“edificio esistente”» (Cons. di Stato n. 7261/2023, n. 3298/2015).

Sul punto, il Consiglio di Stato ha rimarcato che lo «scomputo degli oneri relativi a volumetrie preesistenti, nonché di assolvimento virtuale dei contributi per gli edifici realizzati anteriormente alle norme istitutive degli oneri stessi, può parlarsi esclusivamente con riguardo ad interventi di recupero effettuati su edifici esistenti, compresi quelli realizzati mediante demolizione e ricostruzione, purché il volume edilizio ricostruito si ponga in relazione di continuità rispetto all’edificazione preesistente» (vedi anche Cons. di Stato, sez. VI, n. 5703/2022).

La continuità rappresenta quindi la condizione utilizzata dalla giurisprudenza per evitare che la volumetria demolita sia trattata come un credito astratto e liberamente trasferibile sul lotto.

Anche in questa fattispecie, ha inciso molto il contestuale mutamento delle categorie funzionali urbanisticamente rilevanti, oltre alla diversa ricostruzione avvenuta con altrettanto contestuale modifica di volume.

Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione non coincidono

La debenza degli oneri concessori per un intervento di demolizione e ricostruzione dello stesso immobile, senza variazione di volumetria e superficie, di sagoma o di destinazione d’uso, in cui si profila lo stesso carico urbanistico, è stata affrontata più volte dalla giurisprudenza amministrativa. In generale è stato affermato che, non verificandosi una nuova e diversa attività di trasformazione del territorio (e di incremento di carico urbanistico), già oggetto della precedente edificazione, non sussisterebbero i presupposti per l’imposizione degli oneri di urbanizzazione. Tuttavia, occorre distinguere i presupposti per la puntuale applicazione degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione.

Oneri di urbanizzazione: è stato chiarito che il contributo per gli oneri di urbanizzazione è un corrispettivo di diritto pubblico di natura non tributaria, posto a carico del costruttore a titolo di partecipazione ai costi delle opere di urbanizzazione in proporzione all’insieme dei benefici che la nuova costruzione ne ritrae. Il presupposto imponibile per il pagamento dei contributi di urbanizzazione va ravvisato nella domanda di una maggiore dotazione di servizi (rete viaria, fognature, ecc.) nell’area di riferimento, che sia indotta dalla destinazione d’uso concretamente impressa all’alloggio, di tal che l’entità degli oneri di urbanizzazione è in buona sostanza correlata alla variazione del carico urbanistico. Laddove, pertanto, non emergano elementi utili a comprovare che la nuova modalità di utilizzo dei locali sia accompagnata da un’alterazione del carico urbanistico neppure sussiste il presupposto applicativo della norma. Consegue a tanto che, in presenza di un insediamento già in possesso di analoghe caratteristiche funzionali, l’amministrazione, per poter legittimamente esigere il contributo per gli oneri di urbanizzazione, deve dare contezza (sulla base dell’esame del progetto) degli indici o, comunque, delle condizioni da cui si evinceva il maggior carico urbanistico determinato dall’intervento di ristrutturazione.

Contributo sul costo di costruzione: la giurisprudenza, sia amministrativa che tributaria, ha avuto modo di precisare che la quota commisurata al costo di costruzione risponde a una logica differente. Tale importo è dovuto in quanto l’attività di trasformazione del territorio è considerata dal legislatore manifestazione di “ricchezza”, cioè indice di capacità contributiva. Quindi, esso è dovuto per ogni intervento edilizio, salve le esenzioni previste dalla legge o dalle disposizioni regionali (che sono di stretta interpretazione). Ergo, l’obbligo di versare il contributo sul costo di costruzione scatta in caso di demolizione e ricostruzione, fatte salve le anzidette esenzioni previste, nonché parametrato all’importo dell’opera, e non sulla mera distinzione della categoria ricostruttiva nelle tre livelli:

1. ristrutturazione leggera, cioè tutte le casistiche di ristrutturazione previste dall’articolo 3, comma 1, lettera d) del D.P.R. 380/2001, non riconducibili alle ristrutturazioni pesanti ex articolo 10 c.1 lettera c);
2. ristrutturazione pesante, ossia quelle ristrutturazioni maggiormente rilevanti e previste nelle ipotesi dell’articolo 10, comma 1, lettera c) del D.P.R. 380/2001;
3. nuova costruzione, quale clausola residuale prevista dall’articolo 3, comma 1, lettera e) del D.P.R. 380/2001; in questa categoria viene assorbita la sostituzione edilizia.

La qualificazione come ristrutturazione non determina, da sola, l’esenzione dal contributo di costruzione.

Conclusioni e considerazioni finali

Dalla giurisprudenza richiamata emerge un orientamento rigoroso, ma non privo di zone grigie. È sufficientemente consolidato che un intervento caratterizzato contemporaneamente da aumento della volumetria, modifica sostanziale della configurazione edilizia e mutamento funzionale possa determinare un nuovo o diverso carico urbanistico, sufficiente per giustificare il calcolo degli oneri sull’intera costruzione.

È invece più problematico stabilire quali differenze siano compatibili con la continuità tra edificio demolito e ricostruito. Occorre evitare due automatismi contrapposti:

1. ritenere che qualsiasi volumetria preesistente debba essere sempre detratta;
2. ritenere che qualsiasi modifica dell’edificio comporti inevitabilmente l’azzeramento del carico urbanistico già esistente.

La questione dovrebbe essere risolta confrontando concretamente organismo precedente e organismo successivo, senza trasformare la continuità in un requisito meramente nominale o esclusivamente geometrico.

Un’ulteriore criticità riguarda il rapporto tra la continua estensione legislativa della ristrutturazione edilizia e il permanere di criteri contributivi elaborati quando la demolizione e ricostruzione presentava limiti più stringenti, che hanno radici risalenti addirittura alla L. 10/1977.

Se da una parte la categoria della ristrutturazione ricostruttiva comprende oggi trasformazioni più ampie, occorre chiedersi fino a che punto sia ancora coerente subordinare il riconoscimento del carico preesistente a una continuità intesa in termini particolarmente restrittivi. Forse è il caso che il legislatore intervenga revisionando il regime dei carichi urbanistici e della relativa debenza degli oneri, visto che sta lavorando alla predisposizione del nuovo Codice dell’Edilizia.

Quadro normativo e giurisprudenza richiamato

Norme

1. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 3, comma 1, lettera d)
   Definisce gli interventi di ristrutturazione edilizia, comprese le ipotesi di demolizione e ricostruzione alle condizioni previste dalla disciplina vigente.
2. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 3, comma 1, lettera e)
   Definisce gli interventi di nuova costruzione attraverso una categoria di carattere residuale.
3. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 10, comma 1, lettera c)
   Individua gli interventi di ristrutturazione edilizia subordinati a permesso di costruire.
4. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 16
   Disciplina il contributo di costruzione e le sue principali componenti, costituite dagli oneri di urbanizzazione e dalla quota commisurata al costo di costruzione.
5. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 17
   Regola le ipotesi di riduzione o esonero dal contributo di costruzione.
6. D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, articolo 23-ter
   Disciplina i mutamenti della destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti.
7. Legge 24 luglio 2024, n. 105
   Ha convertito, con modificazioni, il decreto-legge n. 69/2024 e ha modificato, tra l’altro, alcune disposizioni relative ai mutamenti di destinazione d’uso.

Occorre anche verificare la vigente disciplina regionale applicabile.

Giurisprudenza

1. Consiglio di Stato, n. 5059/2026, correlazione tra carico urbanistico, opere e servizi.
2. Consiglio di Stato, n. 3326/2025, proporzionalità degli oneri.
3. Consiglio di Stato, n. 8542/2025, continuità nella demolizione e ricostruzione.
4. Consiglio di Stato, n. 9823/2024, funzione degli oneri di urbanizzazione.
5. Consiglio di Stato, n. 314/2024, natura differenziale del carico urbanistico.
6. Consiglio di Stato, n. 7261/2023, nuova costruzione e volumetrie preesistenti.
7. Consiglio di Stato, n. 5703/2022, aumento di volume, cambio d’uso e assenza di continuità.
8. Consiglio di Stato, n. 5297/2022, incremento del carico urbanistico.
9. Consiglio di Stato, n. 235/2022, maggiore utilizzazione delle urbanizzazioni esistenti.
10. Consiglio di Stato, Adunanza plenaria, n. 22/2021, indicatori concreti del carico urbanistico.
11. Consiglio di Stato, n. 5964/2019, continuità edilizia e contributo.
12. Consiglio di Stato, n. 2694/2018, demolizione ricostruzione e maggior carico urbanistico
13. Consiglio di Stato, n. 2294/2015, volumetrie preesistenti.
14. Consiglio di Stato, n. 3298/2015, edificio esistente e fondo urbanizzato.

FAQ urbanistiche

Nella demolizione e ricostruzione gli oneri di urbanizzazione sono sempre dovuti?

No. La conservazione della volumetria, della destinazione d’uso e delle caratteristiche funzionali può incidere sulla verifica del carico urbanistico e sulla quantificazione degli oneri. Non determina però automaticamente né l’esenzione dal contributo né il pieno riconoscimento delle volumetrie demolite nel calcolo del nuovo intervento.

La volumetria dell’edificio demolito può essere sempre detratta?

No. Secondo la giurisprudenza richiamata, la detrazione richiede una relazione di continuità tra edificio demolito e edificio ricostruito. La volumetria preesistente non costituisce un credito astratto utilizzabile per qualsiasi nuova edificazione sul fondo. Questi principi limitano molto l’ambito applicativo.

Il cambio di destinazione d’uso comporta sempre maggiori oneri?

Non necessariamente. Deve essere verificato l’effettivo incremento del carico urbanistico, insieme alla disciplina nazionale, regionale e comunale. In determinati fattispecie e condizioni, le semplificazioni introdotte dal Salva Casa non equivalgono a una generalizzata neutralità contributiva, ma consentono di escludere il pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria, e in alcuni casi anche secondaria, soltanto a determinate condizioni.

Qual è la differenza tra oneri di urbanizzazione e costo di costruzione?

Gli oneri di urbanizzazione sono collegati al maggiore fabbisogno di infrastrutture e servizi. La quota sul costo di costruzione dipende invece dalla trasformazione e dal valore economico dell’intervento, secondo i criteri stabiliti dalla normativa applicabile.

La ristrutturazione edilizia è sempre esente dal contributo di costruzione?

No. La qualificazione come ristrutturazione edilizia non comporta automaticamente l’esenzione. Devono essere verificati il tipo di intervento, l’incremento del carico urbanistico, la disciplina regionale e le eventuali esenzioni previste dalla legge.

Quando la demolizione e ricostruzione viene trattata come nuova costruzione ai fini degli oneri?

Ciò può avvenire quando il nuovo organismo edilizio non mantiene una relazione di continuità con quello precedente, soprattutto in presenza di aumento di volume, superficie o altezza, modifica sostanziale della configurazione e mutamento della destinazione d’uso.

Il fatto che il terreno sia già urbanizzato esclude nuovi oneri?

No. La giurisprudenza distingue il lotto urbanizzato dall’edificio esistente. Ad esempio una nuova costruzione può utilizzare più intensamente le infrastrutture e urbanizzazioni già presenti e generare quindi un ulteriore carico urbanistico.

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