Costruire in aderenza a fabbricato esistente: quando è possibile farlo • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Il Codice Civile ammette l’edificazione in aderenza, ma un Comune può imporre distanze minime inderogabili.

La possibilità di realizzare nuove costruzioni, ampliamenti e modifiche di sagoma in aderenza a edifici esistenti è prevista dall’articolo 877 Codice Civile, che testualmente indica una regola generale valevole ai soli fini civilistici:

Art. 877. (Costruzioni in aderenza). Il vicino, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, può costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente. Questa norma si applica anche nel caso previsto dall’art. 875; il vicino in tal caso deve pagare soltanto il valore del suolo.

Tralasciamo in questo post quelle particolari casistiche che prevedono la possibilità di costruire in aderenza al fabbricato del vicino “invadendo” una ridotta porzione di suolo dello stesso vicino, di cui all’articolo 875 del Codice Civile, soffermandoci invece alla casistica più semplice e frequente: edificio del vicino situato sul confine, e quando invece potrebbe comportare violazione delle distanze legali, sia per profili civilistici che amministrativi.

Meglio anche tralasciare da subito le modalità di costruzione “in appoggio” al fabbricato esistente: pur essendo una ipotetica modalità condizionata e prevista dai relativi articoli del Codice Civile, è tecnicamente impossibile farlo rispettando le severissime norme tecniche costruttive antisismiche vigenti, ad oggi le N.T.C. 2018. Infatti andando a “condividere” o mettere in comunione una nuova struttura con una esistente è assai difficile, inoltre non credo che il vicino apprezzerà l’incremento di rischio scuotimento del suo edificio o variazioni del comportamento sismico, pertanto lasciamo proprio perdere anche questa casistica. Inoltre è opportuno ricordare l’obbligo di prevedere adeguati giunti sismici tra edifici adiacenti, cioè intercapedini vuote e sigillate dall’esterno.

Intanto per sapere come e da quali costruzioni misurare le distanze legali edilizie, puoi fare riferimento a questo precedente articolo.

Costruire in aderenza all’edificio esistente: regole e limiti

Ipotizziamo pure per semplicità che la parete del fabbricato esistente (del vicino) sia sprovvista di qualsivoglia apertura, luce o veduta, cioè la classica “parete cieca”. È possibile costruire sempre in aderenza in simili fattispecie di fabbricato con parete cieca prospicente il lotto da edificare?

Anche stavolta la risposta giusta da dare è “dipende”: come spesso dico io, in urbanistica è sempre tutto relativo.

La possibilità di costruire in aderenza prevista dall’articolo 877 C.C. configura una deroga alla regola alla distanza minima dal confine (civilisticamente parlando). È certo anche che le norme dei regolamenti comunali edilizi e i piani regolatori sono, per effetto del richiamo contenuto negli articoli 871, 872 e 873 c.c., integrative delle norme del codice civile in materia di distanze tra costruzioni, tenendole invece distinta la tipica distanza dei 10 metri DM 1444/68.

Ciò significa che in caso di contenzioso il giudice deve applicare le richiamate norme locali indipendentemente da ogni attività assertiva o probatoria delle parti, acquisendone conoscenza anche attraverso la sua scienza personale, la collaborazione delle parti o la richiesta di informazioni ai comuni (Cass. Civ. n. 33134/2023, n. 2661/2020, n. 14446/2010).

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PRG e Regolamenti comunali possono vietare costruzioni in aderenza

È principio consolidato per cui le disposizioni e discipline locali, come le norme tecniche attuative di un Piano Regolatore o il Regolamento edilizio del Comune, possano liberamente imporre prescrizioni più restrittive. Tali disposizioni comunali sulle distanze dai confini e tra costruzioni, pur avendo natura secondaria e regolamentare, hanno espressamente valore di norma integrativa del Codice Civile e valore giuridico.

E proprio in materia di distanze tra edifici e dai confini, il PRINCIPIO DI PREVENZIONE è escluso quando le norme tecniche attuative del piano regolatore comunale prescrivano non soltanto una distanza minima dal confine, ma anche una distanza minima tra fabbricato con riguardo al confine (Cass. Civ. n. 25334/2023, Cass. Civ. SS.UU. n. 10318/2016, Cass. Civ. n. 5146/2019, n. 14705/2019).

In altre parole, a prescindere dall’esistenza di parete cieca su lotto confinante, normativa pianificatoria e regolamentare del Comune è diretta da un canto a salvaguardare l’ampiezza prefissata del distacco tra le costruzioni, dall’altro a ripartire equamente tra i proprietari confinanti la compressione dello ius aedificandi di ciascuno come imposta dall’obbligo di distacco: se la fabbrica realizzata per prima sia stata posta sul confine o a distanza inferiore alla metà del prescritto distacco tra fabbricati, il prevenuto, allora, non potrà utilizzare il principio della prevenzione e costruire in aderenza (Cass. Civ. 25334/2023).

E’ ciò può avvenire anche limitatamente a specifiche zone del territorio, anche molto circoscritte, sulle quali le scelte pianificatorie del Comune intendono deliberatamente distanziare le costruzioni a prescindere dalla asserita possibilità di edificare sul confine in aderenza ammessa dall’articolo 877 del Codice Civile.

Sulle distanze minime tra costruzioni ci sono regole fondamentali, che sono sintetizzate nel seguente articolo.