Carlo Pagliai
Ingegnere urbanista
Autore di “Ante ’67

L’assenza dello strumento urbanistico o la decadenza delle previsioni attuativi non comporta automaticamente inedificabilità.

Casistica molto particolare quella per cui il Comune si trovi con lo strumento urbanistico privo di efficacia, oppure con la scadenza dei piani attuativi e piani particolareggiati.

In entrambi i casi, questo tipo di situazioni rendono davvero difficile l’edificazione e gli interventi di trasformazione degli edifici esistenti.

Per questo il legislatore da decenni ha trovato una specie di equilibrio tra i due interessi contrapposti:

  • l’interesse pubblico per un ordinato assetto del territorio e sviluppo insediativo armonico;
  • l’interesse privato ad edificare sulla proprietà privata;

Sono due interessi che vanno contemperati, e che a tratti sono in contrapposizione tra loro: occorre infatti conciliare il tema della città pubblica con quello della crescita edilizia privata, nonchè della rendita fondiaria.

E tale equilibro è stato raggiunto, in prima istanza, introducendo la disciplina delle zone non pianificate, meglio note come “zone bianche” di cui ho già parlato spesso nel blog (APPROFONDIMENTI).

Quando scatta la disciplina delle “Zone Bianche” e del PRG scaduto?

In linea di massima si dovrebbe affermare che lo strumento urbanistico comunale non “scade” interamente, tipo confezione del latte. O quanto meno, non scade interamente per tutto il territorio comunale, bensì scadono quelle previsioni attuative e programmatiche di sviluppo, che hanno un tempo massimo e determinato dalla normativa (nazionale e regionale).

Poi esiste anche il caso più complesso: il Comune sprovvisto di strumento urbanistico comunale, il classico Piano Regolatore Generale che cambia nome e struttura in base alle diverse legislazioni regionali.

In molte regioni infatti questo strumento è stato “scisso” in due parti, prevedendo due strumenti urbanistici e di pianificazione territoriale ben distinti:

  • la parte programmatica a lungo termine, senza particolari scadenze (con obblighi di revisione e monitoraggio);
  • la parte operativa a breve termine, comprensiva delle previsioni attuative (piani particolareggiati e simili), con scadenze;

Infine, per diversi motivi e lunghe vicende giudiziarie, potrebbero capitare casi in cui lo strumento urbanistico comunale adottato o approvato dal Comune, venga dichiarato inefficace interamente.
Un esempio potrebbero essere le infiltrazioni mafiose, corruzioni, errori formali e sostanziali del piano, e tante altre.

Fatta questa serie di premesse, occorre rispondere all’interrogativo: può il soggetto privato ottenere comunque la tanto agognata concessione edilizia, oggi Permesso di Costruire?

Vediamo le casistiche possibili.

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Questo articolo ha 2 commenti

  1. Riporto alcuni commenti da exeo.it:

    Decaduto il vincolo espropriativo imposto dallo strumento urbanistico del Comune, l’amministrazione comunale è obbligata a provvedere alla loro nuova destinazione urbanistica. Infatti, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, che trova le sue radici nelle statuizioni dell’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato n° 7 del 2 aprile 1984 e n° 12 dell’11 giugno 1984, la decadenza dei vincoli urbanistici preordinati all’esproprio comporta l’obbligo per il Comune di “reintegrare” la disciplina urbanistica dell’area interessata dal vincolo decaduto con una nuova pianificazione.

    Una volta decaduto un vincolo urbanistico di PRG per inutile decorso del quinquennio di efficacia previsto dall’art. 9 del D.P.R. 8 giugno 2001 (come prima dall’art. 2, comma 1, della L. 19 novembre 1968 n. 1187), il Comune è tenuto ad integrare sul punto il piano urbanistico, dato che la disciplina legislativamente prevista circa i limiti di edificabilità in caso di decadenza siffatta è per sua natura provvisoria, in quanto tende a supplire a un’inerzia dell’ente locale in proposito.

    Dopo la decadenza della previsione vincolistica di piano, per l’infruttuoso decorso del quinquennio dalla data di approvazione dello strumento urbanistico generale senza che sia stata data attuazione al vincolo, l’Amministrazione comunale ha l’obbligo di ridefinire l’assetto urbanistico delle aree assoggettate al vincolo decaduto, ferma restando, nelle more, l’applicazione della disciplina delle c.d. “zone bianche”.

    Venuto meno il vincolo preordinato all’esproprio, a fronte di istanza di riqualificazione, la risposta del Comune con cui si comunica l’approvazione di uno “schema di massima”, ha natura meramente interlocutoria, in quanto del tutto priva di riferimenti puntuali ai tempi procedimentali per l’assegnazione della nuova destinazione urbanistica all’area in questione, atteso che soltanto l’assunzione di un provvedimento espresso – e, dunque, di una variante – da parte del competente organo consiliare può integrare adempimento non elusivo di tale obbligo.

    1. Concordo, ne ho parlato in un altro articolo.
      Resta il fatto che diversi comuni fanno passare anni per pianificare o disciplinare queste aree

I commenti sono chiusi.