Superbonus 110%, Ruderi, edifici crollati e unità collabenti • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Una parte del patrimonio esistente che rimarrà escluso dalla super detrazione fiscale del SuperBonus 110 per cento, cioè gli edifici in rovina.

Più dettagliatamente parlo degli immobili che devono essere ripristinati in tutto o in parte, a causa dell’avanzato stato di degrado.

Prima di proseguire, è importante fare una serie di premesse e precisazioni:

Il Decreto Rilancio D.L. 34/2020 ha individuato due interventi “trainanti” cioè una sottocategoria degli interventi già rientranti in Ecobonus e la categoria degli interventi già rientranti in Sismabonus;
Lo scopo è consentire la riqualificazione energetica e antisismica degli edifici esistenti;
Sono state previste esclusioni e condizioni speciali per accedere al Superbonus.

Questa è una sintesi riduttiva, per maggiori dettagli ti rimando ai miei approfondimenti illustrati con:

Articoli (Blog)

Video (YouTube)

Podcast (Spreaker o Spotify)

Ecobonus 110% per immobili in rovina e unità collabenti

La categoria degli interventi già ammessi ad Ecobonus è molto ampia, mentre quella ammessa al superbonus 110% è assai più ristretta perché assoggettata a diverse condizioni da rispettare congiuntamente.

Per quanto riguarda la ricostruzione di edifici parzialmente o totalmente rovinati, ritengo vi siano diverse problematiche da analizzare.

Intanto l’art. 119 comma 3 del D.L. 34/2020 prescrive una condizione essenziale per tutte e tre le tipologie di intervento rientranti nel Super-Ecobonus:

<<(omissis) il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio o delle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari le quali siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno, ovvero, se ciò non sia possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.), di cui all’articolo 6 del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, prima e dopo l’intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. Nel rispetto dei suddetti requisiti minimi, sono ammessi all’agevolazione, nei limiti stabiliti per gli interventi di cui ai citati commi 1 e 2, anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.>>

Notare bene:

Salto energetico di due classi, mediante APE prodotta ante e post opera;
Ammissione dell’intervento di sola demolizione e ricostruzione, non si parla di tutta la intera categoria di ristrutturazione edilizia prevista dallo stesso art. 3 comma 1 lettera D del DPR 380/01. Ciò comporta che gli interventi di ripristino degli edifici non vi siano ricompresi nel SuperBonus, almeno dal canale del Super-Ecobonus 110%.

Infine spiegatemi come produrre una APE ante opera per edifici a cui mancano porzioni di tamponature esterne e tetti, o peggio ancora quando siano praticamente a cielo aperto/sventrati per prolungato abbandono. Mica pensate di fare una APE “presunta” o nominale per edifici in queste condizioni?

A coloro che hanno “soltanto” un tetto sfondato, e fermo restando tutte le restanti condizioni per accedere all’Ecobonus 110%, posso consigliare di fare il ripristino localizzato della copertura per presentarsi con le carte in regola.

Ma coloro che si trovano con l’edificio “aperto in due come una mela” non saprei cosa consigliare.

In più si deve aggiungere la questione dell’assenza dell’impianto termico, anche alla luce del nuovo D.M. 48/2020, che ha riaperto la questione degli impianti costituiti da un solo caminetto nelle abitazioni.

Vediamo se fosse percorribile l’altro filone di interventi ammessi al Superbonus, cioè per migliorarne le prestazioni antisismiche in base all’art. 119 comma 4 del D.L. 34/2020.

SismaBonus 110 e la demolizione con ricostruzione.

Col Sismabonus è possibile migliorare e adeguare le strutture degli edifici, arrivando anche a ricomprendere la demolizione e ricostruzione.

La normativa inerente è il D.L. 63/2013 articolo 16, che col tempo è stata modificata tramite aggiunte di ulteriori commi al suo interno, fino a diventare davvero “generosa”.

Esso non dispone espressamente la categoria di intervento di demolizione e ricostruzione, tuttavia il comma 1-bis dell’art. 16 D.L. 63/2013 richiama a sua volta l’art. 16-bis comma 1 lettera I del DPR 917/1986, che riporto integralmente:

relativi all’adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche e all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari;

Anche da una prima lettura sembra emergere lo scopo di ristrutturare gli edifici esistenti, cioè quelli che hanno (ancora) una struttura integra, sulla quale intervenire per migliorare le prestazioni, tramite le opportune opere.

Fino a che punto deve essere “esistente” l’edificio, oppure è possibile estendere il Sismabonus al ripristino di edifici esistenti o le famose “unità collabenti” ?

Da quanto leggo nella Guida Fiscale del Sismabonus, nonché dalla Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 27/04/2018 n. 34, si può stabilire due cose:

la demolizione e ricostruzione è ammessa nel Sismabonus; ovviamente è sottinteso che si parli di edifici esistenti, altrimenti si deve parlare di contestuale ripristino parziale o integrale dell’edificio.
Però un piccolo “buco” nel tetto è sufficiente per escludere dalla demolizione e ricostruzione? Oppure, al massimo quanto dovrebbe essere largo questo buco nel tetto per uscire dal beneficio? Non si sa, bisogna usare il buon senso davvero in questi casi.
Ripristino totale o parziale di edifici. Non credo sia ammissibile nel Sismabonus, e quindi nel Superbonus: anche qui il legislatore e la normativa di riferimento non precisa o rinvia espressamente all’intero articolo 3 comma 1 lettera D del D.P.R. 380/01.

Infine ditemi dove e come quantificare in maniera oggettiva il miglioramento antisismico di una costruzione che, di fatto, non esiste più perché rovinata a terra.
Sembra che si ripeta lo stesso ragionamento anzidetto per le APE ante opera, impossibili da dimostrare.

Conclusioni.

Sulle demolizioni e ricostruzioni il margine di ingresso è più ampio per rientrare sia in Ecobonus che Sismabonus, e quindi anche in SuperBonus al 110%.

Le criticità le vedo invece per il ripristino di edifici rovinati, diruti o unità collabenti. Infatti se da una parte è vero che la normativa edilizia li ricomprendente in via amministrativa nella categoria di ristrutturazione edilizia, è anche vero che diventa pressoché impossibile dimostrare le oggettive caratteristiche strutturali ed energetiche di un edificio che non esiste più, né in tutto né in parte.

Brutta notizia per coloro che speravano di tirare su vecchi edifici ormai decaduti. Consiglio anche la visione di questo mio video, che puoi condividere in giro.