Attenti alle Certificazioni Energetiche a basso costo

L’utilità dell’Attestazione di Prestazione Energetica (APE), detta anche Certificazione Energetica, sembra che ancora non sia stata ben assimilata da parte dei proprietari immobiliari, restia a torto o ragione a tutti i cambiamenti normativi del settore immobiliare.


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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Sta di fatto che il Legislatore nazionale ha impiegato molto tempo (e fatica) a far introdurre l’obbligatorietà dell’APE negli atti di trasferimento immobiliare.

L’introduzione delle APE è stata effettuata allo scopo di creare un’oggettivo indicatore legato ai consumi energetici dell’immobile per orientarne le contrattazioni commerciali, un po come avviene per l’acquisto di un elettrodomestico: si fa attenzione alla targhetta dei consumi annuali.
Per tale aspetto il Legislatore nel 2013 ha finalmente introdotto le sanzioni[1] relative all’obbligo di riportare negli «annunci di offerta di vendita o locazione» la Classe Energetica (A,B,ecc, fino alla G) sia l’Indice di Prestazione Energetica (EPI).
Da allora sono proliferati taluni professionisti, se così possiamo definirli, che tramite famigerati siti offrono la redazione di Certificazioni Energetiche a prezzi assai stracciati; costoro hanno tentano di giustificarsi dietro l’abolizione dei minimi tariffari professionali.

Consiglio questo video riassuntivo:

TECNICI SOTTOCOSTO
Lo svolgimento di ogni incarico professionale comporta sempre una responsabilità civile extracontrattuale (10 anni!) dal compimento dell’incarico stesso, senza dimenticare che il deposito è asseverato e quindi rilevante pure sul piano Penale; si tratta di rischi ineludibili connessi all’incarico, e assai sproporzionati rispetto alle tariffazione oraria da loro applicata.

Facciamo i conti in tasca: coloro che certificano al prezzo di 49 € + Iva dovrebbero (condizionale) quanto meno impiegare alcune ore (dalle due alle quattro) per redigerla in base ad una planimetria (???) ricevuta dal committente, firmarla, depositarla o inviarla digitalmente a Comuni e Regioni, senza contare l’eventuale sopralluogo(lo faranno??), il tutto aggravato qualora il Tecnico operi in un altro Comune o a distanza.
Resta da domandarsi come fanno costoro a valutare con precisione i fattori sostanziali quali infissi, impianti, stratigrafie murarie e di solaio, a verificare la conformità degli isolanti termici negli immobili costruiti dopo l’emanazione della Legge 10/1991, eccetera.
Ammettiamo che abbiano “super poteri” e che impieghino due ore per la redazione, viene da pensare che a fronte di responsabilità decennale costoro lavorano a 24,50 €/ora; praticamente poco più di un manovale [2], se tutto va bene.
A costoro vanno i sinceri complimenti, soprattutto ai tanti che operano così dopo aver trascorso anni a laurearsi.

VENDITORI E COMPRATORI
Inutile educare i “Tecnici Sottocosto”, ormai hanno toccato il fondo.
Piuttosto ritengo utile informare la platea dei Committenti, ripartita tra Venditori e Compratori, sempre più alla ricerca del massimo ribasso e incuranti della vera Professionalità: vorrei avvisarli che rischiano ben più delle Duecento/Trecento euro risparmiate in barba ai “Certificatori esosi” che offrono prestazioni con sopralluogo, verifiche con strumenti termoflussimetri e quant’altro.
I margini di errore legati ad un errata valutazione della Classe e dell’Indice di Prestazione Energetica rischiano di cagionare notevoli danni ad entrambe le Parti: dotare l’immobile di un APE prima dell’atto di compravendita/locazione è divenuto obbligatorio dal 2013 quale elemento incisivo in tutte le fasi di contrattazione e pubblicizzazione commerciale, e quindi coinvolgendo le aspettative sia del Venditore/Locatore che del Compratore/Affittuario.
IPOTESI N. 1: Sopravvalutazione dei consumi energetici
– Ammettiamo che dopo l’atto di cessione sia effettuata una successiva APE per diversi motivi (contenziosi, ristrutturazioni, verifiche comunali) magari dal Tecnico di fiducia del Compratore/Affittuario che lamentano consumi energetici assai discordanti dalla prima APE;
– ammettiamo che il secondo Tecnico Certificatore, operando con maggior Professionalità, determini un rilevante scostamento del solo Indice di Prestazione Energetica (non importa che cambi la Classe ! );
Ammesso tutto ciò, e ritenendo “rilevante” una maggiore dispersione termica del 5% [3] rispetto alla prima APE, il Venditore/Locatore rischia seriamente una richiesta di risarcimento danni per vizio occulto da parte del Compratore/Affittuario in quanto è stata lesa l’aspettativa e il valore intrinseco. In poche parole, il prezzo dell’immobile era maggiore
IPOTESI N. 2: Sottovalutazione dei consumi energetici
Ammettiamo che il “Tecnico Sottocosto” abbia sottovalutato la reale dispersione energetica dell’immobile (IPE) eccedendo ancora oltre il 5%, ovvero abbia dichiarato un consumo energetico minore di quello corretto: in tale ipotesi il Venditore risulterebbe ancora danneggiato perchè propone il proprio immobile a condizioni peggiori di quelle reali, divenendo meno appetibile sul piano commerciale e nella fase di contrattazione.

Spesso si sente dire ai proprietari “tanto è in Classe G”, “tanto è un vecchio appartamento“: essi non percepiscono il reale rischio dei possibili danni che fanno a se stessi.
Ad esempio la “Classe G” va da 113,46 kWh/mq annuo a infinito: il potenziale Acquirente con poca disponibilità avrà comunque facoltà di scegliere anche all’interno di questa fascia.

CONCLUSIONI
Sperando di aver fornito alcune utili informazioni, sopratutto ai proprietari di immobili, invito costoro a riflettere e a diffidare da certe consuetudini;
la qualità si paga per tutto: abbigliamento, Salute, autovetture e immobili;
l’eccesso di ribasso invece non paga mai.
Perché risparmiare proprio quei 200/300 euro nell'”Ultimo miglio” ?

di CARLO PAGLIAI
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Note e Riferimenti:
[1] Legge n. 90 del 2013 Art. 6 c. 8, e Art. 15 c. 10;
[2] Consiedilizia, rilevamento Marzo 2014.
[3] Ancora non c’è giurisprudenza in merito, tuttavia si ritiene congruo il criterio per le vendite a misura e a corpo normate ancora oggi dal C.C.

CERTIFICAZIONE ENERGETICA

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This Post Has 3 Comments
  1. 200/300 € non costa neanche l’aggiornamento di una planimetria catastale.

  2. Onestamente ritengo che un APE redatto con professionalità, quindi comprensivo di rilievo di misura e restituzione grafica dello stesso, per un appartamento diciamo mediamente di 100 mq nel Comune in cui si opera o in quelli strettamente limitrofi, termoautonomo, non possa costare meno di 500 € + oneri di legge, aumentando fino a 700 € con l’aumentare delle superfici/piani. Non meno di 600/700 € in caso di unità immobiliari dotate di impianto centralizzato (ricordo il maggiore onere di elaborare il calcolo del volume lordo dell’intero stabile, oltre a rilevare i dati di una centrale termica più complessa), e sopra ai 1000 € in caso di edifici industriali/commerciali di una certa complessità.

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