Attenti alle Certificazioni Energetiche a basso costo

L’utilità dell’Attestazione di Prestazione Energetica (APE), detta anche Certificazione Energetica, sembra che ancora non sia stata ben assimilata da parte dei proprietari immobiliari, restia a torto o ragione a tutti i cambiamenti normativi del settore immobiliare.

Sta di fatto che il Legislatore nazionale ha impiegato molto tempo (e fatica) a far introdurre l’obbligatorietà dell’APE negli atti di trasferimento immobiliare.

L’introduzione delle APE è stata effettuata allo scopo di creare un oggettivo indicatore legato ai consumi energetici dell’immobile per orientarne le contrattazioni commerciali, un po come avviene per l’acquisto di un elettrodomestico: si fa attenzione alla targhetta dei consumi annuali. Per tale aspetto il Legislatore nel 2013 ha finalmente introdotto le sanzioni[1] relative all’obbligo di riportare negli «annunci di offerta di vendita o locazione» la Classe Energetica (A,B,ecc, fino alla G) sia l’Indice di Prestazione Energetica (EPI).

Consiglio questo video riassuntivo:

TECNICI “SOTTOCOSTO”

Lo svolgimento di ogni incarico professionale comporta sempre una responsabilità civile extracontrattuale (10 anni!) dal compimento dell’incarico stesso, senza dimenticare che il deposito è asseverato e quindi rilevante pure sul piano Penale; si tratta di rischi ineludibili connessi all’incarico, e assai sproporzionati rispetto alle tariffazione oraria da loro applicata.
Facciamo i conti in tasca: coloro che certificano al prezzo di 49 € + Iva dovrebbero (condizionale) quanto meno impiegare alcune ore (dalle due alle quattro) per redigerla in base ad una planimetria (???) ricevuta dal committente, firmarla, depositarla o inviarla digitalmente a Comuni e Regioni, senza contare l’eventuale sopralluogo(lo faranno??), il tutto aggravato qualora il Tecnico operi in un altro Comune o a distanza.
Resta da domandarsi come fanno costoro a valutare con precisione i fattori sostanziali quali infissi, impianti, stratigrafie murarie e di solaio, a verificare la conformità degli isolanti termici negli immobili costruiti dopo l’emanazione della Legge 10/1991, eccetera.
Ammettiamo che abbiano “super poteri” e che impieghino due ore per la redazione, viene da pensare che a fronte di responsabilità decennale costoro lavorano a 24,50 €/ora; praticamente poco più di un manovale [2], se tutto va bene.
A costoro vanno i sinceri complimenti, soprattutto ai tanti che operano così dopo aver trascorso anni a laurearsi.

VENDITORI E COMPRATORI

Inutile educare i “Tecnici Sottocosto”, ormai hanno toccato il fondo.
Piuttosto ritengo utile informare la platea dei Committenti, ripartita tra Venditori e Compratori, sempre più alla ricerca del massimo ribasso e incuranti della vera Professionalità: vorrei avvisarli che rischiano ben più delle Duecento/Trecento euro risparmiate in barba ai “Certificatori esosi” che offrono prestazioni con sopralluogo, verifiche con strumenti termoflussimetri e quant’altro.
I margini di errore legati ad un errata valutazione della Classe e dell’Indice di Prestazione Energetica rischiano di cagionare notevoli danni ad entrambe le Parti: dotare l’immobile di un APE prima dell’atto di compravendita/locazione è divenuto obbligatorio dal 2013 quale elemento incisivo in tutte le fasi di contrattazione e pubblicizzazione commerciale, e quindi coinvolgendo le aspettative sia del Venditore/Locatore che del Compratore/Affittuario.

IPOTESI N. 1: Sopravvalutazione dei consumi energetici
– Ammettiamo che dopo l’atto di cessione sia effettuata una successiva APE per diversi motivi (contenziosi, ristrutturazioni, verifiche comunali) magari dal Tecnico di fiducia del Compratore/Affittuario che lamentano consumi energetici assai discordanti dalla prima APE;
– ammettiamo che il secondo Tecnico Certificatore, operando con maggior Professionalità, determini un rilevante scostamento del solo Indice di Prestazione Energetica (non importa che cambi la Classe ! );
Ammesso tutto ciò, e ritenendo “rilevante” una maggiore dispersione termica del 5% [3] rispetto alla prima APE, il Venditore/Locatore rischia seriamente una richiesta di risarcimento danni per vizio occulto da parte del Compratore/Affittuario in quanto è stata lesa l’aspettativa e il valore intrinseco. In poche parole, il prezzo dell’immobile era maggiore

IPOTESI N. 2: Sottovalutazione dei consumi energetici
Ammettiamo che il “Tecnico Sottocosto” abbia sottovalutato la reale dispersione energetica dell’immobile (IPE) eccedendo ancora oltre il 5%, ovvero abbia dichiarato un consumo energetico minore di quello corretto: in tale ipotesi il Venditore risulterebbe ancora danneggiato perchè propone il proprio immobile a condizioni peggiori di quelle reali, divenendo meno appetibile sul piano commerciale e nella fase di contrattazione.
Spesso si sente dire ai proprietari “tanto è in Classe G”, “tanto è un vecchio appartamento“: essi non percepiscono il reale rischio dei possibili danni che fanno a se stessi.
Ad esempio la “Classe G” va da 113,46 kWh/mq annuo a infinito: il potenziale Acquirente con poca disponibilità avrà comunque facoltà di scegliere anche all’interno di questa fascia.

CONCLUSIONI
Sperando di aver fornito alcune utili informazioni, sopratutto ai proprietari di immobili, invito costoro a riflettere e a diffidare da certe consuetudini;
la qualità si paga per tutto: abbigliamento, Salute, autovetture e immobili;
l’eccesso di ribasso invece non paga mai.
Perché risparmiare proprio quei 200/300 euro nell'”Ultimo miglio” ?

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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Note e Riferimenti:
[1] Legge n. 90 del 2013 Art. 6 c. 8, e Art. 15 c. 10;
[2] Consiedilizia, rilevamento Marzo 2014.
[3] Ancora non c’è giurisprudenza in merito, tuttavia si ritiene congruo il criterio per le vendite a misura e a corpo normate ancora oggi dal C.C.

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