Approvazione piano di lottizzazione conforme al PRG: procedure e limiti

Il Comune approva il piano attuativo conservando alcuni poteri discrezionali sulle modalità di edificazione

Per prima cosa bisogna premettere che il Piano di Lottizzazione è un particolare tipo di piano attuativo, cioè uno uno strumento di attuazione del più ampio Piano Regolatore Generale del Comune.

A volte per spiegarlo con semplicità uso questa metafora: “un mini piano regolatore dentro uno più grande”; in verità si tratta di un secondo livello di pianificazione di dettaglio/particolareggiata dell’area, subordinato a quello previsto dallo strumento urbanistico generale (PRG).
Per maggiori dettagli sulla definizione e procedura, rinvio ai seguenti approfondimenti sul blog.

Vorrei esaminare il caso in cui il Comune debba approvare un Piano di Lottizzazione già conforme e compatibile col Piano Regolatore Generale.

Un piano attuativo da approvare può presentarsi in due possibili rapporti subordinati rispetto al Piano Regolatore Generale:

  • conforme, coerente e compatibile; si può procedere all’approvazione diretta da parte della Giunta Comunale;
  • non conforme e incompatibile; si rende necessaria una variante allo strumento urbanistico generale (PRG), tramite delibera Consiglio Comunale;

L’approvazione del Piano di Lottizzazione conforme al PRG

Lo strumento attuativo (come ad esempio il PdL) deve rispettare indirizzi, prescrizioni e destinazioni d’uso previste dallo strumento generale, spesso contenute in apposita scheda-norma già approvata e contenuta nello strumento generale PRG.

Il Piano di Lottizzazione esistente, quale strumento attuativo (o di pianificazione di secondo livello), presuppone l’esistenza di un vigente Piano Regolatore Generale del Comune; in questa gerarchia il PdL assume una natura puramente attuativa del PRG, e per esso non è consentito fare valutazioni che contrastino con quelle già previste e formalizzate dal PRG (Cons. di Stato n. 4908/2021, n. 5485/2011, n. 1181/2001).

Gli unici poteri di valutazione discrezionale che permangono al Comune in fase di approvazione del Piano di Lottizzazione (ripeto, già conforme al PRG) riguardano esclusivamente le modalità attuative dell’edificazione (Cons. di Stato n. 1615/2018, n. 718/2016).

Tale giurisprudenza costante ha lontane origini, e afferma un principio che in pianificazione urbanistica trova riscontro nella suddivisione dei vari livelli di pianificazione:

<<l’approvazione del Piano di lottizzazione non è atto dovuto, ancorché il Piano medesimo risulti conforme al Piano regolatore generale, essendo l’ approvazione medesima sempre espressione di potere discrezionale dell’organo deputato a valutare l’opportunità di dare attuazione alle previsioni dello strumento urbanistico generale: ciò in quanto tra quest’ultimo e i suoi strumenti attuativi sussiste un rapporto di necessaria compatibilità, ma non di formale coincidenza.>> (Cons. di Stato n. 1479/2013, n. 4977/2012) 

Premesso ciò, questa “sacca” di valutazione discrezionale mantenuta dal Comune in sede di approvazione del PdL ad esempio potrebbe riguarda la conformazione planivolumetrica delle future costruzioni, del parziale o totale utilizzo della capacità edificatoria, e simili.

Ecco spiegato il motivo per cui certe proposte di lottizzazione di aree già oggetto di strumenti attuativi, trova difficoltà di approvazione dal Comune.
Essendoci appunto dei circoscritti poteri discrezionali, il miglior consiglio da poter condividere è concertare preventivamente lo sviluppo della proposta PdL, anche con gradualità, per evitare poi il diniego secco e inaspettato.

Questo non significa “abdicare” la propria progettualità e le scelte desiderate del committente lottizzante dell’area, piuttosto di ricordarsi che su entrambe le sponde ci sono persone che valutano i progetti, sempre col proprio punto di vista.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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