Planimetria nell'atto di compravendita individua l'immobile e la volontà delle parti • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
02/07/2025
Conformità catastale

Nell’ambito della conformità catastale fanno parte integrante del rogito di trasferimento con sottoscrizione delle parti

Le planimetrie catastali forniscono una adeguata rappresentazione dell’immobile oggetto di trasferimento immobiliare e compravendita, e per prassi sono già esibite fin dalle prime fasi negoziali, nonchè allegate alle proposte di acquisto o preliminari di vendita.

Si è già detto che la planimetria catastale serve a censire al Catasto Fabbricati l’unità immobiliare, cioè quella porzione di immobile dotato di autonoma funzionalità e redditualità, sopratutto ai fini tributari. Le planimetrie catastali differiscono come tecniche e criteri di rappresentazione da quelle invece depositate in Comune nelle pratiche edilizie, poichè hanno finalità di rappresentazione diverse.

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Da dove nasce l’obbligo di attestare la conformità alle planimetrie catastali

Detto ciò, è importante rammentare l’esistenza di un particolare regime giuridico vigente nelle cessioni degli immobili, ossia la conformità catastale o conformità oggettiva; essa è disciplinata dall’articolo 29, comma 1 bis, della legge n. 52/1985, nella versione modificata dall’art. 19 della legge n. 122 del 2010. Tale norma dispone espressamente che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, debbono contenere per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità:

identificazione catastale;
il riferimento a planimetrie depositate in catasto;
la dichiarazione resa in atti dagli intestatari della conformità allo stato di fatto, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale:
- dei dati catastali;
- delle planimetrie;

A questo adempimento provvedono le parti, tuttavia la norma consente che la predetta dichiarazione possa essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Tale obbligo sussiste per gli atti traslativi “definitivi”, come le compravendite, e non su quelli con effetti obbligatori: sul punto, la Cassazione Civile ha stabilito il consolidato principio per cui la suddetta nullità legata alla Conformità Catastale riguarda unicamente gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali e non può, pertanto, applicarsi al contratto preliminare i cui effetti sono meramente obbligatori. Sugli adempimenti di attestazione conformità catastale si conferma quanto già espresso in precedenti articoli e nel mio libro “Stato Legittimo immobiliare“.

Piante catastali e rapporto col contratti immobiliari

Allegare e firmare le planimetrie catastali nei contratti traslativi o preliminari di vendita è doveroso in quanto servono a identificare meglio l’oggetto del contratto. Le planimetrie allegati a tali contratti «fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene, e costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione del negozio, salvo, poi, al giudice di merito, in caso di non coincidenza tra la descrizione dell’immobile fatta in contratto e la sua rappresentazione grafica contenuta nelle dette planimetrie, il compito di risolvere la “quaestio voluntatis” della maggiore o minore corrispondenza di tali documenti all’intento negoziale ricavato dall’esame complessivo del contratto» (Cass. Civ. n. 5532/2003, n. 6764/2003).

Occorre precisare che «nei contratti in cui è richiesta la forma scritta ad substantiam, l’oggetto del contratto deve essere determinato o determinabile sulla base degli elementi risultanti dal contratto stesso, non potendo farsi ricorso ad elementi estranei ad esso. Ne consegue che se le parti di una compravendita immobiliare hanno fatto riferimento, per individuare il bene, ad una planimetria allegata all’atto, è necessario che essa non solo sia sottoscritta dai contraenti, ma anche espressamente indicata nel contratto come parte integrante del contenuto dello stesso» (cfr. Cass. Civ. Ordinanza n. 8731/2023).