Mutuo bancario, perito deve verificare la regolarità urbanistica ed edilizia perchè incide sul valore • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
13/06/2025
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Non ha senso stimare il valore dell’immobile senza accertare lo Stato Legittimo, l’abusività pregiudica la garanzia ipotecaria

Finalmente andiamo nella direzione prefissata anni fa: anche i periti bancari incaricati di stimare il valore degli immobili devono porsi il problema della regolarità dell’immobile sotto i vari profili, primo tra tutto lo Stato Legittimo dell’immobile previsto dall’articolo 9-bis, comma 1-bis, DPR 380/01 e sul quale consiglio il mio manuale aggiornato: https://amzn.to/3Z3EeyZ

A dirlo stavolta è la Corte di Appello di Napoli su di un caso relativo alla responsabilità professionale del Tecnico estimatore, ma da tempo ho sostenuto anche sul blog la seguente domanda: Quanto vale una casa con abusi edilizi? Meno di quelle regolari…o forse zero!

Gli immobili oggetto di stima per ottenimento mutuo bancario possono presentarsi nelle più disparate configurazioni, in particolare con vari gradi di difformità e irregolarità verso lo Stato Legittimo dell’immobile, per cui la stima del valore può diventare altrettanto complesso. Lo Stato Legittimo dell’immobile (art. 9.bis c.1-bis DPR 380/01) contiene tutte le informazioni formali e sostanziali relative ai profili di regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile o dell’unità immobiliare, e deve estendersi ai profili di tutte le norme di settore e speciali in materia edilizia e urbanistica.

Il perito estimatore inviato dalla bancare per determinare il valore di stima oggetto di mutuo ipotecario da erogarsi al proponente l’acquisto, deve porsi il problema della regolarità o meno, in quanto incide direttamente sul valore dell’immobile, o perfino azzerlarlo (es. una villetta interamente abusiva.

Il perito deve attivarsi comunque in questo senso, anche quando sia stato esonerato da verificare la regolarità e Stato Legittimo, e comunque ha dovere di informare il committente (banca, ma anche richiedente mutuo) sulle possibili problematiche riscontrabili dagli accertamenti e dai primi controlli documentali. Tra i vari rischi infatti è che la richiesta del mutuo venga respinta in tutto o in parte, comportando il mancato raggiungimento di quelle condizioni sospensive o risolutive miste legate al mutuo solitamente inserite nei preliminari e proposte di acquisto.

La Corte di Appello di Napoli, con sentenza n. 5145 del 6 dicembre 2024, ha stabilito che «da un punto di vista logico, prima ancora che giuridico, non avrebbe alcun senso una stima di un immobile senza la contestuale verifica della relativa regolarità urbanistico-edilizia, in quanto un immobile abusivo risulta invendibile e, quindi, privo di effettivo valore commerciale; in altri termini, una corretta valutazione economica di un fabbricato implica necessariamente anche una verifica sulla regolarità edilizio-urbanistica del bene medesimo».

Inoltre, la Corte di Appello ha precisato come la professionista «quand’anche non fosse stata incaricata della verifica urbanistica e della regolarità edilizia dell’immobile, avrebbe dovuto rendere edotta la Banca mutuante che l’esistenza di una pratica di condono non poteva di certo ritenersi idonea garanzia di sicuro accoglimento, in modo tale che la Banca mutuante, sulla base delle garanzie offerte, avrebbe potuto valutare compiutamente se procedere o meno all’erogazione del mutuo».

Ragionamenti condivisibili e conformi anche alle mie indicazioni espresse da anni sui vari contenuti online: il valore dell’immobile è fondato sullo Stato Legittimo, perchè esso permette l’esistenza sul luogo. E adesso ditemi: come faranno i nostri eroici periti bancari a fare le perizie a 150 euro?