Tolleranze inapplicabili al condono edilizio, valide solo su titoli abilitativi ante opera • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
12/06/2025
Tolleranze edilizie

Consiglio di Stato circoscrive l’ambito delle tolleranze costruttive ed esecutive agli interventi previamente autorizzati

A quanto pare è stato confermato il principio che limita le tolleranze edilizie, previste dall’articolo 34-bis DPR 380/01, ai titoli abilitativi edilizi rilasciati o presentati a regime ordinario, escludendo invece quelli rilascianti ai sensi delle tre leggi di condono edilizio.

È quanto stabilisce la sentenza del Consiglio di Stato n. 3593/2025 riguardante il ricorso avverso il diniego su una domanda di condono presentata ai sensi della L. 326/2003, relativo ad capannone situato in zona sottoposta a più vincoli. In particolare, tra i vari profili oggetto di ricorso figura un ampliamento abusivo ampliamento di un capannone preesistente destinato ad attività commerciale” con “superficie pari a mq 45,24”, il quale avrebbe dimensioni modeste complessivamente inferiori rispetto al 2% del capannone originariamente assentito.

Tuttavia questa impostazione difensiva non è andata a segno, in quanto il Consiglio di Stato ritiene che le tolleranze di cantiere debbano applicarsi soltanto per il mancato rispetto di misure progettuali previste da un permesso edilizio previamente rilasciato prima di avviare l’opera, ai sensi dell’articolo 34-bis d.P.R. n. 380/2001; invece, nella fattispecie, l’ampliamento abusivo non è stato realizzato su un capannone preventivamente assistito da un permesso edilizio “ordinario”, bensì su un capannone originariamente abusivo e condonato nel 1998. Essendo il condono edilizio una speciale norma di sanatoria edilizia avente natura straordinaria e transitoria, probabilmente la giurisprudenza confermerà lo stesso criterio anche per le sanatorie edilizie a regime (oggi articoli 36 e 36-bis DPR 380/01, a cui aggiungere anche la CILA tardiva ex articolo 6-bis). Anche se in passato alcuni tribunali amministrativi regionali avevano fatto leggere aperture favorevoli ad applicare le tolleranze ai titoli abilitativi rilasciati in sanatoria, il criterio adottato dal Consiglio di Stato invece preclude le forme di tolleranze a immobili abusivi o porzioni di essi. In passato, lo stesso Cons. di Stato aveva escluso l’applicabilità delle tolleranze a immobili abusivi e superfazioni non ancora regolarizzate.

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Tuttavia, a margine di quanto sopra, se le tolleranze ex articolo 34-bis TUE non sono applicabili a immobili e parti condonate, come ci si deve comportare in caso di discordanze riscontrabili tra lo stato di fatto e le misure contenute negli elaborati progettuali di condono e sanatoria? Si ritorna indietro nel tempo a quando non esistevano le tolleranze, a parte quelle di buon senso applicate per prassi, e non resterà che optare tra:

rettifica del condono, sempre che sia possibile e sempre che l’ufficio tecnico comunale sia ben disposto a farlo;
fare una sanatoria al condono, sempre chè il condono non sia stato rilasciato in maniera infedele, come ad esempio per evitare il superamento dei limiti volumetrici di 750 metri cubi previsti dai condoni L. 724/94 e L. 326/03.
ripristinare l’opera alle misure progettuali condonate;

Tra l’altro, l’anzidetta sentenza si riferisce ratione temporis alla tolleranza costruttiva unica del 2%, previgente al decreto-legge n. 69/2024 (L. 105/2024), tuttavia il principio si applica anche per le vigenti tolleranze riformate dal provvedimento Salva Casa.

Inoltre, il criterio di ricomprendere nelle tolleranze edilizie il suddetto ampliamento non è stato accolto perchè l’abuso edilizio non può essere considerato separatamente dagli altri illeciti edilizi realizzati sullo stesso luogo e immobile (ovvero un vano di mt. 40,00 x 16,80 ed un ampliamento del capannone di mq. 472,60), bensì va considerato congiuntamente ad essi, ciò in ossequio al consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui «la valutazione dell’abuso edilizio dev’essere conseguita tenendo conto dell’immobile o del complesso immobiliare nella sua interezza, in quanto il frazionamento dei singoli interventi non consentirebbe di avere una visione totale dell’impatto che l’opera produce sull’assetto territoriale» (cfr. ex multis Cons. di Stato n. 5528/2024).