Differenza tra Agibilità e permessi edilizi spiegata dalla Corte Costituzionale • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
17/05/2025
Agibilità

Le varie forme di Abitabilità, o Agibilità, sono in relazione alla conformità edilizia, quest’ultima infatti è presupposto essenziale imposto fin dalla normativa del R.D. 1265/34, articolo 221, precisando ancora una volta che col DPR 380/010 le due procedure e tipologie di certificazioni siano confluite all’interno dell’Agibilità. Al contrario, il rilascio dell’Abitabilità tramite certificazioni o con più recenti forme di segnalazione certificata asseverata non comporta effetti di sanatoria implicita, ad eccezione dell’unico caso introdotto dalla legge n. 105/2024 “Salva Casa” limitatamente alle parziali difformità effettuate in corso d’opera, accertate da precedenti sopralluoghi e ispezioni svolte dai funzionari pubblici (vedi articolo 34-ter, ultimo comma, del DPR 380/01.

Esiste un’unica possibilità di attribuire valore di regolarizzazione implicita per equipollenza alle tolleranze costruttive, ovvero discordanze edilizie non comportanti illecito proprio e prive di interesse alla loro repressione, è stata soprannominata “Agibilità sanante”, di cui consiglio apposito approfondimento; tra l’altro è cautelativo attribuire valore sanante o tollerante soltanto con evidenza di abuso nei verbali e atti di istruttoria.

Una volta esclusa l’unica possibile versione di Agibilità sanante, prendiamo in esame tutte le altre casistiche di Abitabilità e Agibilità rilasciate in presenza di illeciti edilizi, anche potenzialmente visti o accertabili a suo tempo dai funzionari pubblici incaricati a ispezionare gli immobili per rilasciarne la certificazione. In passato alcuni proprietari di immobili hanno promosso ricorsi giudiziari per vedersi riconoscere un valore completamente sanante dal certificato di abitabilità o agibilità rilasciato direttamente dal Comune, preceduti da sopralluoghi e ispezioni di funzionari.

La tesi portata avanti da costoro non ha avuto successo, in particolar modo sostenere un equiparazione del certificato di abitabilità a titolo abilitativo edilizio non ha colto nel segno. Una prima distinzione tra abitabilità e permessi edilizi è stata fornita anche in sede di contenziosi civili, per i quali la Corte di Cassazione ha affermato che: «Il rilascio del certificato di abitabilità, già nel regime dell’art. 221 del Testo unico delle leggi sanitarie e del D.P.R. n. 425 del 1994, art. 4, ed ora nel regime del D.P.R. n. 380 del 2001, artt. 24 e 25, è condizionato non soltanto alla salubrità degli ambienti, ma anche alla conformità edilizia dell’opera, sicché, attesa la presunzione iuris tantum di legittimità degli atti amministrativi, col rilascio del permesso di abitabilità devono intendersi verificate, salvo prova contraria, entrambe le suddette condizioni, senza necessità – per il contraente obbligato a far constare la loro esistenza – di produrre un certificato ulteriore» (Cass. Civ. Sentenza n. 17498/2012).

Una chiara distinzione tra i profili urbanistico-edilizi nascenti tra Agibilità/Abitabilità e i titoli abilitativi è stata fornita perfino dalla Corte Costituzionale, avendo affermato che:

“non v’è necessaria identità di disciplina tra titolo abitativo edilizio e certificato di agibilità, che sono collegati a presupposti diversi e danno vita a conseguenze disciplinari non sovrapponibili. In particolare il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile al quale si riferisce è stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti … mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio. Il che comporta che i diversi piani ben possano convivere sia nella forma fisiologica della conformità dell’edificio ad entrambe le tipologie normative, sia quella patologica di una loro divergenza” (Corte Cost. 21/10/2022, n. 217).

Fin dall’entrata in vigore dell’articolo 221 del Regio Decreto n. 1265/1934 ), il certificato di abitabilità doveva essere rilasciato solo dopo aver verificato che la costruzione fosse stata eseguita in conformità al progetto approvato, e ciò non giustifica che tale documento possa surrogarsi al titolo abilitativo edilizio. Anche la giurisprudenza amministrativa ha affermato costantemente che la conformità edilizio-urbanistica costituisce presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato che oggi si definisce di agibilità, ma «tale considerazione non può […] essere strumentalmente piegata a ragionamenti del tutto speculativi e sillogistici al fine di affermare che il rilascio dei certificati di agibilità implica un giudizio (presupposto ed implicito) circa la natura non abusiva delle opere». «Semmai, all’inverso, l’interprete si dovrebbe interrogare sulla legittimità di tali certificati, non già desumere dal rilascio di essi una qualità – la conformità edilizio-urbanistica – da essi indipendente e anzi presupposta» (Consiglio di Stato n. 1996/2017).