Compravendita, notaio esonerato da verificare regolarità immobile e Stato Legittimo • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
16/05/2025
Compravendita immobiliare

Per accertare la conformità dell’immobile entro tolleranze e la validità dei permessi edilizi serve un Tecnico abilitato

Si tratta dell’ennesima conferma proveniente dalla giurisprudenza civile: il notaio non ha dovere di controllare la validità dei titoli abilitativi riguardante l’immobile oggetto di compravendita, bensì il notaio deve raccogliere le seguenti informazioni imposte dalle normative inerenti:

Commerciabilità immobili, come la menzione dei titoli abilitativi “primari” (articoli 40 L. 47/85, articolo 46 DPR 380/01, articolo 2 L. 662/96, e altri ancora);
Conformità catastale, attestazione ai sensi dell’articolo 29 L. 52/85.
Attestazione Stato Legittimo entro tolleranze (articolo 34-bis comma 3 DPR 380/01);

Sugli obblighi imposti al notaio rispetto alla Due Diligence tecnica si è già affermato più volte l’esclusione delle sue responsabilità e delle competenze: la valutazione di regolarità dell’immobile non rientra nei doveri del notaio, ma rientra esclusivamente nelle competenze dei Tecnici abilitati, gli unici in grado di depositare pratica edilizie, di fare i rilievi architettonici e ogni altra valutazione urbanistico-edilizia. Nessun’altra figura professionale può fare questo tipo di operazione, neppure l’accesso agli atti, perchè anche questa operazione apparentemente facile, richiede notevole preparazione. In passato ho già affrontato il tema della responsabilità notarile in questi due post:

Detto ciò, sul punto è tornata nuovamente la Cassazione Civile che, con sentenza n. 10914/2025 ha confermato il proprio orientamento sulla responsabilità del notaio verso le documentazioni tecniche inerenti la regolarità dell’immobile, affermando che «non rientrava tra gli oneri del notaio rogante finanche la verifica della legittimità della licenza edilizia, né tantomeno la verifica del preventivo rilascio […] delle autorizzazioni paesaggistiche.».

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Inoltre è stata esclusa la responsabilità del notaio circa la contestata la mancata segnalazione del vincolo paesaggistico imposto per decreto ministeriale ai sensi della L. 1497/39, in quanto non conosciuto né dal compratore né dal notaio. Tra l’altro, sulla presenza di vincoli, prescrizioni di piano regolatore e la loro presunzione legale di conoscenza si consiglia apposito approfondimento. Senza uno specifico incarico consulenziale, non si può esigere che il notaio possa svolgere attività di indagine su vincoli paesaggistici non risultanti da atti normativi o pubblicità legale piena.

Questa sentenza ha riaffermato il principio della diligenza qualificata tipizzata, delimitando con chiarezza il perimetro della responsabilità notarile; sul punto occorre richiamare anche un’altra più recente sentenza in cui è stabilito che il Notaio non può stipulare atti suscettibili di arrecare danni a terzi, in particolar modo quando l’atto costituisce violazione di norme giuridiche, anche se non comportino nullità. Quest’ultima ha aperto un nuovo possibile principio che potrebbe estendersi su più possibili profili, e per i quali sarebbe opportuno un chiarimento legislativo.