Vincoli Piano Regolatore e rogito di compravendita • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Prescrizioni e indici di P.R.G. hanno valore di norma generale e non serve menzione in atto di trasferimento

I vincoli e limiti edificatori del piano regolatore generale hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo e sono efficaci verso tutti, tenuto conto che gli strumenti urbanistici sono pubblicizzati con le ordinarie procedure di adozione e approvazione. Quando si effettuato compravendite o atti di trasferimento sarebbe opportuno conoscere anche le previsioni urbanistiche dell’immobile e area oggetto di intervento, nonché sulle aree circostanti.

Il P.R.G. è uno strumento urbanistico ed è fonte normativa secondaria, e come tale assistito da una presunzione legale di conoscenza da parte di tutti: il compratore non può invocare come fonte di responsabilità del venditore la mancata dichiarazione nell’atto traslativo delle prescrizioni di piano quali oneri gravanti (vedi anche Cass. Civ. ord. n. 1441/2024).

Nella vendita dell’immobile gravata da onere reale, la responsabilità del venditore prevista dall’articolo 1489 Codice Civile è esclusa solo se l’acquirente:

abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sull’immobile
si tratti di onere apparente
si tratti di onere trascritto nei registri immobiliari
sia espressamente menzionato in atto, non essendo sufficiente una clausola generica o di stile

A differenza di quelli imposti in specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare (es. vincoli beni culturali), i vincoli e disposizioni di Piano Regolatore Generale non possono qualificarsi come oneri “non apparenti” gravanti sull’immobile in base all’articolo 1489 C.C. Di conseguenza, non possono essere invocati dall’acquirente per rivalersi sul venditore per risarcimento danni o risoluzione per inadempimento. Gli strumenti di pianificazione e governo del territorio coinvolgono interessi collettivi e generali, pertanto sussiste una presunzione di conoscenza da parte della collettività in quanto pubblicati a norma di legge.

Per questi motivi è consigliato svolgere verifiche preliminare anche sui vincoli conformativi, prescrittivi e zonizzazione prevista dal P.R.G., da effettuarsi sia in senso positivo (conoscere le potenziali trasformazioni, le destinazioni d’uso ammissibili, gli indici edificatori e la fattibilità di interventi) che negativo (limitazioni, prescrizioni, divieti o vincoli). Sono dettagli che difficilmente possono apparire nel Certificato di Destinazione d’uso rilasciato per l’atto di trasferimento immobiliare, è più opportuno far svolgere queste indagini dai competenti Tecnici, anche tramite gli strumenti urbanistici comunali pubblicati online sui siti istituzionali. Senza queste informazioni si rischia infatti di stipulare atti o preliminari di vendita senza conoscere il prezzo più aderente all’effettiva situazione giuridica e urbanistica del bene, e in molti casi resta preclusa la possibilità di deprezzare in sede di giudizio.