90 giorni tassativi per Acquisizione gratuita immobile abusivo • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
12/05/2025
Abusi edilizi

Cassazione penale conferma natura del termine entro cui demolire abusi edilizi o presentare sanatoria

La giurisprudenza penale è tornata a occuparsi del tema della confisca gratuita da effettuare perentoriamente per inottemperanza all’ingiunzione di rimessa in pristino comminata ai sensi dell’articolo 31 DPR 380/01. In particolare è intervenuta nuovamente sulla impossibilità di presentare istanza di sanatoria edilizia una volta decorsi i termini per demolire l’illecito edilizio contestato con la predetta ordinanza.

Indubbiamente è un aspetto delicato quanto problematico perchè sottovalutato dai Comuni, quali enti preposti alla repressione degli abusi edilizi, e in particolare per quelli di tipo primario come vediamo di seguito. I comuni forse stanno sottovalutando il rischio di aver automaticamente acquisito al proprio patrimonio una fetta consistente di immobili affetti ad abusi edilizi primari, da gestire per immissione in possesso e demolizione.

Occorre prima riassumere brevemente la catena del procedimento repressivo previsto per abusi gravi, ovvero effettuate in assenza di permesso, con totale difformità o variazioni essenziali al permesso di costruire, definiti nell’articolo 31 del testo unico edilizia, mentre forma eccezione quanto previsto per le ristrutturazioni edilizie “pesanti” effettuate senza titolo o in totale difformità da esso (articolo 33 TUE). Fasi regime repressivo edilizio:

accertamento illecito;
avvio del procedimento (eventuale, non obbligatorio);
notifica ordinanza di demolizione e rimessa in pristino al responsabile dell’abuso e/o proprietario (articolo 31);
Inizio decorrenza termine novanta giorni per depositare istanza di accertamento di conformità, ove presenti i requisiti (articolo 36);
Decorsi infruttuosamente i novanta giorni scatta l’accertamento della mancata ottemperanza all’ordine di demolizione;
Contestualmente al punto precedente, scatta di diritto l’acquisizione gratuita dell’immobile, del sedime e della necessaria area circostante;
Applicazione sanzione pecuniaria da 2.000 a 20.000 euro per mancata ottemperanza all’ordine di demolizione
Formalizzazione ed esecutività di quanto sopra, con trascrizione nei registri immobiliari, previa notifica al soggetto interessato, costituente immissione in possesso;
L’opera acquisita al patrimonio comunale sarà oggetto di valutazione al mantenimento per dichiarati interessi pubblici o alla demolizione da parte dell’autorità preposte. E’ possibile far demolire l’illecito al soggetto interessato, previo appositi accordi, soltanto per evitargli una più costosa demolizione in suo danno (cioè con rivalsa economica).

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Inammissibile presentazione sanatoria edilizia dopo 90 giorni dall’ordinanza

Riassunte così le fasi consequenziali del regime repressivo degli abusi edilizi “gravi” contenuta nell’articolo 31 DPR 380/01, dalla giurisprudenza arrivano severi richiami circa le immediate conseguenze derivanti dalla mancata demolizione al novantunesimo giorno dalla notifica dell’ordinanza demolitoria. Infatti l’articolo 36 TUE, comma 1, contiene la dizione «e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative», un termine che è stato integralmente riportato dalla previgente L. 47/85. Esso lascerebbe trasparire una sorta di dilazione dei prescritti novanta giorni ripristinatori, allo scopo di depositare l’istanza di sanatoria edilizia:

1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o in totale difformità nelle ipotesi di cui all’articolo 31, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in totale difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

Secondo la recente sentenza di Cassazione penale n. 14130/2025, non è ammessa la possibilità di dilazionare il termine di demolizione con deposito tardivo della sanatoria edilizia, ovvero dopo i novanta giorni dalla notifica, in quanto:

Una lettura letterale e sistematica dell’art. 36 del DPR 380/01, esaminato in rapporto, in particolare, agli artt. 10, 33 comma 1 e 2, 31 commi 3, 4 e 4 bis, conduce a ritenere che in caso di decorso di 90 giorni dalla notifica dell’ordine di demolizione comunale e quindi di acquisizione al patrimonio dell’opera abusiva realizzata senza permesso di costruire o in totale difformità, diversa dalla ristrutturazione, non sussista più la legittimazione a presentare la domanda di sanatoria ex art. 36 del DPR 380/01, atteso che il riferimento alternativo, riportato in tale ultimo articolo, alla comminazione di sanzioni amministrative piuttosto che al termine stabilito dal responsabile dell’ufficio comunale per la eliminazione degli interventi di ristrutturazione, quale termine ultimo di legittimazione a presentare tale istanza da parte del proprietario dell’opera ovvero del responsabile dell’abuso, attiene ai soli distinti casi di ristrutturazione ex art. 10 comma 1 del TUE, per i quali sia impossibile ripristinare l’originario stato dell’immobile e si imponga quindi, in sostituzione, ex art. 33 comma 2 del DPR 380/01, la comminazione di sanzione amministrativa pecuniaria.

Sempre la Cassazione Penale, con altra recente sentenza n. 16084/2025, ha confermato che l’ingiustificata inottemperanza all’ordine di demolizione dell’opera abusiva ed alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi entro novanta giorni dalla notifica dell’ingiunzione a demolire emessa dall’Autorità amministrativa determina l’automatica acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell’opera e dell’area pertinente, indipendentemente dalla notifica all’interessato dell’accertamento formale dell’inottemperanza (vedi anche Cass. Pen. n. 17418/2023, n. 1163/2016).

Perdita definitiva di proprietà per mancata demolizione entro termini

Ormai è definitivamente superato l’indirizzo giurisprudenziale secondo il quale, invece, l’inutile decorso del termine di novanta giorni dall’ingiunzione a demolire non determina automaticamente l’acquisizione gratuita “di diritto” al patrimonio comunale del bene e dell’area di sedime in queste ipotesi (vedi anche Cass. Pen. n. 22440/2009):

di inottemperanza involontaria all’ingiunzione;
quando la P.A. proroghi il termine per completare la demolizione;
quando l’area appartenga ad un proprietario estraneo alla commissione dell’illecito urbanistico.

Occorre ribadire che l’accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire, entro il termine di novanta giorni dalla notifica dell’ingiunzione stessa, precedentemente notificato al soggetto interessato, costituisce titolo per l’immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente. Occorre anche affermare che tale adempimento avviene successivamente alla acquisizione gratuita al patrimonio comunale, senza confondere il titolo della acquisizione del diritto di proprietà con quello che legittima l’immissione in possesso e rende ostensibile a tutti l’avvenuta acquisizione. L’ottemperanza alla demolizione deve peraltro avvenire in maniera totale, perchè anche la parziale ottemperanza equivale a inottemperanza.

Tra l’altro sulla mancata demolizione e acquisizione gratuita c’è stato l’importante chiarimento dell’Adunanza plenaria del Consiglio di Stato n. 16/2023, in particolare sugli ipotetici scenari che avrebbe il valore di confisca istantanea dell’immobile abusivo al 91esimo giorno dalla notifica dell’ordinanza demolitoria, senza prevedere ulteriori atti “dichiarativi”. Tale chiarimento fornito dalla giurisprudenza amministrativa ha risolto un annoso contrasto giurisprudenziale, affermando che il principio secondo il quale l’atto di acquisizione del bene al patrimonio comunale, emesso ai sensi dell’art. 31, comma 3, del d.P.R. n. 380 del 2001, ha natura dichiarativa e comporta – in base alle regole dell’obbligo propter rem – l’acquisto ipso iure del bene identificato nell’ordinanza di demolizione alla scadenza del termine di 90 giorni fissato con l’ordinanza di demolizione. Qualora per la prima volta sia con esso identificata l’area ulteriore acquisita, in aggiunta al manufatto abusivo, l’ordinanza ha natura parzialmente costitutiva in relazione solo a quest’ultima (comportando una fattispecie a formazione progressiva).

A nulla serve opporre la mancata trascrizione della acquisizione nei registri immobiliari, in quanto l’acquisizione al patrimonio comunale del manufatto abusivo, conseguente all’inottemperanza all’ordine di demolizione emesso dall’autorità comunale, si verifica “ope legis” (per legge) all’inutile scadenza del termine fissato per l’ottemperanza, mentre la notifica all’interessato dell’accertamento formale dell’inottemperanza è unicamente titolo necessario per l’immissione in possesso dell’ente e per la trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di acquisizione. (Cass. Pen. n. 14130/2025, n. 23718/2016, n. 1819/2008).

Conclusioni e consigli

L’accertamento della inottemperanza certifica il passaggio di proprietà dell’immobile viziato da abusi non demoliti al patrimonio pubblico, e costituisce il titolo per l’immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente. La natura dichiarativa dell’atto di acquisizione al patrimonio comunale comporta che, in sua mancanza, il bene resti comunque di proprietà del comune, ergo decorsi i novanta giorni dalla ricezione dell’ordinanza demolitoria l’immobile è perso, e il soggetto interessato non ha più titolo per presentare istanza di sanatoria edilizia.