Acquistare un immobile e scoprire dopo il rogito che presenta irregolarità edilizie può sollevare interrogativi sulle responsabilità del venditore, ma anche nei confronti dell’operato del notaio. Incombono doveri sul professionista, come quello di acquisire visure catastali pochi giorni prima della stipula, per verificare se fosse stata effettuata una variazione catastale? La Cassazione, con l’ordinanza n. 17147/2026, ha focalizzato gli obblighi di verifica e informazione del notaio, affermando in sostanza che le visure catastali devono essere effettuate a una data quanto più vicina possibile alla stipula, o in alternativa avvisare il cliente su tale mancanza. Ciò non significa attribuire al notaio una generale certificazione della conformità urbanistico-edilizia dell’immobile e di conformità catastale.
Punti chiave
Tutto è partito a causa di un immobile acquistato con rogito notarile del 2014, successivamente risultato privo di certificato di agibilità e viziato da irregolarità edilizie parziali. L’acquirente aveva promosso un’azione risarcitoria nei confronti del venditore e del notaio, sostenendo di non aver acquistato consapevolmente l’immobile; dagli accertamenti è emerso che alcuni giorni prima del rogito era intervenuta una variazione catastale relativa alla rappresentazione grafica del bene, che secondo l’acquirente non era stata preceduta dalla necessaria pratica urbanistica.
Il Tribunale aveva condannato il venditore al pagamento di una somma a titolo di danni, oltre interessi, respingendo invece la domanda contro il notaio, e la Corte d’appello aveva confermato, sul punto, il rigetto. L’acquirente ha quindi impugnato la decisione davanti alla Cassazione, lamentando, fra l’altro, l’omesso aggiornamento delle visure e l’assenza di informazioni sulla variazione catastale recente.
La questione non consisteva nello stabilire se il ruolo del notaio dovesse comprendere anche l’esecuzione di una completa verifica tecnico-urbanistica dell’immobile, ossia una due diligence tecnica, bensì se il professionista potesse omettere l’aggiornamento delle visure catastali in prossimità della stipula del rogito e se, in mancanza di aggiornamento, dovesse informarne il cliente. La Corte d’appello aveva escluso la necessità di ulteriori controlli sulle variazioni intervenute prima dell’atto, ritenendo che non vi fossero elementi per sospettare una difformità.
La Cassazione ha invece ritenuto fondata la censura dell’acquirente richiamando i principi sulla prestazione notarile:
7. In effetti, come ripetutamente affermato da questa Corte, il notaio incaricato della redazione e autenticazione di un contratto di compravendita immobiliare non è un destinatario passivo delle dichiarazioni delle parti e non può, quindi, limitarsi ad accertare la volontà delle stesse e sovrintendere alla compilazione dell’atto ma ha l’obbligo di compiere l’attività, preparatoria e successiva, necessaria ad assicurare tanto la serietà e la certezza dell’atto giuridico da rogarsi, quanto l’attitudine dello stesso ad assicurare il conseguimento del suo scopo tipico e del risultato pratico voluto dalle parti della relativa stipulazione (Cass., n. 24733 del 2007; Cass., n. 26020 del 2011; Cass., n. 11246 del 2020), vale a dire l’interesse che l’operazione contrattuale è volta a soddisfare (Cass., n. 7283 del 2021; Cass., n. 11296 del 2020; Cass., n. 12482 del 2017; Cass., Sez. U, n. 13617 del 2012), a partire, evidentemente, dal compimento delle attività che concernono la sussistenza delle condizioni di validità e di efficacia dell’atto medesimo (cfr. Cass., n. 5946 del 1999, in motivazione). Rientra, dunque, tra gli obblighi del notaio, che sia richiesto della stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, in particolare, il compimento delle cosiddette “visure” catastali e ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, salvo espresso esonero del notaio da tale attività per concorde volontà delle parti, dettata da motivi di urgenza o da altre ragioni. Tale obbligo si sostanzia nell’attività di verifica catastale ed ipotecaria volta ad accertare la condizione giuridica dell’immobile e richiede che il notaio acceda ai registri pubblici per esaminarne tutti i dati relativi, attività la quale deve tenersi distinta dalla normale indagine giuridica occorrente per la stipulazione dell’atto (cfr. Cass., n. 13825 del 23/07/2004). La fonte dell’obbligo in argomento è stata da questa Corte ravvisata nella diligenza che il notaio è tenuto ad osservare nell’esecuzione del contratto d’’opera professionale intercorrente tra notaio e cliente (Cass., n. 16549 del 2012; Cass., n. 22398 del 2011; Cass., n. 16990 del 2015. V. anche Cass., n. 4427 del 2005 e, da ultimo Cass., n. 21205 del 05/07/2022; Cass., n. 7185 del 04/03/2022; Cass., n. 25865 del 16/11/20201; Cass., n. 21775 del 29/08/2019). La responsabilità del notaio, si è altresì precisato, rimane esclusa solamente nel caso in cui sia stato espressamente esonerato, per concorde volontà delle parti, dallo svolgimento delle suddette attività e, in particolare, dal compimento delle visure catastali e ipotecarie, in quanto detta clausola non può essere considerata meramente di stile essendo parte integrante del negozio, a condizione, peraltro, che la stessa appaia giustificata da esigenze concrete delle parti, come nel caso della sussistenza di ragioni di urgenza di stipula dell’atto addotte dalle parti medesime (Cass., n. 25270 del 2009; Cass., n. 5868 del 2006 e, più di recente, Cass., n. 10474 del 2022 e Cass., n. 21775 del 2019). Quand’anche sia stato esonerato dalle visure, si è ulteriormente sottolineato, il notaio che sia a conoscenza o che abbia anche solo il mero sospetto della sussistenza di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita deve in ogni caso informarne le parti, essendo tenuto all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’art. 1176, comma 2, c.c., e della buona fede ex art. 1375 c.c. (v. Cass., n. 15726 del 2010 e, in senso conforme, Cass., n. 15305 del 2013).
La precisazione centrale dell’ordinanza riguarda la prossimità temporale della verifica al rogito. La Cassazione afferma che le visure catastali, per essere idonee «le visure catastali, le quali, per essere idonee, devono necessariamente essere aggiornate a data quanto più prossima possibile a quella della stipula o, in difetto, avvertito il cliente che le visure effettuate non erano aggiornate, in adempimento dell’obbligo di correttezza che presiede all’esecuzione del contratto e che si traduce nell’obbligo di informazione del professionista nei confronti del cliente (sul punto si veda Cass., n. 1330 del 26/01/2004». Il punto è che la sentenza non fissa un intervallo rigido di giorni: l’adeguatezza dell’aggiornamento deve essere valutata in rapporto alla stipula e alle circostanze concrete. Nel caso esaminato, una variazione catastale intervenuta a ridosso del rogito poteva rappresentare un’informazione rilevante ai fini della decisione dell’acquirente di approfondire la situazione. Tradotto: il notaio praticamente dovrebbe fare le visure mezzora prima del rogito, per stare tranquillo.
La Corte ha censurato anche la tesi secondo cui la responsabilità per omesse o non aggiornate visure catastali sarebbe circoscritta ai casi di difetti nella titolarità del bene o di formalità pregiudizievoli. Una simile limitazione non rispetta gli obblighi accessori di correttezza e salvaguardia degli interessi del cliente, che concorrono a definire il contenuto della prestazione professionale.
Secondo la motivazione, l’omissione degli obblighi accessori può dare luogo a responsabilità contrattuale del notaio per inadempimento della prestazione d’opera intellettuale, anche in base alla clausola generale dell’articolo 1175 del Codice civile:
«L’inosservanza dei suddetti obblighi accessori da parte del notaio dà, infatti, luogo a suo carico, a responsabilità contrattuale per inadempimento dell’obbligazione di prestazione d’opera intellettuale, a nulla rilevando che la legge professionale non contenga alcun esplicito riferimento a tale peculiare forma di responsabilità».
Questo non equivale a una condanna automatica al risarcimento: il giudizio di rinvio dovrà valutare la vicenda concreta e le conseguenze dell’eventuale inadempimento.
L’ordinanza non attribuisce al notaio un obbligo indiscriminato di controllare tutte le possibili difformità edilizie. La stessa Cassazione ricorda che la diligenza va valutata ex ante, sulla base degli atti disponibili e dei fatti noti o prevedibili, non di rischi meramente ipotetici. Il punto decisivo è l’esecuzione di verifiche catastali adeguate o la comunicazione del loro mancato aggiornamento, non l’assunzione di ogni accertamento tecnico-edilizio da parte del rogante.
«Infatti sul punto è stata esclusa la responsabilità del notaio circa la presenza di illeciti edilizio, in quanto è rimasto confermato il principio che era già stato affermato in Appello ossia:
Nessun elemento emerge dal rogito e dagli atti ivi richiamati ovvero da altri documenti posti all’attenzione del notaio o in suo possesso per affermare che questi potesse rendersi conto, con l’uso della diligenza professionale ex art. 1176, comma 2, c.c., che, come ha accertato nel corso del giudizio il consulente tecnico di ufficio, l’immobile fosse affetto da abuso edilizio…..e che cinque giorni prima dell’atto il venditore avesse presentato una variazione catastale, con relativa rappresentazione grafica, non supportata da apposita pratica urbanistica” (pag. 12 sentenza impugnata) ha altresì violato l’art. 2236 c.c..».
La variazione catastale e la regolarità urbanistico-edilizia appartengono a profili diversi, ancorché connessi tra loro: una nuova planimetria catastale o una nuova rappresentazione grafica non dimostrano, da sole, che gli interventi siano stati autorizzati o meno, ma allo stesso tempo, la visura catastale non sostituisce la verifica dei titoli edilizi. La verifica tecnico-documentale deve quindi restare autonoma ed esterna rispetto alle attività notarili, pur essendo opportuno che le informazioni rilevanti siano condivise prima della stipula.
Però attenzione: dal principio sopra affermato di converso al notaio residua una minima responsabilità qualora riscontrasse lui irregolarità edilizie evidenti sulla base dei documenti acquisiti e con l’uso della diligenza professionale discordanze edilizie. Se acquisisce una planimetria catastale con immobile dotato di due bagni e una licenza edilizia con un bagno solo, forse il problema si pone. Questo criterio è stato confermato nuovamente dalla Cassazione stessa:
«10. La corte d’appello, così giudicando, ha erroneamente trascurato di verificare (in tal modo cadendo nel vizio di falsa applicazione delle norme, come sopra riassunte, che disciplinano la responsabilità professionale del notaio nei confronti delle parti) se, in fatto, il notaio rogante avesse (non tanto dovuto “percepire la mancata corrispondenza tra la situazione dell’immobile compravenduto, per come descritta, e quella effettiva”, eventualmente prefigurando alle parti le possibili conseguenze di tale difformità, quanto, piuttosto, e più semplicemente) svolto, in concreto, le visure catastali, le quali, per essere idonee, devono necessariamente essere aggiornate a data quanto più prossima possibile a quella della stipula o, in difetto, avvertito il cliente che le visure effettuate non erano aggiornate, in adempimento dell’obbligo di correttezza che presiede all’esecuzione del contratto e che si traduce nell’obbligo di informazione del professionista nei confronti del cliente (sul punto si veda Cass., n. 1330 del 26/01/2004)».
E infine viene anche affermato, ma soprattutto confermato che:
«Il notaio, come già sottolineato, ha l’obbligo di compiere le attività preparatorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, la cui eventuale omissione è fonte di responsabilità per violazione non già dell’obbligo di diligenza professionale qualificata, ma della clausola generale della buona fede oggettiva o correttezza, ex art. 1175 c.c., quale criterio determinativo ed integrativo della prestazione contrattuale, che impone il compimento di quanto utile e necessario alla salvaguardia degli interessi della controparte (Cass., n. 16990 del 20/08/2015)».
La Suprema Corte ha accolto il ricorso dell’acquirente, cassato la sentenza di appello impugnata in relazione alle censure accolte e rinviato alla Corte d’appello in diversa composizione, anche per le spese. Ciò non significa che ha pronunciato una condanna definitiva del notaio, ma che ha invece individuato gli errori di diritto da correggere nel nuovo esame della controversia.
La Cassazione ha chiarito che l’attività notarile non può essere valutata come mera ricezione passiva delle dichiarazioni delle parti acquirenti e venditrici: per quanto riguarda le visure catastali, devono essere quanto più possibile prossime al rogito oppure avvisare il cliente della loro mancata attualità. La responsabilità nel caso concreto resta affidata al giudice del rinvio, senza che la pronuncia trasformi il notaio in un certificatore generale della conformità edilizia e della conformità catastale.
In sostanza è caldamente consigliato acquisire visure e planimetrie recenti, verificare le date delle variazioni, ricostruire i titoli edilizi e confrontare documenti e stato di fatto. Ma è pur vero che una modifica catastale molto vicina al rogito merita un approfondimento, senza presumere per ciò solo un abuso; è da attribuire ad una errata rappresentazione catastale oppure trattasi di modifica di consistenza per opere edilizie compiute, e a che titolo edilizio rapportarsi. È inoltre utile chiarire tempestivamente tra tecnico abilitato, parti e notaio eventuali documenti mancanti o divergenze rilevate.
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