Responsabilità Notaio e Agibilità compravendita: Cassazione 2026 chiarisce obblighi informativi

Agibilità frontespizio

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La recente ordinanza di Cassazione Civile n. 1603/2026 riguarda la responsabilità professionale del notaio in merito alla mancata informazione sull’agibilità di un immobile nel contratto di compravendita immobiliare stipulato nel 2008. L’acquirente, ha chiamato in giudizio il venditore nonché il notaio perchè dopo la compravendita ha riscontrato che l’immobile destinazione d’uso di deposito, anziché per civile abitazione, e la mancanza del relativo certificato di agibilità. Ciò lascia presumere che vi fosse abuso edilizio per mutamento destinazione d’uso non autorizzato.

Le motivazioni della Cassazione

Il processo ha inizio e si sviluppa attraversando queste fasi prima di arrivare in Cassazione:

  • In primo grado: Il Tribunale di Salerno ha condannato il venditore alla restituzione del prezzo, ma rigettava le domande contro il notaio.
  • In appello: in Corte d’Appello di Salerno è stata confermata l’assenza di responsabilità del notaio, sostenendo che l’obbligo di controllo non si estendesse alle licenze amministrative (come l’agibilità) e che la relativa mancanza non inficiasse la validità dell’atto.

La Suprema Corte invece ha ribaltato la decisione d’Appello, accogliendo il ricorso sulla base di una diversa interpretazione degli obblighi notarili, per i seguenti punti e argomenti.

La diligenza professionale e la buona fede

Il notaio non è un mero “compilatore” di atti di trasferimento, in quanto ai sensi dell’articolo 1176, comma 2, del Codice Civile gli è richiesto un grado di diligenza qualificata, ossia superiore a quella media richiesta al cittadino comune; la prestazione deve essere integrata dai principi di buona fede oggettiva e correttezza (articoli 1175 e 1375 del Codice Civile), e pertanto:

  • il notaio deve compiere tutte le attività necessarie per garantire il risultato pratico voluto dalle parti (ossia, in questo caso, l’acquisto di una casa per abitarvi).
  • sussiste un preciso obbligo di consiglio e di informazione verso il cliente.

Il rilievo dell’Agibilità (Abitabilità)

Nonostante l’assenza del certificato non renda nullo l’atto di vendita, il notaio ha il dovere di assicurarsi che l’acquirente sia consapevole di tale mancanza, e delle relative conseguenze:

  • La Cassazione cita la propria precedente giurisprudenza (Cass. 10296/2012), secondo cui il notaio risponde dei danni subiti dall’acquirente per l’assenza dei requisiti di abitabilità, a meno che non provi di aver informato correttamente il cliente sulle possibili conseguenze. In passato è stato ritenuto legittimo il rifiuto di un notaio di procedere alla stipula di una compravendita immobiliare per mancanza del certificato di abitabilità (Cass. Civ. n. 1426/1978).
  • La Corte conferma inoltre che il venditore è obbligato a consegnare il certificato di agibilità (art. 1477, comma 3, c.c.), ed è patto derogabile dalle parti, ma che la sua mancanza comunque “non incide sulla validità dell’atto”, non ricorrendo norme imperative, per la natura privatistica degli interessi, ma ciò non esonera il notaio dal dovere informativo professionale.

Conclusioni

La Cassazione ha stabilito che la Corte di Appello aveva errato nel limitare la responsabilità del notaio escludendo il controllo sulle licenze amministrative senza verificare l’adempimento degli obblighi informativi. L’ordinanza si conclude quindi cassando con i predetti motivi e rinviando alla Corte d’Appello (in diversa composizione) per un nuovo giudizio, tenendo conto dei principi di diritto sopra esposti.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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