Divisione ereditaria sempre più difficile per irregolarità immobili (Cass. 18005/2026)

Attente verifiche di conformità catastale e regolarità urbanistico-edilizia sono necessarie anche per immobili ereditati, la Cassazione n. 18005/2026 chiarisce quando tali requisiti diventano essenziali per sciogliere la comunione e quando possono impedire la divisione.

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Ricevere un immobile in eredità non significa poterlo successivamente dividere tra coeredi senza verificare la sua conformità: è vero che il passaggio degli immobili per successione e la divisione ereditaria sono operazioni giuridicamente diverse, ma nella seconda fase possono emergere problemi capaci di impedire l’attribuzione dei fabbricati, anche in corso di causa giudiziaria.

Ultimamente ho parlato spesso di questa evenienza perchè stanno diventando sempre più rilevanti le pronunce relative alle difficoltà derivanti dalle difformità degli immobili oggetto di divisione ereditaria, allo stesso modo dei normali atti di trasferimento tra vivi. La Cassazione civile, con sentenza n. 18005/2026, è tornata ad affrontare contemporaneamente i profili di conformità catastale e urbanistica, cassando una divisione giudiziale proprio per il mancato accertamento di questi requisiti.

Punti chiave

1. La divisione ereditaria deve rispettare i requisiti di commerciabilità sia dei profili urbanistico-edilizi che catastali previsti per gli atti di scioglimento della comunione.
2. I due controlli sono autonomi tra loro: un immobile può risultare catastalmente conforme ma presentare problemi edilizi, e viceversa.
3. Nel procedimento giudiziale il giudice deve verificare tali condizioni anche d’ufficio, senza poter attribuire agli eredi effetti che essi non potrebbero conseguire mediante una divisione volontaria.

Divisione ereditaria e conformità immobiliare sono due problemi distinti

Come già evidenziato parlando di immobili abusivi ricevuti in eredità, occorre distinguere il momento successorio dalla successiva divisione: l’immobile può entrare nell’asse ereditario anche in presenza di irregolarità, ma ciò non significa che possa essere successivamente diviso senza rispettare le condizioni previste per lo scioglimento della comunione.

È proprio questo passaggio a rendere necessaria una verifica preventiva dell’intero compendio e dei relativi cespiti immobiliari, perchè prima di formare lotti, stimare conguagli o chiedere l’attribuzione esclusiva di un fabbricato occorre verificare almeno due piani autonomi:

• la situazione catastale;
• la situazione urbanistico-edilizia.

La sentenza n. 18005/2026 di Cassazione civile è un caso particolarmente interessante perché le mancate verifiche, e relative attestazioni di conformità, sono state contestati dal ricorrente e i primi due motivi sono stati entrambi accolti.

Conformità urbanistica-edilizia: il giudice non può dividere liberamente il fabbricato abusivo

Nel caso dell’anzidetta sentenza erano stati realizzati due corpi di fabbrica aggiuntivi abusivi, uno destinato a deposito e l’altro a dispensa. Soltanto il primo era stato riportato nella documentazione relativa alla domanda di condono e nell’accatastamento, per il quale risultava ancora pendente il procedimento di sanatoria, senza i requisiti necessari per consentirne la commerciabilità provvisoria ai sensi dell’articolo 40 L. 47/1985, così come integrata dalla L. 662/1996.

La Cassazione ha quindi ribadito che i requisiti richiesti dal regime di commerciabilità giuridica, del profilo urbanistico, costituiscono una condizione dell’azione di divisione sotto il profilo della possibilità giuridica, richiamando un precedente principio già espresso in Cass. Civ. Sez. II, sentenza n. 11437 del 29 aprile 2024:

«In sede di scioglimento di una comunione, il giudice non può disporre la divisione di un fabbricato abusivo o di parti di esso in assenza della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia o di atti equipollenti. La regolarità edilizia del fabbricato costituisce una condizione dell’azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della “possibilità giuridica”».

Sul tema si rammenta che avevo già approfondito il rapporto tra regolarità urbanistica e divisione ereditaria, ricordando che il giudice non dispone di poteri maggiori rispetto a quelli riconosciuti ai coeredi nell’ambito della loro autonomia negoziale.

La Cassazione chiarisce bene il perimetro dell’impossibilità di effettuare la divisione ereditaria, richiamando altre proprie pronunce:

«In definitiva, la regolarità urbanistica degli immobili secondo le precisazioni dettate da questa Corte, oltre che nella citata Cass. S.U. n. 25021/2019, nella quasi coeva Cass. S.U. n. 8230/2019, costituisce un fatto costituivo della pretesa allo scioglimento della comunione, la cui verifica è doverosa e, come detto, va compiuta anche ex officio. L’irregolarità urbanistica di un immobile, è opportuno chiarirlo, può essere fatta valere per la prima volta in Cassazione, rientrando tra le nullità assolute di cui all’art. 1421 c.c. (cfr. Cass., Sez. II, Ordinanza n. 10360/2025, in motivazione). Ovviamente, a tal fine, occorre che si tratti di una nullità testuale (nei termini in precedenza delineati), sicché, se l’atto contiene le menzioni urbanistiche richieste dalla legge, non si può invocare la nullità per difformità sostanziale dell’immobile rispetto al titolo».

Secondo questo passaggio, non rileva la nullità del trasferimento o impossibilità della divisione giudiziale il livello di difformità effettiva dell’immobile: io però su questo punto sconsiglio caldamente di trasferire immobili confidando in questa sorta di “soglia di esclusione”, cioè ignorando il livello di conformità. Perché una volta ricevuto l’immobile, potrebbe essere tardi per scoprire impossibilità di ulteriori trasformazioni edilizie e di regolarizzazione.

Non qualsiasi difformità edilizia produce automaticamente la nullità della divisione.

La Cassazione continua infatti a coordinare la disciplina della divisione ereditaria con il principio affermato dalle Sezioni Unite n. 8230/2019: la nullità relativa alle menzioni dei titoli abilitativi ha carattere testuale e formale e ricorre nei casi previsti dagli articoli 46 D.P.R. 380/2001 e 40 L. 47/1985. Tale principio, ormai ben conosciuto (o quasi), ha previsto apposite distinzioni applicative tra:

• assenza delle menzioni urbanistiche richieste;
• titolo dichiarato inesistente o non riferibile all’immobile;
• semplici difformità esecutive rispetto a un titolo realmente esistente;
• presenza di domande di condono o titoli in sanatoria idonei a superare il divieto (vedi L. 662/96);

Queste precisazioni riguardano il solo regime di commerciabilità urbanistica, ma non incidono sull’altro profilo di verifica dello Stato Legittimo (art. 34-bis DPR 380/2001), che rimane comunque essenziale sotto il profilo tecnico, anche se per il momento non determina automaticamente la nullità civilistica dell’atto di trasferimento o divisionale.

Conformità catastale: anche la divisione deve rispettare l’articolo 29 L. 52/1985

Il secondo profilo accolto dalla Cassazione n. 18005/2026, riguardava anche la conformità catastale, cioè quella imposta dall’articolo 29, comma 1-bis, L. 52/1985, la quale comprende e sanziona espressamente con nullità, gli atti aventi ad oggetto lo scioglimento di comunioni di diritti reali su fabbricati esistenti. Perciò devono quindi risultare:

• identificazione catastale (Comune, sezione, foglio, particella e subalterno);
• riferimento alle planimetrie depositate;
• dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, oppure attestazione sostitutiva del tecnico abilitato.

Non si tratta dunque di controllare soltanto se la planimetria “assomiglia” all’immobile reale: nel caso esaminato non è risultato che il CTU avesse attestato tale conformità, eventualmente dopo aver provveduto alle necessarie rettifiche catastali, per questo motivo la Cassazione ha ritenuto fondato anche questo motivo di ricorso.

Avevo già affrontato specificamente questo problema analizzando la conformità catastale nella divisione ereditaria giudiziale.

Non ogni discordanza catastale impedisce però la divisione

Anche sul versante catastale bisogna evitare conclusioni troppo automatiche: una porta spostata nella planimetria catastale non è sufficiente per far “saltare” un rogito notarile o una divisione ereditaria. Come approfondito commentando la Cassazione civile n. 18649/2026 sulla conformità catastale, non ogni differenza grafica tra planimetria e stato reale impone necessariamente un aggiornamento catastale, occorre bensì verificare se la modifica abbia una effettiva rilevanza sulla rendita catastale. Ad esempio, potrebbe incidere su consistenza, categoria, classe, configurazione o sugli elementi utilizzati per determinare la rendita. La stessa giurisprudenza ammette che la dichiarazione o attestazione di conformità possa essere sufficiente purché «l’incoerenza con lo stato di fatto non emerga in modo palese». Anche qui, quindi, bisogna distinguere la semplice imperfezione grafica dalla discordanza catastalmente rilevante.

Divisione giudiziale, quali verifiche spettano anche al giudice?

Sul versante urbanistico, la mancanza della documentazione necessaria può essere rilevata d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio, perchè una volta conclusa una fase processuale, ci si accorge in fase esecutiva della sua impossibilità. Analoga conclusione è stata raggiunta sul versante catastale: secondo la sentenza di Cassazione n. 18005/2026, il mancato accertamento delle menzioni catastali da parte del giudice costituisce un errore censurabile in Cassazione.

Il punto è logico prima ancora che processuale: il provvedimento giudiziale non può diventare uno strumento per ottenere una divisione immobiliare che, alle medesime condizioni, non sarebbe consentita ai coeredi mediante atto negoziale.

Rimangono tuttavia da distinguere le particolari ipotesi delle divisioni endoesecutive ed endoconcorsuali, per le quali la giurisprudenza ha elaborato uno specifico regime derogatorio, già approfondito nell’articolo sulla conformità catastale e divisione ereditaria nel procedimento giudiziario.

Conclusioni e consigli utili

La divisione ereditaria di un patrimonio immobiliare richiede quindi la stessa verifica imposta per legge nei normali atti traslativi immobiliari: catastale e urbanistico-edilizio.

Pur essendo verifiche diverse, fondate su disposizioni differenti e capaci di produrre conseguenze autonome, devono essere svolte in maniera coordinata e comparata tra loro: non basta aggiornare la planimetria catastale per superare la presenza di un probabile illecito edilizio, né basta individuare un titolo abilitativo edilizio per poter considerare soddisfatti gli obblighi catastali. Prima di procedere alla divisione, anche in via giudiziale, e soprattutto quando siano previsti immobili di valore rilevante o lotti da attribuire in proprietà esclusiva, è opportuno:

1. ricostruire lo Stato Legittimo dei fabbricati verificando titoli edilizi, condoni e sanatorie, nonché fiscalizzazioni e ordinanze demolitorie;
2. svolgere un rilievo architettonico puntuale e compararlo con lo Stato Legittimo;
3. confrontare stato reale, dati e planimetrie catastali;
4. accertare se eventuali discordanze catastali richiedano aggiornamento;
5. valutare gli effetti delle irregolarità sulla commerciabilità, sul valore dei lotti e sui conguagli.

Quando uno degli immobili presenta problemi non immediatamente risolvibili, può essere opportuno valutare anche una divisione parziale degli altri beni regolari (come previsto da Cass. civile n. 21743/2026), mantenendo temporaneamente in comunione il cespite problematico, possibilità già evidenziata dalla giurisprudenza in materia di immobili abusivi ereditati.

Quadro normativo e giurisprudenziale richiamato

Norme

1. Articolo 29, comma 1-bis, legge 27 febbraio 1985, n. 52 – identificazione catastale, riferimento alle planimetrie e dichiarazione o attestazione di conformità catastale negli atti immobiliari.
2. Articolo 46, comma 1, D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – nullità degli atti relativi a edifici o loro parti privi delle menzioni urbanistiche richieste.
3. Articolo 40, comma 2, legge 28 febbraio 1985, n. 47 – disciplina della commerciabilità degli edifici soggetti al relativo regime.
4. Articolo 713 Codice civile – facoltà del coerede di chiedere la divisione.
5. Articoli 718 e 720 Codice civile – formazione delle porzioni e attribuzione degli immobili non comodamente divisibili.

Giurisprudenza

1. Corte di Cassazione, Sezione II civile, sentenza 4 giugno 2026, n. 18005 – conformità urbanistico-edilizia e conformità catastale quali condizioni da verificare nello scioglimento giudiziale della comunione ereditaria.
2. Corte di Cassazione, Sezioni Unite civili, sentenza 7 ottobre 2019, n. 25021 – applicabilità delle nullità urbanistiche agli atti di divisione della comunione ereditaria.
3. Corte di Cassazione, Sezioni Unite civili, sentenza 22 marzo 2019, n. 8230 – natura testuale della nullità urbanistica.
4. Corte di Cassazione, Sezione II civile, sentenza 29 aprile 2024, n. 11437 – regolarità edilizia quale condizione dell’azione di divisione.
5. Corte di Cassazione, Sezione II civile, ordinanza 22 aprile 2025, n. 10499 – conferma dei principi sulla divisione dei fabbricati abusivi.
6. Corte di Cassazione, Sezione II civile, sentenza 27 settembre 2025, n. 26290 – rilevanza della conformità dei dati catastali e delle planimetrie.
7. Corte di Cassazione, Sezione II civile, sentenza 29 settembre 2020, n. 20526 – menzioni catastali e condizioni dell’azione nello scioglimento della comunione.

FAQ sulla conformità degli immobili nelle divisioni ereditarie

Un immobile abusivo può essere ereditato?

Sì. Il trasferimento per successione (mortis causa) non è soggetto alle stesse nullità previste per gli atti tra vivi, ma l’immobile rimane irregolare e il problema può emergere nella successiva divisione volontaria o giudiziale tra coeredi.

Per dividere un immobile ereditato serve la conformità catastale?

Sì, lo scioglimento della comunione relativo a fabbricati esistenti ricade nell’articolo 29, comma 1-bis, L. 52/1985 e richiede le menzioni e dichiarazioni catastali previste dalla norma.

Una planimetria catastale difforme rende sempre impossibile la divisione?

No. Occorre verificare la rilevanza catastale della discordanza e se essa renda necessario l’aggiornamento. Le semplici imperfezioni grafiche non producono automaticamente lo stesso effetto delle variazioni sostanziali.

Conformità catastale e conformità urbanistica sono la stessa cosa?

No. La conformità catastale riguarda dati e rappresentazione catastale; la regolarità urbanistico-edilizia riguarda titoli abilitativi, Stato Legittimo e disciplina edilizia. Una non dimostra automaticamente l’altra, e vanno comparate e coordinate tra loro.

Il giudice può dividere un fabbricato abusivo tra gli eredi?

Non liberamente. Deve verificare la presenza delle condizioni e delle menzioni urbanistiche richieste dagli articoli 46 D.P.R. 380/2001 e 40 L. 47/1985 e non può produrre mediante sentenza effetti che sarebbero preclusi ai coeredi mediante divisione negoziale.

Se un solo fabbricato ereditato è irregolare, si possono dividere gli altri beni?

Sì, secondo la giurisprudenza può essere valutata una divisione parziale dei beni regolari, lasciando temporaneamente in comunione il fabbricato interessato dall’impedimento.

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