Regolarità urbanistica nella divisione ereditaria diventa condizione a procedere, come la nullità degli atti • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

03/06/2026
Carlo Pagliai
Commerciabilità immobiliare

Lo scioglimento della comunione ereditaria relativa ad immobili ricade nel regime della commerciabilità e nullità degli atti. Le sanzioni di nullità dell’atto di trasferimento immobiliare tra vivi, previste dagli articoli 46 del D.P.R. 380/2001, e articolo 40 L. 47/1985, si applica anche alle divisioni ereditarie, ancorché non espressamente menzionate nei due articoli.

Sul punto la giurisprudenza ha già consolidato il proprio orientamento, e sull’argomento sono intervenute le Sezioni Unite con sentenza n. 25021/2019 (per la commerciabilità urbanistica), e n. 9808/2024 sulla conformità catastale; recentemente sull’argomento è tornata la Cassazione civile con ordinanza n. 5038/2026, relativa ad un contenzioso tra eredi per una palazzina a due piani realizzata abusivamente, anche sconfinando su particella di un erede. Oltre ai profili della divisione ereditaria, il contenzioso riguardava anche alcuni profili sull’usucapione di alcune parti del compendio ereditario, e l’ordinanza di Cassazione si è pronunciata confermando ancora il principio per cui:

«quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti a essa equipollenti, come richiesti dall’articolo 46 del D.P.R. n. 380 del 2001 e dall’articolo 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell’azione ex articolo 713 cod. civ., sotto il profilo della “possibilità giuridica”, e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell’ambito della loro autonomia negoziale. La mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell’edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio”.».

Il principio enunciato mette in evidenza un limite ai poteri del giudice in fase esecutiva, analogamente a quanto accade per quelle fasi di esecuzione in forma specifica dei preliminari di vendita; in altre parole, il giudice in queste fasi non può superare quei divieti di trasferimento immobiliare sanzionati con la nullità.

L’ordinanza n. 5038/2026 si conclude col rinvio al giudice di appello, il quale dovrà valutare la situazione alla luce della sopravvenuta documentazione che potrebbe cambiare il destino degl’immobili, ossia un titolo abilitativo in sanatoria, richiesto con condono nel 1986 e rilasciato nel 2023. Il giudice dovrà anche applicare il regime di commerciabilità urbanistica prevista dall’articolo 40, comma 2, della legge n. 47/1985 e la relativa nullità del trasferimento, in quanto applicabile anche alle divisioni ereditarie, nonché dei principi dettati dalla sentenza n. 8230 delle sezioni unite di Cassazione del 22.3.2019, (vedi anche Cass. 18.10.2024 n. 27040; Cass. 21.6.2024 n. 17148), che hanno ancorato la validità dell’atto di trasferimento al dato formale dell’indicazione in esso del titolo edilizio, purché esistente e riferito all’immobile che ne è oggetto, ed escluso la rilevanza, ai fini della sua validità, della difformità del bene rispetto allo stesso titolo.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

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