Ricevere per successione un immobile abusivo non significa che il trasferimento ereditario sia automaticamente nullo, ma la successione mortis causa e la conseguente divisione tra eredi potrebbero complicarsi. L’ordinanza n. 21743/2026 di Cassazione civile ha ribadito che la divisione ereditaria comprendente edifici abusivi può ricadere nelle ipotesi di nullità previste dal regime di commerciabilità immobiliare. Il problema, quindi, non è soltanto l’ereditare il bene, ma anche il poterlo dividere, regolarizzare, vendere o trasferire in tutto o in parte successivamente. Vediamo allora i possibili profili di nullità che possono emergere anche in fase di divisione giudiziale di un’eredità immobiliare.
La morte del proprietario non elimina le irregolarità edilizie esistenti, e non estingue le conseguenze amministrative relative all’immobile, discorso a parte invece riguarda le sanzioni penali. Gli eredi subentrano nella titolarità del bene nello stato materiale e giuridico in cui esso si trova, tuttavia in caso di accertamento dell’illecito edilizio rispondono loro sotto il profilo amministrativo (inottemperanza, sanzioni pecuniarie e acquisizione gratuita). In sostanza, il passaggio ereditario dell’immobile non “lava” ogni problema di regolarità urbanistico-edilizia.
Gli eredi possono quindi trovarsi proprietari di manufatti realizzati senza titolo abilitativo, in totale difformità o con difformità di vari tipi, e da ciò possono derivare:
Il rischio deve essere valutato prima di attribuire valori, formare lotti o concordare conguagli.
La controversia riguardava lo scioglimento di una comunione ereditaria sulla base di un accordo raggiunto in mediazione, in cui alcuni terreni erano stati attribuiti a determinate coeredi e su uno dei lotti insistevano manufatti abusivi. Le assegnatarie avevano chiesto che i costi necessari alla regolarizzazione dei manufatti fossero considerati nella determinazione del conguaglio.
La Corte d’appello aveva respinto la richiesta, ritenendo che la divisione riguardasse soltanto i terreni e che i beni provenienti da successione fossero sottratti alle nullità urbanistiche. La Cassazione ha invece censurato questa ricostruzione perché aveva confuso il trasferimento mortis causa con il successivo scioglimento della comunione ereditaria. La Corte d’appello non aveva inoltre spiegato perché i manufatti presenti sui terreni fossero stati esclusi dall’accordo divisionale, nonostante lo scioglimento della comunione ereditaria dovesse normalmente comprendere tutte le situazioni giuridiche facenti parte dell’asse.
L’acquisto dell’immobile derivante dalla successione non costituisce un atto tra vivi, ciò significa che le nullità previste col regime di commerciabilità dagli articoli 46 del D.P.R. 380/2001 e 40 della legge 47/1985 non impediscono quindi che un edificio abusivo passi dal defunto agli eredi. Ciò significa che il bene abusivo può essere ereditato, ma rimane abusivo anche dopo l’apertura della successione. Questa esclusione non deve essere interpretata come una sanatoria né come una piena libertà di circolazione del fabbricato, è circoscritta solo alla ricezione degli immobili in successione, mentre la successiva traslazione invece vi ricade, come ad esempio lo scioglimento della comunione ereditaria.
La divisione ereditaria interviene invece come passaggio successivo alla ricezione avuta con successione, e attribuisce a ciascun coerede la proprietà esclusiva dei beni compresi nel proprio lotto. In altre parole, il trasferimento o la divisione dei cespiti ottenuti per successione rientrano nel regime della commerciabilità. Questo vale sia per la divisione effettuata volontariamente (con accordo dei privati) sia in modalità giudiziale. Lo stesso principio è stato affermato dalle Sezioni Unite n. 25021/2019, confermando che gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alle nullità urbanistiche previste per gli atti tra vivi, e tra questi la legge comprende espressamente gli atti di scioglimento della comunione avente a oggetto edifici o loro parti, senza distinguere tra comunione ordinaria e comunione ereditaria.
Secondo la Cassazione, permettere agli eredi di dividersi liberamente un edificio abusivo ridurrebbe l’efficacia delle sanzioni civilistiche previste appositamente come misure di contrasto all’abusivismo edilizio. Le ipotesi di nullità degli atti di trasferimento tra vivi intendono proprio perseguire il divieto di circolazione agli immobili affetti da gravi irregolarità, e a questo regime dobbiamo sommare anche quello dell’obbligo di attestazione tolleranze dello Stato Legittimo, contenuto nell’articolo 34-bis del DPR 380/2001.
Non sarebbe coerente attribuire in proprietà esclusiva a un coerede un fabbricato abusivo non sanato che potrebbe essere assoggettato a demolizione. Se la divisione passa per via giudiziale, il giudice non può quindi disporre lo scioglimento della comunione relativa a fabbricati senza verificare le dichiarazioni e le indicazioni urbanistiche richieste:
La mancanza della documentazione richiesta può essere rilevata d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio, perché la disciplina tutela l’interesse pubblico all’ordinato assetto del territorio. Analogamente, gli stessi principi e limiti valgono anche per il regime di conformità catastale, previsto dall’articolo 29 della L. 52/1985.
L’ordinanza di Cassazione ha rinviato alla Corte d’appello il compito di verificare se nell’asse ereditario fossero effettivamente presenti manufatti privi delle dichiarazioni sugli estremi dei titoli abilitativi edilizi oppure caratterizzati da difformità tali da renderli abusivi. Anche in questa fattispecie vale quanto detto per gli atti di compravendita immobiliare: la presenza di una generica irregolarità non consente di affermare automaticamente la nullità della divisione senza esaminare titoli, dichiarazioni e consistenza delle opere. Occorre distinguere almeno tra:
L’ordinanza non ha stabilito che qualsiasi minima difformità edilizia renda sempre nulla la divisione (coerentemente alla sentenza di Cassazione a Sezione Unite n. 8230/2019), ma ha invece imposto al giudice del rinvio un accertamento concreto sulla natura dei manufatti e sulla documentazione disponibile.
La Cassazione ha anche indicato una soluzione operativa importante: la comunione ereditaria può essere sciolta limitatamente ai beni regolari, escludendo il fabbricato abusivo. Si tratta di una proposta da considerare seriamente, soprattutto in determinate situazioni in cui un erede abbia necessità di avere somme. La divisione ereditaria parziale permette ai coeredi di separare gli altri beni senza dover necessariamente attendere la definizione urbanistica dell’immobile irregolare. Il fabbricato abusivo rimane in comunione tra gli eredi, mentre gli altri beni possono essere attribuiti individualmente anche in assenza del consenso unanime degli altri condividenti. Questa possibilità evita che una sola costruzione irregolare blocchi l’intera divisione ereditaria, tuttavia non risolve il problema dell’abuso, che dovrà essere affrontato mediante:
L’esistenza di un abuso edilizio su un immobile entrato nell’asse ereditario può incidere sul valore effettivo del bene assegnato e sull’equilibrio dei conguagli; nel caso esaminato, i costi ipotizzati per la regolarizzazione variavano sensibilmente e le parti discutevano su chi dovesse sostenerli. La stima di un immobile ereditario deve tenere conto anche dei costi e dei profili connessi alla conformità urbanistica e di Stato Legittimo. Prima di avviare le procedure di divisione o prima di sottoscrivere un accordo divisionale è opportuno far svolgere verifiche di accertamento di conformità per chiarire:
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Ereditare un immobile abusivo è possibile, ma ereditarlo non significa poterlo dividere o trasferire liberamente. Se da una parte la successione mortis causa non è colpita dalle nullità urbanistiche previste per gli atti tra vivi, dall’altra parte lo è la successiva divisione ereditaria, e può essere nulla quando comprende fabbricati privi delle dichiarazioni urbanistiche necessarie, e il problema diventa serio per quelli completamente abusivi. Prima di predisporre una divisione ereditaria, giudiziale o volontaria, occorre quindi:
Anche per gli immobili ereditati alla fine valgono le stesse disposizioni sulla regolarità edilizia previste per gli immobili normalmente compravenduti dal notaio.
Si può ereditare una casa abusiva?
Sì. La successione mortis causa non vieta il trasferimento agli eredi degli immobili abusivi, tuttavia non sana le irregolarità edilizie esistenti.
La dichiarazione di successione regolarizza l’immobile?
No. La dichiarazione di successione ha finalità prevalentemente fiscali e non costituisce un titolo edilizio né una sanatoria urbanistica, anche se produce trascrizione nei registri immobiliari.
Gli eredi possono dividersi una casa abusiva?
La divisione ereditaria che comprende un fabbricato abusivo può essere soggetta a nullità. Prima della divisione devono essere verificate le dichiarazioni urbanistiche e la situazione edilizia del bene, come se fosse un normale rogito di compravendita.
È possibile dividere gli altri beni ereditari qualora regolari urbanisticamente?
Sì. La Cassazione ammette la divisione parziale dell’eredità, escludendo il fabbricato abusivo e dividendo gli altri beni regolari.
Il fabbricato escluso dalla divisione rimane in comunione?
Sì. Fino alla regolarizzazione, demolizione o diversa definizione della situazione, il bene può restare in comunione tra gli eredi.
Chi paga la sanatoria di un abuso commesso dal defunto?
La ripartizione dei costi dipende dai rapporti tra coeredi, dagli accordi divisionali e dalla consistenza del bene. La questione deve essere definita prima di stabilire valori e conguagli.
Una piccola difformità rende sempre nulla la divisione?
Non automaticamente. Occorre verificare il titolo edilizio indicato, la natura della difformità e l’applicabilità concreta delle nullità previste dalla normativa.
Un giudice può assegnare a un coerede il fabbricato abusivo?
Non può disporre il trasferimento o lo scioglimento della comunione senza verificare il rispetto degli articoli 46 del D.P.R. 380/2001 e 40 della legge 47/1985, analogamente a quanto detto per l’esecuzione in forma specifica prevista dall’articolo 2932 del Codice Civile.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.
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