Nullità rogito compravendita immobili costruiti senza permesso di costruire • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

03/03/2026
Compravendita immobiliare

Indice

Il Regime di commerciabilità esclude la circolazione di immobili realizzati completamente abusivi in assenza di titolo abilitativo.
- Immobili ante ’67
- Immobili post ’67
Immobili abusivi non vendibili con rogito notarile
Nullità rogito di terreno con manufatti abusivi soprastanti
FAQ & Focus

Il Regime di commerciabilità esclude la circolazione di immobili realizzati completamente abusivi in assenza di titolo abilitativo.

Il legislatore ha inteso reprimere e scoraggiare gli abusi edilizi attraverso lo strumento della invalidazione del traffico giuridico avente ad oggetto lotti di terreno, caratterizzati dalla presenza di costruzioni abusive.

Immobili ante ’67

Per gli immobili risalenti ad epoche anteriori al 1° settembre 1967 è possibile bypassare il filtro dell’incommerciabilità grazie al regime di favore previsto dall’articolo 40 della L. 47/1985, la quale consente la dichiarazione “Ante ’67” in luogo delle licenze edilizie, a condizione che sia veritiera e riferita all’immobile oggetto di vendita. Chiaramente, come sostengo da oltre un decennio, quella data non rappresenta affatto alcuna soglia o anno zero dell’urbanistica italiana. Chissà, forse il futuro Codice dell’Edilizia prevederà forme semplificate di regolarizzazione, seguirò con attenzione gli sviluppi.

Immobili post ’67

Per gli immobili realizzati dopo la data del 1° settembre 1967 invece il gioco si fa duro, in particolare per quelli realizzati in assenza di titolo abilitativo di livello “primario“:

ordinario e precedente all’opera:
- permesso di costruire, SCIA alternativa o DIA alternativa
- concessione edilizia
- licenza edilizia
postumo all’opera compiuta:
- permesso in sanatoria (solo articolo 36 DPR 380/01, o anche ottenuto con articolo 36-bis? Si propende per la seconda ipotesi), ma anche per le concessioni edilizie in sanatoria rilasciate ai sensi dell’abrogato articolo 13 L. 47/85;
- concessione edilizia in sanatoria per condoni edilizi (L. 47/85, L. 724/94 e L. 326/03).

Questi immobili “gravemente” abusivi”, restano esclusi dalle possibilità di trasferimento con atti notarili tra vivi. Tralasciando in questa sede i profili giuridici connessi alle trasformazioni globali e difformità gravi compiute su immobili esistenti, la Cassazione conferma il principio per cui l’atto di compravendita di lotti di terreno gravati da immobili abusivi sia suscettibile della sanzione di nullità.

Immobili abusivi non vendibili con rogito notarile

Premesso che il massimo chiarimento è rinvenibile dalla fondamentale sentenza di Cassazione a Sezioni Unite n. 8230/2019, si richiama in questa sede invece l’ordinanza di Cassazione civile n. 21083/2022, riguardante la compravendita di vari cespiti, tra cui un’area agricola su cui risultavano presenti alcuni manufatti completamente abusivi (container con ruote), realizzati in assenza di titolo abilitativo. Una delle parti ha contestato la nullità del trasferimento ai sensi dell’allora vigente articolo 17, comma 1, della L. 47/1985 (oggi sostanzialmente trasfuso nell’articolo 46 del DPR 380/2001), pronunciata poi dalla Corte di Appello e ritenuta corretta dalla Cassazione nel primo motivo.

Nullità rogito di terreno con manufatti abusivi soprastanti

La Cassazione ha confermato che la compravendita di un terreno sul quale insistano costruzioni comporta il trasferimento, a titolo negoziale, anche dei fabbricati, ancorché non menzionati espressamente nell’atto, salvo che il venditore, contestualmente alla cessione, riservi a sé stesso o ad altri la proprietà di tali manufatti (vedi anche Cass. Civ. n. 18195/2020), tenuto conto del diritto di accessione (articolo 934 Codice Civile), ossia una forma di acquisto della proprietà che prevede l’incorporazione al suolo del fabbricato ivi esistente; tale manufatto segue le vicende proprietarie del bene-terreno. Nell’Ordinanza n. 21083/2022 la Cassazione ha infatti affermato che:

«il proprietario del terreno, per effetto dell’accessione di cui all’art. 934 c.c., acquista a titolo originario ed ipso iure la proprietà della costruzione, senza che rilevi se l’abbia edificata egli stesso o terzi, e, in caso di cessione del terreno sul quale insiste una costruzione, cede contemporaneamente anche la costruzione, che è acquisita dall’acquirente non per effetto dell’accessione, bensì per effetto del negozio di trasferimento che ha per oggetto il terreno (ad eccezione delle ipotesi, qui non ricorrente, in cui le parti redigano un negozio diverso), risulta, allora, evidente che, in caso di contratto avente ad oggetto la vendita di un terreno sul quale insistano uno o più edifici, la norma che trova applicazione è, come (implicitamente ma correttamente) ritenuto dalla corte d’appello, l’art. 17, comma 1, della I. n. 47 del 1985, nel testo in vigore all’epoca dei fatti, lì dove faceva testuale riferimento (al pari dell’art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001) a “gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti” (pur se, come visto, non menzionati nell’atto di trasferimento del fondo sul quale siano stati realizzati).».

FAQ & Focus

È possibile vendere un immobile realizzato prima del 1° settembre 1967 senza licenza edilizia? Sì, è possibile, non vige un divieto tassativo alla commerciabilità, in quanto l’articolo 40 della Legge 47/1985 consente di omettere i riferimenti al titolo abilitativo con la dichiarazione “Ante ’67” resa dal venditore nell’atto notarile, purché veritiera e riferita all’immobile oggetto di compravendita. Però consiglio sempre di non confidare in questa semplificazione formale e di verificare la conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile anche ben oltre il 1° settembre 1967.
Cosa succede se si vende un terreno su cui insiste un edificio abusivo non menzionato nell’atto? L’atto di compravendita è nullo: secondo il principio di accessione (art. 934 C.C.), la proprietà del suolo trascina con sé quella dei manufatti sovrastanti, salvo quanto diversamente concordato nell’atto di trasferimento. Se tali manufatti sono privi di titolo abilitativo (post ’67), la nullità prevista dalla legge urbanistica colpisce l’intero atto di trasferimento del terreno.
Quali titoli edilizi rendono un immobile “commerciabile” dopo il 1967? Perché un atto di trasferimento sia valido, l’immobile deve essere stato realizzato o regolarizzato tramite i titoli abilitativi “primari”, quali licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, SCIA/DIA alternativa al permesso, o permesso in sanatoria (ordinaria ex art. 36 o tramite condono edilizio). Occorre anche inserire la menzione del pagamento delle sanzioni pecuniarie effettuate ai sensi dell’articolo 38 DPR 380/01 (per annullamento permesso di costruire). Consiglio: fate una completa verifica di Stato Legittimo entro tolleranze.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare CONTATTI E CONSULENZE

DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili.

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