Agente immobiliare responsabile per abusi edilizi scoperti dopo preliminare o rogito di compravendita?

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Il ruolo del mediatore immobiliare è in continua evoluzione, come anche quello degli altri professionisti attori in un settore assai dinamico, e molti sono convinti che l’agenzia immobiliare sia tenuta a svolgere, o a far svolgere, opportuni accertamenti sulla regolarità dell’immobile oggetto di contrattazione.

Sarebbe cosa buona e giusta far precedere qualsiasi fase contrattuale o precontrattuale dalle adeguate verifiche di Stato Legittimo e tolleranze costruttive/esecutive, perchè una volta firmata senza tali verifiche una proposta di incarico alla vendita, una proposta di acquisto, un preliminare di vendita o addirittura il rogito definitivo, prende inizio il balletto delle responsabilità.

In questo scenario, resta da capire quale ruolo e responsabilità assume un agente immobile in merito alle irregolarità edilizie scoperte posteriormente dopo quei contratti. A definire le responsabilità e i doveri di informazione previsti in capo all’agente immobiliare ci pensano il Codice Civile (art. 1759 e seguenti del Codice Civile) e la giurisprudenza di Cassazione.

La Cassazione civile, con la sentenza n. 32264/2025, per una fattispecie in cui l’agenzia aveva segnalato la non conformità dell’immobile rispetto alla planimetria, ma il tecnico del venditore aveva garantito la soluzione del problema, e soltanto dopo l’accettazione della proposta è emersa l’impossibilità di sanare l’abuso, ha chiarito che «il mediatore, ai sensi dell’art. 1759, comma I cod. civ., deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell’attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinarle a perfezionare il contratto a diverse condizioni; ove l’affare sia concluso, tuttavia, la responsabilità risarcitoria del mediatore conseguente all’inadempimento allo specifico dovere di informazione del promissario acquirente circa l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa di vendita deve essere valutato con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell’affare (vedi anche Cass. civile n. 11371 del 2/5/2023).»

Sul punto occorre anche rammentare che «la responsabilità risarcitoria del mediatore relativa ad un inadempimento dell’obbligo di informazione del promissario acquirente sull’esistenza di irregolarità urbanistiche e/o edilizie sul bene promesso in vendita va valutata con riferimento al momento della conclusione dell’affare» (Cass. civ. n. 11371/2023).

Questo non significa che la sua figura possa non interessarsi della regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile: l’articolo 1759 del codice civile impone al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note, o conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale, che possono incidere sull’affare. Sul punto, la Cassazione civile, con la sentenza n. 1476/2025 (vedi in senso conforme anche Cass. n. 24534/2022), ha potuto affermare che:

«il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico-giuridica, al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero, in tal caso, di astenersi dal darle.
Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente (Cass. civile Sez. 3, Ordinanza n. 34503 del 11/12/2023; Sez. 3, Sentenza n. 16623 del 16/07/2010; Sez. 3, Sentenza n. 16009 del 24/10/2003)».

Agente immobile non può svolgere indagini di carattere tecnico

Si ritiene pacifico che l’agente immobiliare, non essendo un Tecnico iscritto all’Albo, non possegga le competenze e preparazione specialistica per svolgere le attività riservate ai soli tecnici abilitati, come quella di effettuare verifiche di Stato Legittimo entro tolleranze, deposito di pratiche edilizie e catastali, rilievi architettonici, progetti strutturali e collaudi, progetti impiantistici, attestazioni di Agibilità e così via); ma anche se avesse avuto una formazione scolastica, universitaria, oppure svolto in passato la libera professione tecnica, non può svolgere valutazioni e attività riservate per legge a professionisti tecnici iscritti nei rispettivi albi professionali; nel caso in cui il mediatore svolga queste attività è passibile di svolgimento abusivo di professione ordinistica. Peraltro, l’ordinamento italiano stabilisce l’incompatibilità tra lo svolgimento contemporaneo delle professioni di agente immobiliare e Geometri, Architetti, Ingegneri e Pertiti iscritti nei rispettivi albi professionali.

A confermare responsabilità del mediatore possa estendersi ad indagini di carattere tecnico competenze ci ha già pensato la giurisprudenza civilistica:

Nel delineare l’ambito della responsabilità del mediatore professionale, la giurisprudenza ha escluso che questa possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella nella specie consistente nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di agibilità, che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza (Cass. civile n. 17385/2023, n. 14158/2019, n. 4415/2017).

FAQ – Domande Frequenti

1. L’agente immobiliare è tenuto a fare verifiche tecniche o urbanistiche sull’immobile?

No, l’agente immobiliare non è tenuto a svolgere indagini tecnico-giuridiche particolari (come la verifica dello Stato Legittimo o dell’agibilità), a meno che non abbia ricevuto uno specifico incarico in tal senso. La giurisprudenza della Cassazione ha ribadito che tali verifiche esulano dalle competenze della categoria. Inoltre, l’ordinamento italiano prevede una netta incompatibilità professionale tra l’attività di mediatore e quella di geometra, architetto o ingegnere iscritto all’albo; svolgere abusivamente compiti riservati ai tecnici espone l’agente a gravi responsabilità penali.

2. Quali sono gli obblighi informativi del mediatore in merito agli abusi edilizi?

Ai sensi dell’articolo 1759 del Codice Civile, il mediatore ha un duplice obbligo:

  • In positivo: deve comunicare tempestivamente alle parti tutte le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere usando l’ordinaria diligenza professionale.
  • In negativo: ha il divieto assoluto di fornire informazioni non veritiere o relative a fatti che non ha verificato personalmente. Se non è sicuro della regolarità edilizia, ha il dovere di astenersi dal dare informazioni certe, pena il risarcimento del danno al cliente.

3. In quale momento si valuta la responsabilità risarcitoria dell’agente immobiliare?

Secondo il consolidato orientamento della Cassazione, la responsabilità risarcitoria del mediatore per aver omesso di informare il promissario acquirente circa la presenza di irregolarità urbanistiche non sanate deve essere valutata con esclusivo riferimento al momento della conclusione dell’affare.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.

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