Condono edilizio, dimenticare le integrazioni può costare il diniego della domanda

Tetto marsigliesi edificio

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Il nodo centrale: il termine decadenziale di tre mesi previsto dalla L. 662/1996

Nelle pratiche di condono edilizio ancora pendenti (cioè presentati a suo tempo e ancora non esaminati con esito positivo), uno dei rischi più sottovalutati riguarda la mancata risposta alla richiesta di integrazione documentale inviata dal Comune. Il problema non è soltanto istruttorio, ma può diventare essenziale sul piano procedimentale: la mancata produzione dei documenti richiesti entro il termine di tre mesi può comportare l’improcedibilità della domanda e il conseguente diniego della concessione o autorizzazione in sanatoria. Il riferimento normativo principale è l’art. 2, comma 37, lettera d), della L. 23 dicembre 1996, n. 662, che ha modificato l’art. 39, comma 4, della L. 23 dicembre 1994, n. 724. La disposizione prevede che la mancata presentazione dei documenti previsti per legge entro tre mesi dalla espressa richiesta di integrazione notificata dal Comune comporta l’improcedibilità della domanda e il conseguente diniego della sanatoria per carenza documentale.

La regola nasce nel quadro del secondo condono edilizio ex L. 724/1994, ma assume rilievo anche per le domande collegate al primo condono ex L. 47/1985 ancora non definite per carenza documentale, tramite l’estensione applicativa effettuata in forza dell’art. 49, comma 7, della L. 449/1997. Inoltre, la giurisprudenza richiamata dal Consiglio di Stato ne afferma l’applicazione anche al terzo condono edilizio, perché l’art. 32, comma 25, del D.L. 269/2003, convertito nella L. 326/2003, richiama le procedure delle precedenti leggi di condono.
Il punto operativo è chiaro: quando il Comune notifica una richiesta di integrazione documentale con assegnazione del termine di novanta giorni, l’inerzia del richiedente non resta neutra. Può trasformarsi nella causa ostativa che impedisce la prosecuzione della pratica, anche a distanza di molti anni, vediamo allora due casistiche specifiche.

Prima fattispecie: richiesta notificata correttamente e integrazione tardiva

La prima fattispecie emerge dalla sentenza del Consiglio di Stato, Sezione Terza, 9 marzo 2026, n. 1837. Il caso riguardava un fabbricato destinato a civile abitazione, oggetto di domanda di condono presentata nel novembre 1986 ai sensi della L. 47/1985. Il Comune, con propria nota del 1998, aveva richiesto integrazione documentale, assegnando il termine di novanta giorni a pena di improcedibilità della domanda, con conseguente diniego della sanatoria per carenza documentale, ai sensi dell’art. 2, comma 37, lettera d), della L. 662/1996.

Gli interessati avevano successivamente trasmesso documentazione e pagamenti in più momenti: attestazioni di pagamento nel 2001, ulteriori versamenti nel 2005 e 2006, accatastamento, perizia giurata e certificato di idoneità statica nel 2014, atto unilaterale d’obbligo nel 2020. Tuttavia, nel 2021 il Comune ha comunicato i motivi ostativi e poi adottato il diniego, fondandolo sul mancato rispetto del termine di novanta giorni decorrente dalla richiesta del 1998.
Il Consiglio di Stato ha confermato l’impostazione del Comune e del TAR: il meccanismo decadenziale opera ex lege e non è disponibile dagli uffici comunali. Anche eventuali successive interlocuzioni, richieste, ricalcoli di somme o acquisizioni documentali non trasformano in ordinatorio un termine che la legge qualifica come perentorio e al cui superamento collega conseguenze automatiche.

Il principio giurisprudenziale applicato è rilevante: una volta decorso inutilmente il termine di tre mesi dalla richiesta comunale ritualmente notificata, l’improcedibilità si perfeziona per legge. Non rileva, di per sé, che il Comune abbia continuato a interloquire con il privato, né che abbia richiesto o trattenuto somme successivamente. Tali condotte possono generare confusione amministrativa, ma non rimettono in termini il richiedente e non fondano un legittimo affidamento al rilascio del condono. In questa fattispecie, quindi, il rischio principale è la tardiva integrazione: il deposito dei documenti dopo la scadenza non neutralizza automaticamente l’effetto decadenziale già maturato.

Seconda fattispecie: richiesta inviata al soggetto sbagliato e diniego illegittimo

La seconda fattispecie emerge dalla sentenza del Consiglio di Stato, Sezione Seconda, 13 ottobre 2023, n. 8949. Il caso riguardava una domanda di condono presentata il 13 gennaio 1987 per un’unità immobiliare inserita in un fabbricato realizzato sine titulo. Il diniego comunale non era fondato su ragioni urbanistiche sostanziali, ma sulla mancata produzione, nel termine di tre mesi previsto dall’art. 2, comma 37, lettera d), della L. 662/1996, della documentazione relativa ai pagamenti dell’oblazione.

In quel caso, però, il Consiglio di Stato ha valorizzato un profilo decisivo: la richiesta di integrazione documentale, notificata nell’anno 2009, era stata indirizzata non al soggetto che aveva presentato la domanda di condono, ma ad altro soggetto, cioè alla società proprietaria o comunque interlocutrice del Comune. La Sezione ha chiarito che la sanzione dell’improcedibilità non scatta come automatismo astratto per la semplice esistenza di una carenza documentale, ma presuppone l’inutile decorso di tre mesi dalla doverosa intimazione a provvedere, da notificare correttamente all’interessato.

Il principio è diverso e complementare rispetto alla prima fattispecie: il termine decadenziale è effettivamente severo, ma deve essere attivato in modo corretto. La richiesta di integrazione deve essere effettivamente avanzata quantomeno anche al soggetto legittimato a richiedere il condono edilizio. Se il Comune fonda il diniego sul mancato riscontro alla richiesta, deve provare che quella richiesta sia stata notificata al soggetto nei cui confronti viene poi dichiarata l’improcedibilità.

In altre parole, il Comune prima di inviare la richiesta di integrazioni del condono deve prima accertare la titolarità dell’immobile, cioè i proprietari legittimati, svolgendo le opportune visure e ricerche presso la Conservatoria dei registri immobiliari.

Il Consiglio di Stato ha quindi accolto l’appello, annullando il diniego nei limiti del vizio accertato, e ha lasciato fermo il potere dell’Amministrazione di rivalutare ex novo l’istanza di condono. La decisione non equivale al rilascio della sanatoria, ma rimuove il diniego fondato su una richiesta di integrazione non correttamente rivolta al richiedente.

Questa seconda fattispecie insegna che l’improcedibilità non può essere usata in modo meccanico quando manca il presupposto procedimentale: la valida notifica della richiesta di integrazione al soggetto legittimato o comunque al soggetto che ha attivato e coltivato il procedimento.

90 giorni per integrare il Condono è un termine decadenziale

Il legislatore, poco tempo successivo al secondo condono (L. 724/1994), ha ritenuto opportuno modificare tale norma per velocizzare la conclusione dei procedimenti sulle istanze presentate, e lo ha fatto responsabilizzando il cittadino, cioè ponendo a suo carico l’onere di attivarsi tempestivamente, prevedendo la perdita dei benefici del condono in caso di mancato deposito delle integrazioni richieste. Il legislatore a suo tempo ha provveduto a modificare l’articolo 39, comma 4, della L. 23 dicembre 1994, n. 724, mediante l’articolo 2, comma 37, lettera d), della L. 23 dicembre 1996, n. 662, stabilendo che:

«La mancata presentazione dei documenti previsti per legge entro il termine di tre mesi dalla espressa richiesta di integrazione notificata dal comune comporta l’improcedibilità della domanda e il conseguente diniego della concessione o autorizzazione in sanatoria per carenza di documentazione.».

La giurisprudenza si consolidata nell’attribuire a questo termine di novanta giorni un valore decadenziale dell’istanza di condono, e più dettagliatamente ha avuto modi di chiarire che:

«la legge n. 662 del 1996 (articolo 2, comma 37), nel modificare l’articolo 39, comma 4 della legge n. 724/94 ha introdotto tra le cause di improcedibilità e diniego delle domande di condono il tardivo deposito dell’integrazione documentale oltre novanta giorni dalla espressa richiesta notificata dal Comune «la mancata presentazione dei documenti previsti per legge entro il termine di tre mesi dalla espressa richiesta di integrazione notificata dal Comune comporta l’improcedibilità della domanda e il conseguente diniego della concessione o autorizzazione in sanatoria per carenza di documentazione». La stessa causa di improcedibilità vige anche per le domande presentate ai sensi del cosiddetto ultimo condono edilizio di cui è causa, il quale richiama le stesse procedure di cui alla l. 47/85 e alla l. 724/94 tramite il rinvio di cui al comma 25 dell’articolo 32 del D.L. 269 del 2003 convertito con modifiche in l. 326 del 2003” (Cons. Stato, VII, 29 settembre 2023, n. 8594).».

Richiesta integrazioni per secondo e terzo condono edilizio

Dalle due pronunce si possono ricavare alcuni criteri e principi tecnici di particolare utilità per le pratiche di secondo e terzo condono edilizio (estesi anche al primo condono), e per gestire le richieste di integrazioni per le istanze già presentate:

  1. richiesta comunale di integrazione documentale non va trattata come una semplice cortesia istruttoria. Quando richiama l’art. 2, comma 37, lettera d), della L. 662/1996, apre un termine di tre mesi, pari a novanta giorni, il cui inutile decorso può produrre improcedibilità della domanda e diniego della sanatoria.
  2. l’effetto decadenziale presuppone una richiesta espressa e notificata dal Comune. Non basta affermare che la pratica sia incompleta; occorre che l’Amministrazione abbia formulato una vera intimazione a integrare, idonea a costituire in mora il richiedente.
  3. se la richiesta è stata notificata correttamente, il termine opera in modo sostanzialmente automatico. Le interlocuzioni successive del Comune, anche protratte per anni, non sono di per sé idonee a trasformare il termine perentorio in termine ordinatorio, né a riaprire una pratica già improcedibile ex lege.
  4. se la richiesta è stata indirizzata al soggetto sbagliato, il diniego fondato sul mancato riscontro può essere illegittimo. In tal caso, viene meno il presupposto dell’improcedibilità, perché il richiedente non è stato validamente posto nella condizione di adempiere.
  5. il silenzio-assenso nel condono non matura se la documentazione obbligatoria resta incompleta. Anche l’art. 35, comma 18, della L. 47/1985 collega l’eventuale formazione del silenzio-assenso al pagamento delle somme dovute e alla presentazione della documentazione necessaria; pertanto, la carenza documentale impedisce di invocare utilmente il decorso del tempo come fattore sanante.

Si coglie l’occasione per ribadire che questi principi trovano diretta applicazione anche alle istanze di condono L. 47/1985 ancora pendenti, sulla base della legge n. 449/1997, art. 49, comma 7.

Infine, si rammenta pure che il lungo lasso di tempo trascorso dal momento della presentazione della domanda di condono, non rende invocabile alcun legittimo affidamento, neanche nel caso di notevoli ritardi dell’Amministrazione nel provvedere su eventuali istanze di sanatoria o condono degli abusi realizzati. ( Cons. di Stato n. 3014/2026, n. 1552/2021, n. 1925/2020).

Integrazioni tardive oltre novanta giorni, Comune può procedere?

Esiste anche uno scenario residuale, ossia la possibilità di presentazione tardiva delle integrazioni, cioè oltre il termine dei novanta giorni prescritto dalla richiesta notificata dal Comune. In altre parole, esiste una giurisprudenza che permette ai Comuni la conclusione del procedimento anche con la ricezione tardiva delle integrazioni, a cui conseguiranno due scenari:

  1. positivo, con rilascio della concessione edilizia in sanatoria;
  2. negativo, diniego motivato;

Questo orientamento non esclude che l’integrazione tardiva non possa essere valutata in senso assoluto dall’Amministrazione, in quanto trattasi di una causa che legittima la stessa ad effettuare l’archiviazione, e non a respingere nel merito l’istanza, e pertanto non qualifica la decadenza del potere di sanatoria. Per quali motivi è possibile proseguire comunque l’iter di domande di condono pendenti, anche di fronte a integrazioni tardive rispetto al termine di legge decorso? Lo stabilisce un orientamento di giurisprudenza amministrativa, assai risicato, che trae fondamento dalla sentenza del Consiglio di Stato n. 1766/2020, e ripreso (a quanto pare) da poche altre sentenze (T.A.R. Campania n. 2198/2025, T.A.R. Marche n. 473/2025, T.A.R. Veneto n. 1532/2024):

«Pertanto, l’inottemperanza dell’interessato a concludere e integrare la procedura di condono entro il relativo termine, comporta la decadenza dell’istanza stessa, portando alla sua archiviazione con diniego legittimamente motivata per carenza documentale (cfr., ex multis, Consiglio di Stato, sez. IV, n. 2714-2012). Questo, tuttavia, non implica anche che un’eventuale integrazione tardiva non possa essere presa in considerazione in senso assoluto, trattandosi di una causa che legittima l’Amministrazione ad archiviare (e non, infatti, a respingere nel merito) la pratica, ma non implica decadenza del potere di sanatoria. Peraltro, nel caso di specie, il TAR, con la sentenza n. 9822-2004, emessa tra le stesse parti oggi in causa per “l’annullamento del silenzio-rifiuto, formatosi su atto di diffida e messa in mora per l’esercizio dei poteri di natura repressiva e sanzionatoria, relativamente ad opere abusive in corso di esecuzione su un terreno, confinante con quello di proprietà del ricorrente”, aveva posto l’obbligo del Comune di provvedere in ordine agli abusi segnalati dal sig. Aurigemma, attuale appellante, realizzati dopo il rilascio della concessione. A seguito della sentenza sopra richiamata, in esecuzione della stessa, era stato effettuato un sopralluogo sull’immobile, che confermava la conformità del garage rispetto a quanto dichiarato, salvo un’apertura da un lato, che era sanzionata con l’ordinanza n. 243-17883 del 26 marzo 2009. Pertanto, da un lato, questo Collegio ritiene che non sussista una vera e propria causa di decadenza del potere di provvedere, bensì soltanto un potere-dovere di concludere il procedimento ai fini di evitare la formazione del silenzio assenso, con tutte le conseguenze pregiudizievoli che possono ripercuotersi sul Comune.».

Conclusioni: il condono pendente non va lasciato inerte

Le pratiche di condono edilizio ancora pendenti non sono necessariamente pratiche “dormienti” prive di rischio. Al contrario, proprio la pendenza pluriennale può nascondere criticità documentali, richieste comunali rimaste inevase, termini decadenziali già maturati o notifiche non correttamente gestite.

Per il secondo condono ex L. 724/1994 e per il terzo condono ex L. 326/2003, la richiesta di integrazione documentale del Comune deve essere trattata come un passaggio decisivo: se validamente notificata, il mancato riscontro entro tre mesi può determinare improcedibilità e diniego; se invece la richiesta non è stata notificata al soggetto corretto, il diniego fondato su tale presupposto può presentare profili di illegittimità.

Il punto non è soltanto formale: la documentazione mancante può incidere sulla stessa possibilità di istruire e definire la sanatoria, pertanto i pagamenti, attestazioni, elaborati, perizie, certificazioni, titolarità e consistenza dell’abuso sono elementi che concorrono alla definizione del procedimento. In assenza di un fascicolo completo, il silenzio-assenso non può essere invocato con leggerezza e la permanenza della pratica negli archivi comunali non equivale a sanatoria.

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Estremi normativi e giurisprudenziali

Gli estremi normativi principali e menzionati sono:

  • L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 31, relativo alla domanda di condono edilizio;
  • L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 35, commi 17 e 18, sul procedimento, sui pagamenti e sul silenzio-assenso;
  • L. 23 dicembre 1994, n. 724, art. 39, comma 4, secondo condono edilizio;
  • L. 23 dicembre 1996, n. 662, art. 2, comma 37, lettera d), termine di tre mesi per le integrazioni documentali e improcedibilità;
  • L. 27 dicembre 1997, n. 449, art. 49, comma 7, estensione della disciplina anche alle domande ex L. 47/1985 non definite per carenza documentale;
  • D.L. 30 settembre 2003, n. 269, art. 32, comma 25, convertito nella L. 24 novembre 2003, n. 326, terzo condono edilizio e rinvio alle procedure dei precedenti condoni;
  • L. 7 agosto 1990, n. 241, art. 10-bis, preavviso di rigetto;

Gli estremi giurisprudenziali principali sono:

  • Consiglio di Stato, Sezione Seconda, 13 ottobre 2023, n. 8949;
  • Consiglio di Stato, Sezione Terza, 9 marzo 2026, n. 1837;
  • Consiglio di Stato, Sezione Settima, 29 settembre 2023, n. 8594, richiamata nella sentenza n. 1837/2026 sul medesimo meccanismo di improcedibilità;
  • TAR Campania, Napoli, Sezione IV, 3 luglio 2014, n. 3638;
  • TAR Campania, Napoli, Sezione IV, 20 gennaio 2016, nn. 295 e 296;
  • TAR Campania, Napoli, Sezione IV, 28 gennaio 2016, nn. 286, 291 e 487;
  • TAR Campania, Napoli, Sezione IV, 10 febbraio 2016, nn. 710 e 746.

FAQ tecniche

La mancata integrazione documentale nel condono edilizio comporta sempre il diniego?

Non sempre. Il diniego per improcedibilità presuppone una richiesta espressa di integrazione notificata dal Comune e il mancato deposito dei documenti entro tre mesi. Se la richiesta non è stata notificata correttamente al richiedente, il diniego può essere illegittimo.

Il termine di 90 giorni per integrare la domanda di condono è perentorio?

Sì, quando opera l’art. 2, comma 37, lettera d), della L. 662/1996. La giurisprudenza afferma che, dopo la valida notifica della richiesta comunale, l’inutile decorso del termine determina improcedibilità della domanda e conseguente diniego.

Le integrazioni tardive possono sanare la decadenza?

In linea generale no, se l’improcedibilità si è già perfezionata ex lege. Le successive interlocuzioni del Comune o il deposito tardivo di documenti non trasformano automaticamente il termine perentorio in ordinatorio.

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Carlo Pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.

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