Opere condonate e Stato Legittimo: contrasto persiste ancora tra Consiglio di Stato n. 7712/2026 e Consulta 86/2026

L’ottenimento di una concessione edilizia in sanatoria col condono può far considerare pienamente legittimo un immobile anche ai fini di successive trasformazioni e ristrutturazioni? Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 7712/2026, ha confermato ancora che il titolo in condono e le successive pratiche edilizie, mai annullate, concorressero a definire lo Stato Legittimo dell’edificio. La decisione si inserisce però in un contrasto già evidenziato tra la lettura favorevole del Consiglio di Stato e quella più restrittiva attribuita alla Corte costituzionale n. 86/2026. La portata della nuova pronuncia va letta alla luce della vicenda concreta, che riguardava opere interne, agibilità e contestazioni comunali, e non come regola generale su ogni intervento eseguibile su un’opera condonata.

Punti chiave

• Il Consiglio di Stato ha ricompreso nello Stato Legittimo il condono del 2000 e le pratiche edilizie successive, mai annullate in autotutela.
• Il giudizio riguardava specifiche opere interne e una serie di provvedimenti comunali viziati, secondo il Collegio, da carenze istruttorie e motivazionali.
• La sentenza non risolve il contrasto sull’ampiezza degli interventi realizzabili su opere condonate.

Il caso: condono, lavori interni e dinieghi comunali

La controversia riguardava un immobile munito di concessione edilizia in sanatoria rilasciata nel 2000, due successive DIA del 2004 e 2005, e di agibilità rilasciata nel 2005, sul quale nel 2024 erano state presentate per lavori interni (nuovi tramezzi in cartongesso per una diversa distribuzione) una CILA, successivamente annullata dal Comune per alcune criticità, e una CILA tardiva a regolarizzazione, anch’essa annullata assieme alla Segnalazione certificata di Agibilità.

Il TAR Campania, con sentenza n. 1329/2026. aveva annullato i provvedimenti comunali che avevano annullato le due comunicazioni edilizie e la S.C.A., e il Consiglio di Stato ha respinto l’appello del Comune, esaminando più profili:

• la legittimità dello stato di fatto dell’immobile;
• l’efficacia dei titoli pregressi rilasciato col condono;

La decisione si è quindi formata su una vicenda articolata, e non soltanto sulla questione astratta degli effetti del condono.

Il passaggio sullo Stato Legittimo

Si torna nuovamente a parlare della natura e valore del titolo abilitativo ottenuto e rilasciato ai sensi dei tre condoni edilizi (L. 47/85, L. 724/94 e L. 326/03), in particolare se ricomprenderle nella nozione di opere legittimate (ex post) nella prima parte della definizione di Stato Legittimo dell’articolo 9-bis comma 1-bis DPR 380/2001:

«1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali».

Nel respingere la censura del Comune sull’idoneità dei titoli abilitativi a fondare lo Stato Legittimo, il Consiglio di Stato ha confermato gli principi espressi nelle pronunce del 2026 (n. 4155/2026 e n. 2848/2026, che vanno in direzione opposta alla pronuncia restrittiva espressa invece con n. 482/2025), cioè valorizzando il valore di legittimità delle opere desumibile dalla concessione edilizia in sanatoria e dalle pratiche successive, già esitate favorevolmente dall’amministrazione. La sentenza afferma che esse concorrevano a definire lo stato legittimo dell’immobile e aggiunge che l’amministrazione comunale non può semplicemente disapplicare i propri atti e provvedimenti:

«Al contrario, è corretta la decisione del TAR nella parte in cui ha stabilito che le suddette pratiche edilizie – a suo tempo esitate favorevolmente dall’Ente e mai oggetto di autotutela – concorressero a definire lo “stato legittimo” dell’immobile per cui è causa. In ogni caso deve essere evidenziato che la PA non può disapplicare i propri provvedimenti ma, eventualmente, solo annullarli in autotutela».

La sentenza del Consiglio di Stato conferma che le opere condonate assumono stessa dignità di trattamento di quelle legittimati in origine, cioè legittimate con titolo rilasciato prima della loro esecuzione, citando il proprio principio già espresso con precedente sentenza n. 4155/2026:

«Con la sentenza 22 maggio 2026, n. 4155, la quarta Sezione del Consiglio di Stato ha recentemente affermato che le opere condonate, pur divenendo legittime per effetto di una sanatoria straordinaria fondata su leggi speciali e temporanee, acquistano comunque piena legittimità edilizia. Ne deriva che, in assenza di un chiaro divieto normativo, le opere condonate non possono essere assoggettate a un trattamento deteriore rispetto ai manufatti legittimamente realizzati ab origine o successivamente sanati secondo gli strumenti ordinari, in quanto, diversamente, si finirebbe per introdurre una distinzione non prevista dalla legge tra immobili “originariamente legittimi” e immobili “legittimati” mediante sanatoria. Nel riconoscere tale principio, la giurisprudenza richiama altresì quanto disposto dall’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001, che definisce lo stato legittimo dell’immobile come quello risultante dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa».

In definitiva l’opera condonata è da considerare legittimata a posteriori (ex post), e avente pari livello a quella legittimata ex ante con titolo preventivo all’esecuzione dell’opera stessa.

Il contrasto con la lettura più restrittiva

Sul punto si è formato un particolare contrasto tra la linea assunta nel 2026 del Consiglio di Stato e e quella assunta dal 2024 dalla Corte costituzionale: nella prima si attribuisce al condono un effetto pienamente sanante, mentre nella seconda l’opera condonata sarebbe legittimata a permanere, ma conserverebbe una condizione distinta rispetto a un manufatto autorizzato prima della sua realizzazione, somigliando per certi versi più all’opera fiscalizzata che a una pienamente sanata.

Secondo la chiave di lettura restrittiva della Corte Costituzionale, confermata dalla sentenza n. 86/2026, le opere condonate sarebbero legittimate a permanere in situ, mantenendone tuttavia la genetica natura abusiva e di contrasto verso la pianificazione territoriale.

Credo che l’argomento verrà risolto nel percorso che porterà alla luce il futuro Codice dell’Edilizia, o almeno si spera che avvenga in tempi brevi. Il contenzioso sulla ristrutturabilità delle opere condonate cresce come la panna montata ultimamente, ad esempio l’apertura alla demolizione e ricostruzione fedele nel TAR Firenze n. 1758/2026.

Conclusioni e consigli utili

Per applicare la sentenza del Consiglio di Stato n. 7712/2026 occorre ricostruire la sequenza documentale dei titoli abilitativi dell’immobile costitutivi dello Stato Legittimo, quali la concessione in sanatoria, elaborati allegati, eventuali pratiche edilizie successive, certificati di agibilità e provvedimenti comunali. Bisogna inoltre controllare se questi atti siano stati annullati, modificati o contestati e se rappresentino davvero lo stato dei luoghi conformi.

La presenza di un condono edilizio concluso con esito positivo non sostituisce l’analisi dell’intervento progettato, né dimostra da sola che siano soddisfatti tutti i presupposti per una nuova CILA, SCIA o richiesta di agibilità. La decisione rafforza l’indirizzo favorevole al riconoscimento del condono nel quadro dello Stato Legittimo, ma non chiude il contrasto interpretativo né stabilisce una libertà generalizzata di trasformazione delle opere condonate.

Il Consiglio di Stato, nella sentenza n. 7712/2026 ha confermato un altro principio interessante: il Comune non può disconoscere la rilevanza della concessione in sanatoria e delle successive pratiche edilizie rimaste efficaci, ma può (e deve) prima annullarli in autotutela, ove vi siano i presupposti e se via interesse pubblico per effettuare l’annullamento.

Riferimenti normativi

• D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, artt. 9-bis, 24 e 94-bis.
• Legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 35.
• Legge 23 dicembre 1994, n. 724, disciplina del secondo condono edilizio.

Giurisprudenza citata

• Consiglio di Stato, Sezione VII, 22 ottobre 2026, n. 7712.
• Consiglio di Stato, Sezione IV, 22 maggio 2026, n. 4155, come richiamata nella sentenza n. 7712/2026.
• Corte costituzionale, sentenza n. 256/1996, citata nella sentenza n. 7712/2026.
• Corte costituzionale, sentenza n. 86/2026

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