Decorso il termine decennale del piano attuativo potrebbe configurarsi ultrattività delle prescrizioni residuali
L’istituto del trasferimento dei diritti edificatori è previsto dall’art. 2643 comma 2-bis del Codice Civile
Questo diritto è stato tipizzato dall’art. 5 D.L. 13 maggio 2011 n. 70 convertito in legge 12 luglio 2011 n. 106
Il legislatore ha introdotto nell’ordinamento un diritto ampiamente diffuso nel settore immobiliare, ovvero quello consente di trasferire volumetrie esistenti o diritti edificatori da una superficie fondiaria di “decollo” a quella di “atterraggio”
Lo scopo evidente era di liberalizzare la disciplina urbanistica in materia di costruzioni private, e la norma apportava modifiche per formalizzare un nuovo schema contrattuale diffuso nella prassi: la cessione di cubatura.
Per garantire certezza nella circolazione dei diritti edificatori, all’articolo 2643 del codice civile, dopo il comma 2), è stato inserito il 2-bis) con cui è stabilito l’obbligo di trascrizione nei registri immobiliari i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale.
Il trasferimento di cubatura, essendo stato riconosciuto dal legislatore statale come schema negoziale tipico (recependo l’istituto già affermatosi nella prassi dei mercati immobiliari), si deve ritenere generalmente ammesso.
Gli strumenti urbanistici possono limitare o porre condizioni al trasferimento di cubature
L’eccezione o l’impedimento a questo libero trasferimento può venire dalla normativa statale, regionale o dagli strumenti di pianificazione territoriale, i quali possono vietare o limitare per particolari ragioni, in base a quanto statuito dall’art. 2643, n. 2-bis).
art. 2643 c. 2/bis:
Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione:
2-bis) i contraenti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale;
In altri termini il trasferimento di diritti edificatori trova il proprio limite, oltre che in eventuali discipline speciali della legislazione urbanistica, nelle statuizioni degli strumenti urbanistici. Essi possono vietare tali operazioni per alcune aree, oppure contenere previsioni inerenti alla determinazione della volumetria realizzabile fondata su criteri incompatibili con il suo trasferimento (Cons. Stato VI n. 04861/2016 del 21/11/2016).
Il trasferimento di volumetrie non può vanificare la complessiva pianificazione dislocativa dei carichi insediativi prefissata dagli strumenti urbanistici comunali
In assenza di espresso divieto, la densità edificatoria del singolo lotto può essere ridistribuita con cessione di cubatura, tra i vari lotti di una stessa zona omogenea, pur rispettando l’indice territoriale dell’intera zona e del complessivo carico urbanistico (Cons. Stato, Sez. VI, 8 aprile 2016, n. 1398).
Inoltre l’asservimento della volumetria di un lotto fondiario a favore di un altro per realizzarvi una maggiore edificabilità, è consentita solo con riferimento ad aree aventi medesima destinazione urbanistica, perchè diversamente, si verificherebbe un’evidente alterazione delle caratteristiche tipologiche della zona tutelate dalle norme urbanistiche.
La conseguenza sarebbe che, in quel caso, diverrebbe inammissibile trasportare cubatura tra due sottozone diverse (es. B2 e B3) in quanto aventi indici di edificabilità diversi, e trattandosi quindi di zone disomogenee tra loro, si verrebbero ad alterare i saldi finali dei carichi urbanistici massimi ammissibili di ciascuna zona (Cons. St., Sez. V, 19 aprile 2013, n. 2220).
Il dimensionamento e la distribuzione del carico urbanistico rientra nella sfera dell’interesse pubblico
La negazione della possibilità del trasferimento di cubature nell’ambito di una stessa zona omogenea da parte di uno strumento urbanistico, motivata dal mancato rispetto dell’indice edificatorio fondiario del lotto beneficiario (atterraggio), equivarrebbe ad una sostanziale abrogazione dell’istituto del trasferimento di cubature introdotto proprio dall’art. 5 D.L. 70/2011.
L’istituto in oggetto persegue lo scopo di aumentare la capacità edificatoria del lotto di proprietà del cessionario, anche e proprio nei casi in cui la capacità edificatorio del lotto sia già esaurita, ché diversamente non sarebbe stato necessario l’acquisto di diritti edificatori provenienti da altro immobile, il tutto nel rispetto dell’indice territoriale dell’intera zona (Cons. Stato VI n. 04861/2016 del 21/11/2016).
L’ambito applicativo dell’istituto del trasferimento di cubature rimane comunque circoscritto a non modificare i saldi definitivi dei carichi urbanistici ammissibili per ogni zona dai rispettivi strumenti.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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