Superbonus 110: due modi per demolire e ricostruire l’edificio, e Piano Casa

Il decreto Semplificazioni ha allargato la platea dei possibili interventi di ristrutturazione edilizia rilevante

Carlo Pagliai

E’ sempre un combinato disposto tra norme che fa la differenza del significato finale. E in questo caso la combinazione avviene tra i due neonati provvedimento normativi conosciuti come D.L. 34/2020 “Decreto Rilancio” divenuto poi L. 77/2020, nonché l’arrivo del D.L. 76 “Decreto Semplificazioni”.

Il primo ha introdotto il superbonus con detrazione al 110 per cento per alcune particolari categorie di intervento, comportanti notevole riqualificazione energetica o di adeguamento antisismico. Il secondo invece ha modificato la definizione di ristrutturazione edilizia.

L’uscita pressoché contestuale di questi provvedimenti, ha reso ancora più conveniente e semplice la demolizione e ricostruzione degli edifici, in nome del miglioramento antisismico ed energetico.

Il Decreto Rilancio ha provveduto inoltre a suddividere le opere di riqualificazione energetica in due categorie di intervento in base alla loro “prevalenza” rispetto ad altri opere essenziali da fare contestualmente:

  1. ECOBONUS 110 (Trainanti e trainati energetici)
  2. SISMABONUS 110
  3. Interventi trainati per entrambi i due rami

Le opere trainanti dell’Ecobonus sono le opere definite dalle lettere a), b) e c) del comma 1 art. 119 D.L. 34/2020, che ho descritto in questo articolo e che in estrema sintesi sono interventi compiuti con una serie di condizioni, prestazioni minime e presupposti che ometto per brevità:

  • Coibentazione e isolamento termico di involucro disperdente;
  • Riqualificazione impianto termico centralizzato;
  • Riqualificazione impianto termosingolo;

Le opere trainate soltanto dall’ecobonus 110 sono previste dal comma 2 art. 119 D.L. 34/2020, e sono gli interventi da eseguire congiuntamente a quelli trainanti e finalizzati all’efficientamento energetico di cui all’articolo 14 del D.L. 63/2013 convertito con modificazioni dalla L. 90/2013, nei limiti di spesa previsti dalla legislazione vigente  per ciascun intervento di riqualificazione energetica.

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Prima opzione: Demolizione e ricostruzione integrale col Superbonus 110

La prima strada è quella espressamente prevista dall’ultimo periodo del comma 3 art. 119 D.L. 34/2020, che ammette all’agevolazione gli interventi di demolizione e ricostruzione descritti nella definizione di ristrutturazione edilizia contenuta nell’art. 3 comma 1 lettera d) del D.P.R. 380/01.

E qui casca la news: la conversione in legge del Decreto Rilancio DL n. 34/2020 è avvenuta in concomitanza al Decreto Semplificazioni n. 76/2020, che ha modificato la definizione di ristrutturazione edilizia ampliandone i termini applicativi (Suggerisco questo approfondimento sul blog).

Infatti, riporto estrapolando il passaggio della demolizione e ricostruzione contenuta nella nuova versione di ristrutturazione edilizia, è stato rivisto il previgente limite di parità volumetrica della ricostruzione, che adesso invece assume questa forma:

Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché a quelli ubicati nelle zone omogenee A, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.”;

Nella nuova versione normativa si può affermare che la demolizione e ricostruzione del fabbricato è considerata ristrutturazione edilizia (e quindi agevolabile col superbonus) se compiuta così:

  • Zone escluse da vincoli paesaggistici e beni culturali, ed esterne alle Zone omogenee A (Centri e nuclei storici):
    – (a parità di volume)     con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche plani volumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico;
    – (con aumento di volume): in aggiunta a quanto sopra, l’unica eccezione di incremento volumetrico è consentita per motivati interventi di rigenerazione urbana previsti dalla legislazione vigente o strumenti urbanistici comunali (P.R.G.)
  • Zone con vincoli paesaggistici e beni culturali, e Zone omogenee A (Centri e nuclei storici):
    – La demolizione e ricostruzione di edifici con mantenimento di sagoma, prospetti, ve siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.”;
    – Ripristino edifici crollati o demoliti: idem come al punto precedente.

Ti vorrei ricordare che per le demolizioni e ricostruzioni sono state anche agevolate operazioni con mantenimento della distanza tra edifici esistenti, in questo articolo.

Quando scatta l’incremento volumetrico nella Demo-ricostruzione?

A mio avviso esistono i seguenti interventi che possono giustificare alcuni (modesti) incrementi volumetrici contestuali a demolizione ricostruzione, secondo la nuova previsione di ristrutturazione edilizia riformulata dal Decreto Semplificazioni DL 76/2020, in base all’art. 3 comma 1 lettera d) DPR 380/01:

  • innovazioni necessarie per adeguamento alla normativa:
    – antisismica;
    – accessibilità barriere architettoniche;
    – installazione impianti tecnologici;
    – efficientamento energetico;
  • Rigenerazione urbana, qualora prevista dalle Norme nazionali, ma soprattutto regionali, oppure qualora disciplinata dagli Strumenti urbanistici comunali: i piani regolatori comunali possono prevedere già alcune premialità volumetriche condizionate a interventi rilevanti sull’edificio e di natura prestazionale nel quadro della rigenerazione urbana.
  • Piano Casa: se da una parte la legislazione nazionale e regionale non menziona espressamente questa definizione al suo interno, è anche vero che nelle premesse e finalità normative potrebbe apparirvi (condizionale d’obbligo), ma devo rinviare alle rispettive norme regionali del Piano Casa per verificare se sia possibile;

Seconda opzione: il Sismabonus

L’altra opzione di demolizione e ricostruzione, è ammissibile per le opere disciplinate dall’art. 16 del D.L. 63/2013, meglio noto come “sismabonus”. In particolare c’è al suo interno il richiamo ad interventi comportanti il raggiungimento di certe prestazioni antisismiche (vedi disciplina tecnica di riferimento).

Nel D.L. 63/2013 il sismabonus è appunto legato o connesso agli interventi di ristrutturazione edilizia, tramite l’art. 16  comma 1-bis. Questo rinvia espressamente agli interventi di cui all’art. 16-bis comma 1 lettera I del TUIR (DPR 917/1986), contenente una descrizione abbastanza generica ma estensiva interventi consistenti in misure antisismiche per la messa in sicurezza strutturali, da poter realizzare anche su interi edifici.

Conclusioni.

I due rami di demolizione e ricostruzione rientranti in sismabonus/Superbonus ad oggi hanno strade abbastanza chiare, tuttavia raccomando ai professionisti di compiere attente valutazioni tecniche allo scopo di verificare la possibilità di accesso ai benefici fiscali.

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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